Cuối cùng các nhà lãnh đạo Trung Quốc cũng lung lay.

Sau 4 năm đứng nhìn các nhà phát triển như China Evergrande rơi vào tình trạng vỡ nợ, vào cuối tháng 1 Bắc Kinh đã quyết định giải cứu China Vanke - một trong những gã khổng lồ bất động sản cuối cùng còn trụ lại.

Trong bối cảnh giá trái phiếu lao dốc và Vanke phải lên tiếng cảnh báo về khoản lỗ hàng năm đầu tiên (con số kỷ lục 6,2 tỷ USD), các quan chức Thâm Quyến đã vào cuộc để kiểm soát hoạt động và củng cố nguồn tiền cho công ty này.

Sự can thiệp chưa từng có đã giúp thị trường thở phào nhẹ nhõm, nhưng cũng nhấn mạnh một thực tế ảm đạm: cuộc khủng hoảng bất động sản đã làm tê liệt nền kinh tế Trung Quốc và gây ra khối nợ khó đòi gần 160 tỷ USD (lớn nhất trên thế giới) đang trở nên tồi tệ hơn.

Dấu hiệu đáng lo đang xuất hiện ở khắp mọi nơi. Doanh số bán nhà phục hồi chóng vánh, sau đó suy yếu trở lại bất chấp việc chính quyền Chủ tịch Tập Cận Bình đã triển khai nhiều đợt kích thích.

Theo các nguồn tin của Bloomberg, đa phần hệ thống ngân hàng Trung Quốc đã ngừng cấp khoản vay cho những dự án bất động sản bên ngoài những thành phố lớn như Thượng Hải.

Và các chủ nợ quốc tế đang mất kiên nhẫn. Nhiều thoả thuận tái cấu trúc nợ thất bại và ít nhất một chục nhà phát triển phải đối mặt với nguy cơ thanh lý tài sản, bao gồm cả những cái tên từng nổi tiếng như Country Garden.

Khủng hoảng cũng lan sang Hong Kong khi người mua nhà và khách du lịch Trung Quốc rút lui. New World Development, gã khổng lồ địa ốc do một trong những gia tộc giàu nhất đặc khu hành chính này điều hành, đang chạy đua để bán bớt tài sản và thế chấp một số dự án lớn khi thua lỗ ngày càng tăng.

Tất cả đang chỉ ra thêm rủi ro cho nền kinh tế Trung Quốc, vốn đang phải vật lộn với tình hình tiêu dùng ảm đạm và thuế quan của Tổng thống Mỹ Donald Trump.

Bloomberg cho rằng Bắc Kinh cần hành động mạnh mẽ để khôi phục niềm tin của người mua nhà và ổn định lĩnh vực bất động sản quy mô 15.000 tỷ USD.

Nếu không, cuộc khủng hoảng ngày càng sâu sắc này có nguy cơ sẽ làm suy yếu thế đàm phán thương mại của Bắc Kinh trước ông Trump và tiếp tục ngăn cản đầu tư nước ngoài vào Trung Quốc.

Ông Huan Li, đồng sáng lập quỹ đầu cơ Forest Capital Hong Kong, nhận xét: “Những nỗ lực giải cứu của Trung Quốc đôi khi khá thận trọng, giống như đang băng bó tạm vết thương do dao đâm”.

“Họ không hành động cho đến thời điểm tồi tệ nhất, nhưng đến lúc đó thì có thể đã quá muộn. Với Vanke, sự hỗ trợ mang tính tích cực và chúng ta cần thấy nhiều nỗ lực như vậy hơn”, ông Li tiếp lời.

Khủng hoảng lan tới Vanke

Cuộc khủng hoảng bắt đầu khi Trung Quốc quyết định lấy công nghệ làm động cơ tăng trưởng mới, giảm bớt vai trò của lĩnh vực bất động sản. Định hướng đó đã thúc đẩy Bắc Kinh tăng cường kiểm soát đòn bẩy cao ngất của các nhà phát triển và bắt tay vào giải quyết bong bóng nhà ở.

Barclays ước tính do sự sụp đổ của thị trường bất động sản, tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc đã bốc hơi khoảng 18.000 tỷ USD.

Trong khi đó, theo các nhà kinh tế khác, giá nhà tại đất nước tỷ dân đã giảm khoảng 30% so với mức đỉnh năm 2021. Tỷ trọng của lĩnh vực nhà ở trong nền kinh tế nói chung đã tụt từ mức 24% xuống còn 19%.

Việc China Evergrande vỡ nợ vào năm 2021 đã nhấn mạnh mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng. Tiếp sau đó, nhiều công ty khác không thể hoàn thiện dự án để bàn giao cho khách hàng vì thiếu tiền.

Giải pháp của Bắc Kinh là tập trung xây dựng và bàn giao nhà cho người mua nhà thay vì cứu trợ các công ty. Chính phủ yêu cầu các chính quyền địa phương và doanh nghiệp nhà nước mua nhà ế, đồng thời cấp vốn để hoàn thành các dự án.

Sau đó, Bắc Kinh nỗ lực thúc đẩy nhu cầu bằng cách cắt giảm lãi suất đi vay và dỡ bỏ hạn chế mua nhà. Mục tiêu là kiểm soát cuộc suy thoái thay vì phục hồi thị trường nhà đất.

Vanke là biểu tượng hàng đầu của chiến lược đó, với tư cách là nhà phát triển lớn thứ 5 theo doanh số bán hàng. Công ty có các toà nhà chung cư rộng lớn được xây dựng cho tầng lớp trung lưu tại một số thành phố giàu nhất cả nước.

