“Sóng sốt đất” theo tin sáp nhập

Báo cáo thị trường quý I của Bộ Xây dựng cho biết, phân khúc đất nền ghi nhận 101.049 giao dịch, tăng 16,4% so với quý IV/2024. Giá giao dịch có nhiều biến động hơn so với quý trước do thông tin sáp nhập các tỉnh, thành. Tại các địa phương có thông tin là nơi đặt cơ quan hành chính mới, mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao và lượng giao dịch cũng có xu hướng tăng.

Đơn cử như tại Phú Thọ, một số khu dân cư, thậm chí cả khu đô thị bị bỏ hoang tại các phường Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn, Thanh Miếu, Gia Cẩm được rao bán với giá đất tăng 20 - 30% so cùng kỳ năm trước.

Tại Hải Phòng, đất nền tại Kiến Thụy, An Đồng, Thủy Nguyên được chào giá tăng 15 - 20%. Ở phía Nam, giá bán đất nền một số khu vực thuộc Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng khoảng 20 - 30%, có nơi tăng trên 40% so cùng kỳ năm 2024.

"Đà tăng về giá và lượng giao dịch đất nền có yếu tố đầu cơ, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường", Bộ Xây dựng đánh giá và cho biết cơ quan quản lý tại địa phương đã cảnh báo người dân cần thận trọng với những thông tin không chính thống. Đồng thời, triển khai biện pháp kiểm soát, tăng cường quản lý thị trường.

Báo cáo quý I của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận diễn biến tương tự.

VARS thông tin, đông đảo nhà đầu tư đi săn đất trong 3 tháng đầu năm, giá đất nền tại một số địa phương tăng từ 5 - 30%. Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Hải Dương, vùng ven Hà Nội... là những nơi nóng nhất với câu chuyện sóng sáp nhập.

Giao dịch thực gia tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm mới, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Theo ghi nhận của người viết, tại Hưng Yên, thị trường manh nha lên cơn sốt đất từ cuối năm 2024, bắt đầu từ Văn Giang (do xuất hiện tin đồn Hưng Yên dự kiến sáp nhập với Thái Bình, riêng huyện này sáp nhập về Hà Nội) rồi dần lan tới các huyện Khoái Châu, Ân Thi, Yên Mỹ.

Sau Tết Nguyên đán, thấy thị trường nóng, có chủ đất “hét” giá mới cao hơn hàng trăm triệu đồng, có người lại muốn om hàng chờ thêm, có khách hàng phải cọc tiền ngay trong đêm vì sợ đến hôm sau chủ đất tăng giá hoặc quay xe không bán,...

Tại Bắc Ninh, thực trạng sốt đất xảy ra ở nhiều nơi. Một môi giới địa phương chia sẻ: “Khoảng thời gian ngay sau Tết là đỉnh sóng, dân tình đi xem đất nhộn nhịp nhất. Ngoài người dân địa phương thì tôi còn tiếp rất nhiều khách hàng khác ở Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc... kéo đến mua đất. Có nơi sốt ảo nhưng cũng có nơi giá tăng do sở hữu tiềm năng thực.

Song, thị trường nóng nhanh thì cũng nguội nhanh. Đến khoảng giữa tháng 3, thị trường hạ nhiệt do có tin đồn sau khi Bắc Ninh và Bắc Giang sáp nhập, trung tâm hành chính của tỉnh mới sẽ đặt tại Bắc Giang. Điều này khiến nhiều nhóm nhà đầu tư, cò đất chuyển hướng”.

Sau khi một số thị trường dẫn sóng như Hưng Yên, Bắc Ninh dần hạ nhiệt, tiếp tục đến đất nền Bắc Giang nóng lên theo tin sáp nhập. Quanh siêu thị GO! Bắc Giang, vào tháng 3, có thời điểm giá đất nhảy múa từng ngày, một số lô đất diện tích lớn tăng giá thêm 1 - 3 tỷ/lô chỉ trong vài tuần.

Ở thị xã Việt Yên và huyện Yên Dũng cũ (mới sáp nhập vào TP Bắc Giang từ tháng 1/2025), giá đất gần KCN Quang Châu và KCN Song Khê - Nội Hoàng vào tháng 4/2025 dao động chủ yếu trong khoảng 40 - 70 triệu/ m2, tăng 30 - 40% so với cuối năm 2024.

Ông Nguyễn Văn Thành, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang nhận định, sức nóng do ăn theo thông tin sáp nhập địa giới với Bắc Ninh đã khiến giá bất động sản tỉnh này tăng đột biến, thanh khoản xuất hiện tương đối dày. Tuy nhiên, vị này cho rằng, đà tăng đột biến sẽ chỉ diễn ra trong ngắn hạn.

Sang Thái Nguyên, thông tin dự kiến sáp nhập với Bắc Kạn khiến giá đất sốt cục bộ. Thị trường tăng nhiệt từ khoảng giữa tháng 3, cảnh mua bán diễn ra sôi động tại một số địa bàn nóng.

Tại TP Sông Công, nếu như năm 2024, giá đất trong các khu tái định cư đa phần dao động 1,1 - 1,2 tỷ/lô thì hiện phần lớn đã vượt 1,5 tỷ/lô. Tại TP Thái Nguyên, nhiều lô đất ở KĐT Danko City tăng 4 - 5 giá trong hơn một tháng; một số lô đất view hồ ở KĐT Thăng Long có giá trên 42 triệu/m 2, tăng hơn 5 triệu/m 2 so với trước Tết. Tại TP Phổ Yên, môi giới tiết lộ có thời điểm giá đất KĐT Yên Bình Xanh tăng lên từng ngày, cò đất vây kín.

