Theo báo cáo tài chính hợp nhất của CTCP Bất động sản thế kỷ (Cen Land, mã: CRE), doanh thu thuần quý III/2026 của công ty đạt 201 tỷ đồng, giảm 39% so với cùng kỳ.

Dù đã tiết giảm chi phí bán hàng nhưng chi phí doanh nghiệp phình to, từ 30 tỷ đồng lên hơn gần 62 tỷ đồng, khiến lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi âm 1,7 tỷ đồng.

Kết quả là lợi nhuận sau thuế của Cenland trong quý III còn hơn 181 triệu đồng, giảm 99% so với cùng kỳ năm trước.

Trong văn bản giải trình, doanh nghiệp cho biết trong quý III/2026, do tác động từ xu hướng tăng lãi suất ngân hàng, khiến tâm lý nhà đầu tư và khách hàng trở nên thận trọng hơn, dẫn đến giao dịch bất động sản trong kỳ giảm sút.

Ngoài ra, nhằm gia tăng lợi thế cạnh tranh, công ty đã đẩy mạnh các hoạt động tìm kiểm khách hàng, xúc tiến bán hàng, quảng bá sản phẩm, đồng thời áp dụng nhiêu chính sách hỗ trợ kinh doanh linh hoạt.

“Việc đẩy mạnh các hoạt động này đã làm chi phí giá vốn và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên, qua đó ảnh hưởng trực tiếp và làm doanh thu và lợi nhuận thuần trong quý III/2026 đều giảm so với cùng kỳ năm trước”, báo cáo giải trình cho hay.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, Cenland đạt 1.102 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 34,1% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 21 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 67%.

Bên cạnh sự sụt giảm về lợi nhuận, doanh nghiệp ghi nhận các khoản vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng hơn gấp đôi, từ mốc 660 tỷ đồng ghi nhận ở thời điểm đầu năm lên hơn 1.390 tỷ đồng ở thời điểm ngày 30/9.

Theo thuyết minh, hơn một nửa là các khoản vay từ ngân hàng (không đề cập đến lãi suất); ngoài ra trong kỳ công ty còn phát sinh khoản vay 600 tỷ đồng từ CTCP Phát triển nhà Bình Minh, lãi suất 11,5%/năm.

Ngược lại, dư nợ vay dài hạn giảm từ gần 175 tỷ đồng về 0 đồng vào cuối kỳ.

Một điểm đáng chú ý khác trong báo cáo tài chính là quy mô khoản phải thu ngắn hạn của Cen Land vẫn ở mức cao. Tại ngày 30/9, khoản mục này đạt gần 4.990 tỷ đồng. Riêng phải thu ngắn hạn khác lên tới 4.450 tỷ đồng, giảm so với mức hơn 5.165 tỷ đồng đầu năm.

Trong đó, Cen Land ghi nhận khoản phải thu từ CTCP Bất động sản Galaxy Land khoảng 1.253 tỷ đồng; CTCP Đầu tư xây dựng và thương mại Nhật Hằng khoảng 761 tỷ đồng và CTCP Hồng Lam Xuân Thành khoảng 244 tỷ đồng. Báo cáo cũng ghi nhận các khoản phải thu khó đòi có giá trị gốc khoảng 68 tỷ đồng, song giá trị có thể thu hồi chỉ khoảng 259 triệu đồng.

Về mặt dòng tiền, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 9 tháng âm 702 tỷ đồng, so với mức âm 149 tỷ đồng cùng kỳ; riêng quý III âm 543 tỷ đồng. Hoạt động đầu tư tạo ra 124 tỷ đồng, chủ yếu từ thu hồi cho vay và vốn góp. Hoạt động tài chính mang về 541 tỷ đồng, phát sinh từ khoản chênh giữa tiền thu đi vay 1.841 tỷ đồng và tiền chi trả nợ gốc 1.299 tỷ đồng.

Tổng hợp lại, lưu chuyển tiền thuần trong kỳ âm 36 tỷ đồng, khiến doanh nghiệp chỉ còn hơn 78 tỷ đồng tiền và tương đương tiền cuối kỳ.