Tuy nhiên, trong vài tháng qua, các nhà đầu tư bắt đầu lo ngại rằng Vanke có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ. Công ty này có 4,9 tỷ USD trái phiếu đáo hạn hoặc phải thu hồi (redemption) trong năm 2025.

Trao đổi với Bloomberg, giám đốc điều hành tại các công ty xây dựng khác cho biết việc Vanke vỡ nợ sẽ làm xói mòn niềm tin vào những nhà phát triển do nhà nước kiểm soát như Poly Developments and Holdings Group và China Overseas Land & Investment.

Ông Raymond Cheng, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc tại CGS International Securities Hong Kong, ước tính doanh số bán nhà mới có thể giảm 10% trong năm nay trong trường hợp xấu nhất.

Phó Giám đốc Xu Liqiang phụ trách mảng thu nhập cố định tại Shanghai Silver Leaf Investment nói thêm: “Nếu Vanke sụp đổ, mọi người sẽ bắt đầu đặt câu hỏi về chính sách ổn định và phục hồi thị trường bất động sản mà Bắc Kinh đưa ra vào tháng 9 năm ngoái. Chúng ta có thể tự hỏi ai sẽ là người tiếp theo?”

Chi tiết về việc giải cứu Vanke đang dần hé lộ. Một lãnh đạo của Shenzhen Metro Group, cổ đông lớn nhất của Vanke, đã được bổ nhiệm làm chủ tịch, đánh dấu lần đầu tiên chính quyền địa phương kiểm soát trực tiếp cuộc khủng hoảng.

Thông qua truyền thông nhà nước, chính quyền địa phương tuyên bố sẽ “chủ động hỗ trợ” hoạt động của Vanke. Vào ngày 10/2, Vanke cho biết Shenzhen Metro sẽ cấp khoản vay lên tới 2,8 tỷ nhân dân tệ (khoảng 383 triệu USD) cho công ty.

Vấn đề nằm ở nhu cầu

Trong bối cảnh Bắc Kinh vẫn còn dư địa để chấp nhận mức thâm hụt tài khoá cao hơn, giới chuyên gia không nghi ngờ gì về khả năng hỗ trợ của chính phủ.

Vấn đề là nhu cầu nhà ở không phục hồi đủ nhanh. Quyết tâm tiết kiệm của người tiêu dùng Trung Quốc đang đẩy nước này vào chu kỳ giảm phát dài nhất kể từ những năm 1960.

Theo Bloomberg, doanh số bán nhà đã phục hồi trên phạm vi toàn quốc sau khi chính quyền ông Tập tung gói kích thích vào tháng 9 năm ngoái. Song sau đó, cuộc phục hồi đã đình trệ.

Dữ liệu sơ bộ từ China Real Estate Information Corp. cho thấy doanh số bán nhà đã giảm 3,2% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 1. Trước đó, doanh số nhìn chung đi ngang trong tháng 12/2024.

Vào quý IV, doanh số bán nhà của Vanke tăng khoảng 20% so với quý liền trước nhưng ước tính của Bloomberg Intelligence cho thấy con số này là không đủ để giúp công ty hoàn thành mục tiêu giảm nợ 100 tỷ nhân dân tệ.

Ông Zhu Ning, giảng viên Đại học Yale, đánh giá: “Những gì chính phủ làm ban đầu rất đáng khích lệ, nhưng các biện pháp đó không đủ lực và đủ nhanh. Điều tôi thực sự lo lắng về thị trường nhà đất là kỳ vọng bi quan của khách hàng”.

Nhà phân tích Lucy Wang của một quỹ tương hỗ tại Bắc Kinh cho biết gia đình cô đã bán căn hộ riêng vào năm ngoái khi thị trường tiếp tục suy sụp. Mặc dù họ đang cân nhắc mua một căn khác để đảm bảo suất học cho con mình, bất ổn kinh tế vẫn là một yếu tố đáng lo.

“Chúng tôi đang ở trong một chu kỳ kinh tế mà nhiều lĩnh vực công nghiệp khác nhau phải trải qua quá trình điều chỉnh và đồng lương sụt giảm. Chúng tôi có thể phải suy nghĩ kỹ lưỡng vì gia đình khó có thể chấp nhận nhiều đòn bẩy như trước”, cô Wang nói.

Nhu cầu nhà đất giảm còn làm ảnh hưởng quá trình phục hồi của những công ty từng vỡ nợ. Sunac China Holdings, công ty đã tái cấu trúc nợ thành công vào năm 2023, gần đây cảnh báo họ “không thể loại trừ” khả năng phải tái cấu trúc ở nước ngoài lần thứ hai vì tình hình thị trường tệ hơn dự kiến.

Danh sách trên còn dài. China Fortune Land Development đang cân nhắc huỷ bỏ một kế hoạch mà chủ nợ đã chấp thuận để chuyển sang phương án do toà án đưa ra, nguồn tin của Bloomberg cho hay vào tháng 1.

Phản ánh những lo ngại của công chúng đối với cuộc khủng hoảng, một thước đo đại diện các cổ phiếu bất động sản lớn của Trung Quốc đã giảm khoảng 9% trong năm nay.

Trái phiếu đồng USD của nhiều nhà phát triển đang chìm sâu hơn. Các nhà phân tích của JPMorgan Chase dự đoán bất động sản Trung Quốc sẽ là lĩnh vực ghi nhận nhiều vụ vỡ nợ nhất ở châu Á trong năm nay.