Không phải cách làm mới

Hồi cuối tháng 9, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng đã đề xuất đánh thuế trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế mục đích đầu cơ. Đề xuất này không mới vì từ nhiều năm trước, không ít quốc gia trên thế giới đã sử dụng thuế như một công cụ để điều tiết thị trường bất động sản.

Đơn cử như tại Vương quốc Anh (United Kingdom, tạm gọi là Anh), người dân phải đóng thuế ngay từ khi mua căn nhà đầu tiên. Biểu thuế được tính theo phương pháp luỹ tiến dựa trên giá trị căn nhà.

Bất động sản có giá trị từ 250.000 bảng Anh trở xuống không phải đóng thuế. Giá trị căn nhà càng cao thì thuế trước bạ càng tăng, lần lượt theo các bậc 5%, 10% và 12% như bảng bên dưới.

Từ tháng 4/2016, Anh bắt đầu áp dụng các quy định mới đối với những người mua căn nhà thứ hai, bao gồm cả bất động sản cho thuê. Theo đó, chủ sở hữu phải trả thêm 3% thuế trước bạ bổ sung nếu mua căn nhà thứ hai có giá trị từ 40.000 bảng.

Ngay cả khi người mua chỉ sở hữu một phần căn nhà, họ vẫn phải chịu thuế trước bạ bổ sung nếu phần căn nhà đó có giá trị thoả quy định. Các bậc thuế tương ứng là 3%, 8%, 13% và 15%.

Các cá nhân nhân nắm giữ bất động sản khác trên thế giới cũng có thể bị đánh thuế, chẳng hạn như người sở hữu 30% một ngôi nhà trị giá 300.000 bảng ở Bulgari và đang mua căn nhà đầu tiên tại Anh.

Để dễ hình dung, ta hãy thử lấy một ví dụ. Nếu một người mua căn nhà thứ hai với giá 300.000 bảng, họ phải chịu 3% thuế trước bạ bổ sung trên 250.000 bảng đầu tiên (tương đương 7.500 bảng) và 8% trên phần còn lại (tương ứng 4.000 bảng). Tổng cộng, người này phải đóng 11.500 bảng thuế cho căn nhà thứ hai.

Ngoài ra, kể từ tháng 4/2025, chủ sở hữu nhà còn có thể bị tính thuế hội đồng gấp hai lần mức bình thường. Mỗi hội đồng địa phương sẽ xác định xem bất động sản đó có phải là căn nhà thứ hai và có nên tính thêm thuế hay không.

Hay như ở Tây Ban Nha, bất kể người dân đã sở hữu căn nhà đầu tiên hay chưa, họ đều phải trả một số loại thuế nhất định khi mua bất động sản.

Một người sẽ phải đóng thuế chuyển nhượng bất động sản (ITP) nếu đó là nhà đã qua sử dụng hoặc thuế giá trị gia tăng (VAT) nếu đó là nhà mới xây. Thuế ITP tương đương khoảng 6% - 10% giá trị bất động sản, tuỳ thuộc vào từng khu vực. Trong khi đó, thuế VAT được ấn định ở mức 10%.

Khi mua căn nhà thứ hai, loại thuế chính mà chủ sở hữu phải trả là thuế bất động sản (IBI). Đây là loại thuế do hội đồng địa phương ấn định và dựa trên giá trị sổ sách của bất động sản.

Một ví dụ khác là Singapore. Khi mua bất động sản thứ hai trở đi tại quốc đảo sư tử này, người mua cũng phải chịu thuế trước bạ bổ sung tương tự như ở Anh. Vào tháng 4/2023, chính phủ Singapore đã tăng mạnh biểu thuế để nỗ lực hạ nhiệt thị trường.

Biểu thuế được áp dụng tuỳ theo từng đối tượng. Chẳng hạn, công dân Singapore sẽ phải chịu mức thuế 20% nếu mua căn nhà thứ hai và 30% đối với căn nhà nhà thứ ba, thứ tư,...

Trong khi đó, mức thuế tương ứng đối với thường trú nhân là 30% và 35%. Đối với người nước ngoài cùng các tổ chức và doanh nghiệp, mức thuế cho mọi giao dịch là 60 hoặc 65%.

Hiệu quả hay không?

Câu hỏi đặt ra là biện pháp đánh thuế căn nhà thứ hai có giúp giá nhà hạ nhiệt hay không. Để tìm câu trả lời, hãy thử nhìn vào trường hợp của Anh và Singapore, hai trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới.

Kể từ năm 1977, Anh đã không thể bì kịp các quốc gia châu Âu giàu có khác về tốc độ xây dựng nhà ở mới. Kết quả là nước này thiếu hụt nhà ở trầm trọng, khiến giá tăng vọt và nhiều người trẻ không thể chen chân vào thị trường.

Một phân tích mà hãng tin Bloomberg công bố vào cuối tháng 6 năm nay cho thấy Anh đang thiếu khoảng 4,3 triệu căn nhà. Trong khi đó, số lượng nhà không có người ở lại chiếm tỷ lệ lớn trong tổng nguồn cung nhà ở. Theo số liệu vào năm 2021 của Văn phòng Thống kê Quốc gia Anh, nhà không có người ở chiếm khoảng 6,1% tổng số nhà tại Anh (England), 8,2% tại xứ Wales và 4,2% ở Scotland.

