Hội thảo "Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây đã ghi nhận nhiều ý kiến góp ý của các doanh nghiệp địa ốc. 

Đại diện Tập đoàn Sun Group cho biết, dự thảo đã bổ sung quy định chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước trước khi đưa công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Đây là thủ tục mới so với quy định hiện hành, làm phát sinh thêm quy trình hành chính đối với doanh nghiệp.

Vì vậy, tập đoàn đề xuất không áp dụng thủ tục thông báo đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhằm cắt giảm thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Theo doanh nghiệp, quá trình thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa phát sinh vướng mắc hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng đối với quy định này. Riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, việc tiếp tục duy trì quy định về thủ tục thông báo nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người mua theo doanh nghiệp là hợp lý.   

Liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản, đại diện Sun Group cho biết, dự thảo quy định điều kiện phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng.

Doanh nghiệp kiến nghị nghiên cứu theo hướng linh hoạt hơn, cho phép các bên được thỏa thuận về việc kế thừa, tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại trong quá trình chuyển nhượng dự án, thay vì bắt buộc bên chuyển nhượng phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước thời điểm chuyển nhượng. Theo doanh nghiệp, cách tiếp cận này sẽ tạo thuận lợi cho hoạt động M&A dự án nhưng vẫn bảo đảm trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.  

Cùng góp ý về vấn đề này, bà Bùi Thị Hải Yến, Chủ tịch HĐQT CTCP Hanel cho rằng, việc chuyển nhượng dự án cần được nhìn nhận là một giải pháp khơi thông nguồn lực cho thị trường, chứ không chỉ là một giao dịch dân sự thông thường.

Theo bà Yến, dự thảo đã quy định khá đầy đủ về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Tuy nhiên, điều doanh nghiệp quan tâm không chỉ là điều kiện chuyển nhượng mà còn là chi phí thực hiện, tính minh bạch, tính ổn định và khả năng dự báo của thủ tục hành chính. Nếu doanh nghiệp đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật nhưng vẫn phải chờ đợi quá lâu để được giải quyết hồ sơ thì mục tiêu khơi thông nguồn lực sẽ khó đạt được.

Vì vậy, lãnh đạo Hanel kiến nghị, cần tiếp tục rà soát các điều kiện chuyển nhượng theo hướng loại bỏ những quy định còn trùng lặp giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và các luật có liên quan. Đồng thời, quy định rõ thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển nhượng và trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình xử lý.

"Nếu không xác định rõ thời hạn thì doanh nghiệp không biết hồ sơ đang ở đâu, sẽ được giải quyết trong bao lâu, trong khi thời gian chính là chi phí và nguồn vốn của doanh nghiệp. Ngoài ra, cần tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong việc tiếp nhận, xác nhận và theo dõi quá trình xử lý hồ sơ, để doanh nghiệp có thể chủ động tra cứu, biết hồ sơ đang được xử lý đến giai đoạn nào và dự kiến khi nào hoàn thành", bà Yến cho hay.  

Chủ đầu tư có được ủy quyền ký hợp đồng kinh doanh BĐS trong nội bộ? 

Tham gia thảo luận, đại diện Viglacera cho biết, dự thảo quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Doanh nghiệp kiến nghị cần làm rõ quy định này có áp dụng đối với việc ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp hay không. Nhiều chủ đầu tư hoạt động theo mô hình tổng công ty với các công ty con, chi nhánh trực thuộc, vì vậy cần xác định rõ trường hợp chủ đầu tư ủy quyền cho đơn vị trong cùng hệ thống ký kết hợp đồng có được phép hay không, tránh phát sinh vướng mắc khi triển khai trên thực tế.

Về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Viglacera nhận thấy, dự thảo đã có thay đổi so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Doanh nghiệp đề nghị tiếp tục duy trì quy định hiện hành. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền có thời hạn 15 ngày để có ý kiến về việc bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhằm bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong quá trình thực hiện.  

Về bảo lãnh trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Viglacera, quy định này sẽ làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp và cuối cùng có thể làm tăng chi phí của người mua. Do đó, doanh nghiệp đề nghị giữ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo hướng chủ đầu tư chỉ thực hiện bảo lãnh khi bên mua có yêu cầu. Nếu khách hàng không có nhu cầu bảo lãnh thì không nên bắt buộc thực hiện.

Liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, dự thảo quy định hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm bên sau cùng ký hoặc chấp nhận bằng hình thức khác được thể hiện trên hợp đồng. Viglacera đề nghị bổ sung quy định cụ thể đối với giao dịch điện tử, theo đó thời điểm hợp đồng có hiệu lực nên được xác định là thời điểm chữ ký số cuối cùng được xác lập trên hệ thống, nhằm bảo đảm rõ ràng trong quá trình áp dụng.  

Đại diện Phục Hưng Holdings chia sẻ, đơn vị nhất trí với tinh thần xây dựng cơ chế giao dịch bất động sản công khai, minh bạch và từng bước chuyển đổi sang phương thức điện tử.

Tuy nhiên, hiện mới quy định quy trình giao dịch gồm kiểm tra thông tin, chuẩn bị hồ sơ, xác lập giao dịch, thanh toán, bàn giao bất động sản, hoàn thành giao dịch, cấp giấy chứng nhận hoặc thực hiện các thủ tục theo quy định. Bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử trong suốt quá trình giao dịch.  

Dự thảo chưa làm rõ thời điểm cấp mã định danh điện tử trong mối quan hệ với các bước của quy trình giao dịch. Chẳng hạn, mã định danh được cấp trước khi đưa bất động sản vào giao dịch, trước khi ký hợp đồng hay chỉ được cấp khi hoàn thành các thủ tục về đất đai và cấp giấy chứng nhận? Thời điểm cấp giấy chứng nhận có được thiết kế đồng bộ với việc cấp và sử dụng mã định danh điện tử hay không cũng chưa được quy định rõ.

Vì vậy, doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu quy định cụ thể hơn về trình tự thực hiện từng bước trong quy trình giao dịch, đồng thời xác định rõ mốc thời gian hoặc thời hạn thực hiện đối với từng thủ tục, bảo đảm tính đồng bộ giữa việc cấp mã định danh điện tử, thực hiện giao dịch và cấp giấy chứng nhận. Điều này sẽ giúp quy trình giao dịch minh bạch, thống nhất và thuận lợi hơn trong quá trình triển khai trên thực tế.