Tại Talkshow "Mua nhà trả góp bằng lương" do Báo Tuổi Trẻ tổ chức, chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp, ngân hàng đều cùng nhìn nhận nhu cầu mua nhà ở tại các đô thị lớn như TP HCM rất lớn nhưng giá nhà liên tục lập đỉnh mới.

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, giá nhà trung bình tại Việt Nam hiện cao gấp 20 lần thu nhập bình quân đầu người, trong khi chuẩn quốc tế chỉ ở mức 5 - 7 lần. Điều này khiến tỷ lệ chi tiêu cho nhà ở của người trẻ vượt ngưỡng bền vững.

Giá các dự án mới trong quý II/2025 đã tăng 2,5% so với quý trước và tăng 34% so với cùng kỳ. Giá căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục tăng 5 - 10% trong năm 2025 nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại. Căn hộ dưới 55 triệu đồng/m2 sẽ trở nên khan hiếm, giá trung bình có thể vượt 100 triệu đồng/m2 trong năm 2026.

TS. Đinh Thế Hiển cho biết giá căn hộ liên tục tăng trong các năm 2022 - 2025, các dự án mở mới hiện đã có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phân khúc 2 tỷ đồng/căn hầu như không còn, khiến khả năng mua nhà của nhóm thu nhập trung bình ngày càng khó.

Mặc dù giai đoạn 2022 - 2024 đã có nhiều chính sách để cải thiện giá nhà vừa với sức mua của người có nhu cầu ở thực nhưng tình hình thực tế không được cải thiện rõ rệt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, thông tin trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn sơ cấp ở TP HCM chỉ có hơn 3.000 căn hộ, trong khi cùng kỳ năm 2017 là 43.000 căn. Từ năm 2021, nguồn cung nhà ở xã hội rất hạn chế, dự án hoàn thành chủ yếu được chuyển tiếp từ giai đoạn trước.

Trong khi đó, người trẻ tiếp cận nhà ở thông qua hai nguồn chính là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Ông Châu cho rằng cần có nhiều cơ chế hỗ trợ cho người trẻ mua nhà hơn, chẳng hạn thời gian vay vốn 25 - 30 năm với lãi suất ổn định, chứ không phải ưu đãi 1 - 3 năm đầu, sau đó thả nổi. Nếu lãi suất hợp lý thì khoảng 15 năm người dân có thể tất toán tiền mua nhà.

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), muốn phát triển phân khúc nhà giá rẻ, trước hết doanh nghiệp phải nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường tại từng địa phương, bao gồm năng lực tài chính, GRDP bình quân đầu người, thói quen tiêu dùng và khả năng hấp thụ, để từ đó đưa ra sản phẩm phù hợp cho từng tệp khách hàng.

Tùy vào các vùng đô thị khác nhau, Nam Long sẽ đưa ra sản phẩm phù hợp từ bước quy hoạch, thiết kế, hợp tác với nhà cung cấp vật liệu xây dựng, phát triển tiện ích, đến việc hợp tác với ngân hàng có các giải pháp tài chính tối ưu, tất cả đều nhằm mục tiêu kéo giảm giá nhà. Ví dụ tại Cần Thơ, dự án của Nam Long có sản phẩm 700 triệu đồng, Hải Phòng có sản phẩm 1,2 - 1,5 tỷ đồng, TP HCM có sản phẩm 1 - 2 tỷ đồng…

Điều kiện để người trẻ có thể mua căn hộ

Theo TS. Đinh Thế Hiển, xét trên một căn hộ tiêu chuẩn (diện tích 64 m2, hai phòng ngủ) với giá bán khoảng 2 - 3 tỷ đồng hiện nay, một gia đình trẻ có ba sự lựa chọn dựa trên thu nhập nếu mua trả góp trong 15 năm: Mức thu nhập tối thiểu 26,3 triệu đồng/tháng với căn hộ bình dân; mức thu nhập tối thiểu 33,3 triệu đồng/tháng với căn hộ trung bình; mức thu nhập tối thiểu 45,8 triệu đồng/tháng với căn hộ trung cấp.

Chuyên gia cho rằng mua căn hộ là kết hợp giữa an cư và đầu tư tích lũy. Bên cạnh việc tiết kiệm trong thời gian dài thì vẫn cần thêm nhiều điều kiện khác để phòng trường hợp áp lực tài chính, khiến cuộc sống khó khăn và dẫn đến thất bại trong việc mua nhà.

Ví dụ, người trẻ nên tính đến việc mua căn hộ ít nhất sau 3 năm làm việc, có công việc ổn định với tổng thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng, trong đó tối thiểu dành 10 triệu đồng/tháng để trả góp; chấp nhận tiết kiệm, giảm vui chơi, giải trí ít nhất 5 năm để dành tiền trả góp…

Việc mua nhà trả góp sẽ thuận tiện hơn đối với những gia đình trẻ mà hai vợ chồng đều có việc làm ổn định, đã để dành được trên 500 triệu đồng hoặc có nguồn hỗ trợ (từ cha mẹ) để có tiền trả trước 30% giá trị căn hộ…

Người trẻ trong độ tuổi dưới 35, có mức thu nhập trung bình và tích lũy còn thấp thì nên chọn căn hộ trung bình; người có thu nhập khá thì có thể chọn căn hộ trung cấp…

Theo thời gian, thu nhập gia đình có thể tăng nhưng phần tăng này sẽ được bổ sung vào chi phí sinh hoạt cũng như các khoảng dự phòng rủi ro khác. Giải pháp để gia đình có thu nhập dưới các mức thu nhập tối thiểu nêu trên có thể mua được căn hộ là tăng thời hạn vay lên 20 năm, chọn mua căn hộ có diện tích nhỏ hơn khoảng 55 - 50 m2…

Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI,Cố vấn tài chính Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam - VWA, lưu ý để mua được nhà, người trẻ cần có tích lũy ban đầu khoảng 30 - 50% giá trị căn hộ, sau đó duy trì nguyên tắc chi phí cho nhà ở không vượt quá 30% thu nhập hàng tháng. Các ngân hàng khi thẩm định khoản vay cũng dựa vào nguyên tắc này.

Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, Cố vấn tài chính Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam - VWA (trái); ôngNguyễn Lê Nam, Phó giám đốc Khối Khách hàng cá nhân, Ngân hàng ACB (phải). (Ảnh: Báo Tuổi Trẻ).

Theo ông Nguyễn Lê Nam, Phó giám đốc Khối Khách hàng cá nhân, Ngân hàng TMCP Á Châu (Mã: ACB), mua nhà được xem là cột mốc thứ 3 để an cư lạc nghiệp, trong đó thu nhập từ lương là nền tảng. Những bạn trẻ đi làm có thu nhập ổn định thì ngân hàng đều xem xét cho vay mua nhà và một gia đình trẻ với sự hợp sức của hai người thì khả năng mua sẽ tốt hơn.

Các ngân hàng hiện tại thiết kế những gói vay mua nhà với lãi suất những năm đầu tiên dao động 5 - 6%, sau đó thả nổi cao hơn nhưng vẫn ở mức trung bình 7%/năm. Lãnh đạo một số ngân hàng cho rằng với mức lãi suất thả nổi 10%, người trẻ cẫn có thể vay để mua nhà.