Chủ trương phát triển nhà ở cho thuê đang được dư luận quan tâm trong thời gian gần đây. Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 2/6, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết nhà ở cho thuê tại Việt Nam là vấn đề mới, nhưng trên thế giới đây là mô hình đã phát triển hàng trăm năm, đặc biệt tại nhiều đô thị lớn ở châu Âu và các nước phát triển.

Theo chuyên gia, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề nguồn vốn. Nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng.

Do đó, chính sách nhà ở cho thuê không nên dựa vào nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại, bởi bản thân họ cũng phải kinh doanh. Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê.

Nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới, tức là đáp ứng được nhu cầu nhà ở, thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.

Ông Nghĩa lấy ví dụ gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%. Qua trao đổi, rất nhiều doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn vay với mức lãi suất 6,1% theo quy định bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện đã ở mức 7 - 8%.

"Nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn, nhiều dự án xây dựng dở dang do khó khăn tài chính. Bản thân ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên rất khó cho vay dài hạn với lãi suất thấp. Do đó, nguồn vốn cho nhà ở cho thuê cần được huy động từ trái phiếu Chính phủ, bởi chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4%", vị này nói.

Bên cạnh vốn, quản trị cũng là vấn đề quan trọng bậc nhất, theo ông Nghĩa. Qua khảo sát tại một số quốc gia châu Âu như Phần Lan, mô hình phổ biến là Chính phủ lo đất đai, vốn và quy hoạch, sau đó giao cho các hiệp hội hoặc đơn vị có năng lực quản lý vận hành.

Việt Nam cũng nên đi theo hướng Nhà nước chuẩn bị đất đai, nguồn lực và quy hoạch, còn khu vực tư nhân tham gia xây dựng, vận hành nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp và hiệu quả khai thác. Hay hiệp hội nào có năng lực cũng có thể giao họ quản lý.

"Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, chúng ta không nên chủ quan mà tôi cho rằng cần sớm thiết kế và triển khai nhanh các chính sách phát triển nhà ở cho thuê để tạo thêm động lực phát triển cho thị trường", chuyên gia nhấn mạnh.

Cũng tại Diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng việc phát triển nhà ở cho thuê rất cần thiết. 

Ông Sinh cho biết thực tế, nhà ở cho thuê đã được quy định trong pháp luật về nhà ở với nhiều hình thức khác nhau. Trong đó có hình thức cho thuê nhà ở thương mại mà người dân đang sở hữu. Pháp luật hiện nay không cấm hoạt động cho thuê và người dân cũng rất chủ động tham gia, qua đó góp phần tạo thêm chỗ ở cho xã hội.

Thứ hai, trong pháp luật về nhà ở hiện nay cũng đã có quy định liên quan đến nhà ở cho thuê. Trước đây, chính sách phát triển nhà ở xã hội từng quy định dành khoảng 20% diện tích cho nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, qua quá trình triển khai, hiệu quả chưa cao nên Luật Nhà ở sửa đổi đã bỏ quy định này.

Trong Luật Nhà ở 2023 bổ sung, sửa đổi có 3 hình thức chính gồm: Bán, cho thuê và thuê mua rất linh hoạt và giao cho chủ đầu tư quyết định. Trong các dự án nhà ở xã hội hiện nay cũng đã có một tỷ lệ nhất định dành số lượng căn hộ đành để cho thuê, thực hiện theo đúng các quy định pháp luật về nhà ở và chính sách nhà ở xã hội.

Hình thức thứ ba là nhà ở lưu trú phục vụ công nhân, người lao động tại các khu đô thị, khu công nghiệp thuê ở. Luật Nhà ở năm 2023 cũng đã bổ sung riêng một chương về nhà ở lưu trú cho thuê nhằm thúc đẩy phát triển loại hình này trong các khu công nghiệp.

Thực tế hiện nay, nhiều khu công nghiệp đã hình thành quỹ nhà ở cho công nhân thuê, đặc biệt tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với số lượng chuyên gia và người lao động lớn. 

Hiện nay, pháp luật cũng đang khuyến khích người dân tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê nhằm phục vụ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người lao động, chuyên gia hay cán bộ luân chuyển công tác. Các quy định pháp luật hiện đã có nhiều hình thức triển khai cụ thể, đồng thời cơ chế đất đai và giá thuê cũng đang được thiết kế theo hướng đa dạng, linh hoạt hơn.

"Hiện nay, với yêu cầu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh thì việc phát triển nhà ở cho thuê là một chiến lược. Đây là nhiệm vụ rất lớn. Quan điểm của các chuyên gia về việc sử dụng nguồn vốn đầu tư công để phát triển nhà ở cho thuê hoàn toàn phù hợp với định hướng điều hành. Thực tế, Thủ tướng Chính phủ đang chỉ đạo Nhà nước phải phát huy vai trò tiên phong dẫn dắt thị trường nhà ở cho thuê, gắn liền với việc hoàn thiện cơ chế, chính sách hỗ trợ.

Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu, nghiên cứu và hoàn thiện các giải pháp chính sách để thúc đẩy thị trường nhà ở cho thuê trong thời gian tới, với giá thuê hợp lý nhất để thu hút người dân", ông Sinh nhấn mạnh.