Tại thời điểm ngày 2/11, cổ phiếu Cenland giảm sàn về 4.400 đồng, tức giảm hơn 6 lần so với đỉnh 26.000 đồng ghi nhận trong năm 2022.

Phát hành 620 tỷ đồng trái phiếu để cơ cấu nợ, lãi suất 12%/năm

Nhằm cơ cấu các khoản nợ hiện hữu, cuối tháng 10 vừa qua, Cen Land đã thông qua phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị tối đa 620 tỷ đồng

Theo phương án này, Cen Land dự kiến phát hành tối đa 6.200 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng mỗi trái phiếu, tương ứng tổng giá trị huy động 620 tỷ đồng.

Lô trái phiếu có mã dự kiến là CREL12601, kỳ hạn 3 năm, thuộc loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm. Thời gian phát hành dự kiến diễn ra trong quý IV/2026 theo hình thức chào bán riêng lẻ.

Lãi suất của lô trái phiếu được ấn định ở mức cố định 12%/năm trong hai kỳ tính lãi đầu tiên. Ở các kỳ tiếp theo, lãi suất sẽ được áp dụng theo hình thức thả nổi dựa trên công thức tại phương án phát hành nhưng không thấp hơn mức 12%/năm.

Theo kế hoạch sử dụng vốn, doanh nghiệp dự kiến dành 600 tỷ đồng thu được từ đợt phát hành để thanh toán khoản vay tại CTCP Phát triển Nhà Bình Minh và dùng 20 tỷ đồng còn lại để trả một phần khoản vay tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) - Chi nhánh Đống Đa.

Theo hồ sơ công bố, khoản vay tại Nhà Bình Minh có kỳ hạn 3 tháng kể từ ngày nhận nợ, trong khi khoản vay 80 tỷ đồng tại MB có kỳ hạn 6 tháng và cả hai khoản nợ này đều dự kiến đến hạn thanh toán trong quý IV/2026.

Tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu dự kiến phát hành là cổ phần tại hai doanh nghiệp, với tổng giá trị được xác định khoảng 1.374,3 tỷ đồng.

Cụ thể, Cen Land sử dụng 21,9 triệu cổ phần tại CTCP Đầu tư Thành Đạt VN do chính doanh nghiệp sở hữu làm tài sản bảo đảm. Số cổ phần này được xác định có giá trị 416,8 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm còn bao gồm 717.103 cổ phần tại CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Nhật Hằng, thuộc sở hữu của bà Đinh Thùy Dương, với giá trị được xác định 957,5 tỷ đồng..

Nếu phát hành thành công toàn bộ 620 tỷ đồng trái phiếu và duy trì dư nợ trong vòng một năm, chi phí lãi vay tương ứng tối thiểu sẽ vào khoảng 74,4 tỷ đồng, chưa tính các chi phí liên quan khác.

Song song với kế hoạch huy động vốn qua kênh trái phiếu, Cenland cũng có những thay đổi trong cơ cấu các đơn vị thành viên.

Ngày 7/10/2026, doanh nghiệp thông qua chủ trương góp vốn thành lập Công ty TNHH Bất động sản CEN Hà Nội, với vốn điều lệ 10 tỷ đồng. Cen Land sở hữu 100% vốn tại pháp nhân mới. Công ty TNHH Bất động sản CEN Hà Nội đặt trụ sở tại tầng 4, tòa nhà The Golden Palm, số 21 Lê Văn Lương, phường Thanh Xuân, Hà Nội. Doanh nghiệp mới sẽ hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Ngược lại, Cen Land cũng liên tiếp thoái vốn khỏi 3 công ty con trong giai đoạn tháng 7 đến tháng 9/2026, gồm Công ty TNHH Quản lý đối tác Liên Kết Cen, CTCP Bất động sản Cen Sài Gòn và CTCP Dịch vụ và Đầu tư Bất động sản Phổ Xanh Group