Tại khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam, thông tin dự kiến sáp nhập hai địa phương này khiến giá đất thị xã Điện Bàn và một số phường tại quận Ngũ Hành Sơn bị đẩy cao, nhiều ki ốt tư vấn bất động sản hoạt động sôi nổi tại khu vực giáp ranh.

Tại Bình Dương, đất nền KĐT Golden Center City hiện có giá 14 - 16 triệu/m 2, thay cho mức 12 - 15 triệu/m 2 hồi cuối năm ngoái. Với những lô đất có vị trí đẹp ở dự án Richland Residence (TP Bến Cát), nằm trên mặt tiền đường Hòa Lợi, giá chào bán tăng từ 24 - 27 triệu/m 2 lên 26 - 29 triệu/m 2.

Bà Nguyễn Thị Triều, CEO Blue Bridge Investment Partners nhận định, giá bất động sản tại một số khu vực có vị trí kết nối trực tiếp với TP HCM hay có thông tin đồn đoán sẽ sáp nhập như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Long An... đã tăng trưởng rất ấn tượng trong những tháng đầu năm nay.

Đánh giá chung về phân khúc đất nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, xu hướng phân hóa Bắc - Nam vẫn tiếp tục khi miền Bắc phân bổ giá rộng hơn và cao hơn so với miền Nam.

Bên cạnh đà tăng của giá bán, chuyên gia thông tin từ sau Tết, mức độ quan tâm đất nền ở các thị trường tỉnh cũng leo thang rất nhanh, nhất là trong tháng 3 với mức tăng 54% so với tháng 2. Đây gần như là mức tăng cao nhất tại các thị trường tỉnh trong khoảng 3 - 4 năm qua.

Khó sốt lại trong năm 2025

Diễn biến sôi nổi trong quý I là vậy, song sang quý II, sức nóng từ các cơn sốt đất ở nhiều nơi đã giảm bớt.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, sau tháng 3 bùng nổ về mức độ quan tâm, thị trường địa ốc đã có sự điều chỉnh giảm tốc trong tháng 4, khi lượng tin đăng mua bán đất nền giảm 6% và mức độ quan tâm giảm 18%.

Dữ liệu của DKRA Group ghi nhận, từ tháng 4, nhu cầu mua ở Nhơn Trạch, Long Thành bắt đầu hạ nhiệt 20 - 30%, đà tăng giá chững lại và xuất hiện tình trạng bỏ cọc bởi các địa phương này không sáp nhập về TP HCM như tin đồn trước đó.

Trao đổi với chúng tôi, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhìn nhận: “Cơn sốt này có tính chất tương tự như cơn sốt được tạo ra từ kết quả các cuộc đấu giá đất hồi quý III/2024. Thời gian sốt tương đối ngắn và không có tính chất bền vững.

Thông tin về việc sáp nhập, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO của nhà đầu tư đã khiến đất nền lại sốt”.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, chuyên gia VARS đánh giá, về cơ bản, sau khi xuất hiện các thông tin liên quan đến đề án sáp nhập tỉnh, thành, phân khúc đất nền tại một số nơi đã lần lượt lên cơn sốt cục bộ, song chỉ diễn ra trong thời gian ngắn (kéo dài khoảng 2 - 3 tuần), sức nóng chủ yếu tập trung ở những khu vực trung tâm.

Theo vị này, đất nền vốn là phân khúc nhạy cảm, phần lớn phục vụ đầu tư, đầu cơ. Do đó, khi có thông tin mang tính chất vĩ mô, thị trường sẽ chịu sự tác động, dễ lên nhanh xuống nhanh.

Năm 2025 được dự báo là thời của bất động sản tỉnh. Sau khi sáp nhập, tiềm lực về địa lý, đầu tư, hạ tầng của các địa phương mới sẽ càng được đẩy mạnh hơn nữa.

Tuy nhiên, ông Chung cho rằng, trong khoảng thời gian từ nay đến cuối năm, các cơn sốt đất cục bộ sẽ khó có thể tiếp tục diễn ra. Người dân hay có thói quen đầu tư bất động sản theo tâm lý đám đông, đợt sóng cũ vừa qua thì đợt mới rất khó hình thành trong thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, tại một số nơi sốt đất hồi đầu năm, đến hiện tại đã có dấu hiệu giao dịch chậm, nhiều vị trí ghi nhận thực trạng giảm giá bán.

“Kể cả sau khi sáp nhập tỉnh, tôi cho rằng thị trường đất nền cũng khó tiếp tục ghi nhận diễn biến đáng chú ý như trong khoảng thời gian vừa rồi. Bởi, ngay khi thông tin mới xuất hiện chính là thời điểm tâm lý nhà đầu tư lên cao nhất.

Sau sáp nhập có rất nhiều vấn đề cần giải quyết, nhất là về thủ tục hành chính. Đây là điều vướng mắc, tạo ra sự ngưng trệ trong ngắn hạn, thị trường bất động sản có thể sẽ chậm lại một nhịp”, ông Chung nói thêm.