Đánh liều vì giấc mơ mua nhà

Trong bối cảnh thị trường nhà đất đắt đỏ, ngày càng nhiều người Mỹ đang tìm đến một hình thức vay nợ rủi ro để tiết kiệm chi phí.

Cụ thể, nhiều người mua nhà đang lựa chọn vay thế chấp với lãi suất thả nổi (adjustable-rate mortgage – ARM). Ban đầu, ARM thường có lãi suất thấp hơn so với khoản vay thế chấp cố định.

Tuy nhiên, lãi suất của ARM thường được điều chỉnh sau 3 đến 10 năm. Nếu lãi suất vay thế chấp tăng lên trong khoảng thời gian đó, người vay sẽ phải chịu gánh nặng trả nợ lớn hơn trong tương lai.

Một rủi ro khác là nếu lãi suất giảm, người mua nhà sẽ muốn vay nợ mới để trả khoản vay cũ vốn có lãi suất cao hơn, hay còn gọi là “đảo nợ”. Tuy nhiên, nếu tại thời điểm đó người mua nhà mất việc hoặc gặp khó khăn về tài chính, họ có thể không đủ điều kiện cho khoản vay mới.

Nhưng nhiều người mua nhà đang đặt cược rằng lãi suất vay thế chấp sẽ giảm trong vài năm tới, cho phép họ đảo nợ trước khi kỳ hạn cố định của ARM kết thúc.

Công ty Optimal Blue cho biết trong 5 ngày kết thúc vào ngày 29/10, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm là 6,15%, trong khi đó lãi suất trung bình của ARM kỳ hạn 5 và 7 năm là 5,46%.

Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ, khoảng 10% đơn vay thế chấp mua nhà trong tuần kết thúc vào ngày 3/10 là dành cho ARM - mức cao nhất kể từ năm 2023. Vào đầu năm 2021, khi lãi suất thế chấp ở gần mức thấp kỷ lục, tỷ lệ này còn chưa đến 3%.

Giá nhà tại Mỹ đã tăng hơn 50% kể từ năm 2019 và đang ở gần mức cao nhất mọi thời đại. Trong bối cảnh đó, người mua nhà đang làm mọi cách để có chi phí vay phải chăng.

Ông Scott Bridges, Giám đốc công ty cho vay thế chấp Pennymac, cho biết: “Ngày càng nhiều khách hàng đang cố gắng vay với lãi suất khoảng 5%. Thông thường, ARM là một trong những cách duy nhất để đáp ứng nhu cầu đó”.

Trông cậy vào Fed 

Đôi vợ chồng Kyle và Audrey Everett đã mua một căn nhà ở Washington vào tháng 5 bằng khoản vay ARM có lãi suất 5,25% trong vòng 7 năm. Họ đã bỏ qua lựa chọn vay thế chấp với lãi suất cố định 5,875% để tiết kiệm vài trăm USD mỗi tháng.

Anh Kyle Everett chia sẻ với Wall Street Journal (WSJ): “Lãi suất 5,25% là lựa chọn quá hiển nhiên, chúng tôi chẳng cần phải suy nghĩ nhiều”. Anh hy vọng rằng lãi suất sẽ đi xuống để họ có thể đảo nợ bằng khoản vay thế chấp cố định với lãi suất thấp hơn 5,875%.

Lãi suất vay thế chấp thường biến động theo lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ. Tuy nhiên, ARM có mối tương quan lớn hơn với lợi suất ngắn hạn, còn khoản vay cố định chịu nhiều ảnh hưởng từ lợi suất kỳ hạn 10 năm.

Ông Jeff DerGurahian, Giám đốc đầu tư tại LoanDepot, cho biết: “Nhìn chung, người đi vay đang dự đoán rằng lãi suất nhiều khả năng sẽ đi xuống hơn là đi lên”.

Tuần trước, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã giảm lãi suất chính sách thêm 25 điểm cơ bản. Nếu Fed tiếp tục, lãi suất vay thế chấp có thể sẽ tiếp tục đi xuống.

Tuy nhiên, động thái tiếp theo của Fed rất khó đoán trong bối cảnh chính phủ Mỹ đóng cửa và ngừng công bố các báo cáo kinh tế định kỳ.

Trong năm 2023 và hầu hết năm 2024, lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn ngắn thường cao hơn kỳ hạn dài, khiến ARM trở nên kém hấp dẫn. Nhưng sang năm 2025, ARM lại một lần nữa cung cấp mức lãi suất ban đầu thấp hơn các khoản vay thế chấp cố định.

ARM từng phổ biến hơn nhiều vào năm 2004 và 2005 – khi gần 1/3 số đơn vay thế chấp thuộc loại này.

Trong giai đoạn đó, người mua nhà rất hào hứng với mức lãi suất ban đầu cực kỳ thấp, nhưng nhiều người không có đủ khả năng trả nợ khi lãi suất được điều chỉnh tăng sau vài năm.

Hàng triệu người đã mất nhà khi thị trường nhà đất Mỹ sụp đổ vào năm 2008, một phần do ARM điều chỉnh lãi suất.

Tuy nhiên, tờ WSJ nhận định kịch bản trên khó có thể lặp lại. Sau khủng hoảng năm 2008, các nhà quản lý đã thắt chặt điều kiện cho vay và giới hạn mức điều chỉnh lãi suất của hầu hết các ARM. Những quy định đó giúp ARM trở nên an toàn hơn.

Theo khảo sát của JBREC trong tháng 9, hơn một nửa người đi thuê và chủ nhà cho biết họ sẽ cân nhắc ARM nếu khoản vay này cung cấp mức lãi suất ban đầu thấp hơn vay thế chấp cố định. Khoảng 30% người trả lời cho biết họ không yên tâm về ARM.

Sau hơn một năm tìm nhà, anh Max Lynch và cô Morgan Mendoza đã mua căn nhà 4 phòng ngủ tại bang Illinois vào mùa hè năm nay với giá 750.000 USD.

Cặp đôi lựa chọn khoản vay ARM 7 năm, giúp họ tiết kiệm hàng trăm USD mỗi tháng so với số tiền phải cho khoản vay thế chấp cố định.

Anh Lynch giải thích: “Chúng tôi kỳ vọng Fed sẽ tiếp tục giảm lãi suất trong vài năm tới. Ngoài ra, trước mắt ARM có chi phí phải chăng hơn khoản vay thế chấp cố định”.