Giải quyết vấn đề nhà ở là nhiệm vụ to lớn mà chính phủ phải đối mặt. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến sự ra đời của thuế trước bạ bổ sung đối với căn nhà thứ hai kể từ ngày 1/4/2016 và thuế hội đồng từ ngày 1/4/2025.

Trên thực tế, giá nhà trung bình tại Anh từng có một giai đoạn đi xuống. Tuy nhiên, xu hướng hạ nhiệt của thị trường có vẻ không có mối liên hệ với chính sách thuế vì giá nhà vẫn tăng trong suốt nhiều năm kể từ khi thuế trước bạ bổ sung có hiệu lực.

Thay vào đó, diễn biến của giá nhà có liên quan nhiều hơn đến chu kỳ thắt chặt chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Anh (BoE). Từ tháng 12/2021 đến 8/2023, BoE đã nâng lãi suất cơ bản 14 lần liên tiếp lên 5,25% để chống lạm phát. Chi phí đi vay tăng cao đã kìm hãm nhu cầu mua nhà của người dân.

Lãi suất đi vay mua nhà kỳ hạn hai năm trên toàn nước Anh đã chạm mức đỉnh 6,86% vào tháng 7/2023 - cao gấp ba lần con số vào tháng 6/2021. Lãi suất nhảy vọt khiến hàng triệu chủ sở hữu nhà phải đối mặt với khoản thanh toán hàng tháng cao hơn và ít người mua mới gia nhập thị trường.

Tác động của chính sách tiền tệ thường có độ trễ nên kể từ đợt tăng lãi suất đầu tiên thì tới giữa năm 2022 giá nhà tại Anh mới rục rịch đi xuống và phải đến giữa năm 2023 mới hạ nhiệt đáng kể so với vài năm trước.

Tuy nhiên, tua nhanh tới thời điểm cuối năm 2023, khi các nhà hoạch định chính sách bắt đầu phát tín hiệu sắp hạ lãi suất do lạm phát trên đà quay trở lại mức mục tiêu, giá nhà lại ngóc đầu đi lên. Và BoE đã thực hiện đợt giảm lãi suất đầu tiên trong hơn 4 năm vào đầu tháng 8 năm nay, đưa chi phí đi vay liên ngân hàng xuống mức 5%.

Theo dữ liệu mới nhất của Halifax - ngân hàng cho vay mua nhà lớn nhất nước Anh, giá nhà đã tăng trong tháng thứ ba liên tiếp vào tháng 9. Hiện tại, giá một ngôi nhà trung bình là 293.399 bảng - chỉ thấp hơn một chút so với mức đỉnh hơn 295.000 bảng vào tháng 6/2022.

Trong một cuộc phỏng vấn với Telegraph vào tháng 5, chuyên gia bất động sản Sophie Lang từng cảnh báo đánh thuế lên căn nhà thứ hai không phải là công cụ mà các chính trị gia nên trông chờ để điều tiết thị trường.

“Những căn nhà thứ hai chỉ là một nửa câu chuyện và là ‘con dê gánh tội’ mà các quan chức chính phủ sử dụng. Trên thực tế, chúng ta nên tập trung vào một số vấn đề khác”, bà lưu ý.

Theo vị chuyên gia, chính phủ cần xây dựng nhiều nhà ở với cơ sở hạ tầng phù hợp hơn để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân và chủ nhà nên được hỗ trợ để giúp giảm chi phí thuê nhà.

Nhìn sang thị trường bất động sản Singapore, những người mong muốn có một căn nhà để an cư lạc nghiệp cũng chẳng dễ dàng hơn. Vị thế là trung tâm tài chính thế giới của Singapore càng khiến bài toán khó tìm lời giải.

Như đã đề cập, vào năm ngoái, Singapore đã tăng thuế đối với các giao dịch mua bất động sản để hạ nhiệt thị trường nóng sốt, trong bối cảnh ngày càng có nhiều lo ngại rằng dòng vốn đổ vào nước này sẽ làm tổn hại đến người dân địa phương.

Đây không phải lần đầu tiên quốc đảo sư tử sử dụng thuế để ghìm cương giá nhà. Lần đầu tiên Singapore giới thiệu thuế trước bạ là vào tháng 12/2011 và kể từ đó nước này phải liên tục nâng mức thuế để kìm chế nhu cầu.

Lĩnh vực bất động sản của Singapore vẫn thăng hoa ngay cả khi các thị trường châu Á khác suy yếu vì lãi suất tăng cao và lạm phát, một phần là do dòng tiền liên tục chảy vào đây, đặc biệt là từ những người Trung Quốc giàu có.

Nhiều khả năng quyết định tăng thuế đối với bất động sản thứ hai của Singapore chỉ có thể làm chậm làn sóng chuyển tiền đến quốc đảo này trong ngắn hạn, chưa kể tác động có thể cũng không lớn như kỳ vọng.

Bà Chang Shu - nhà kinh tế cấp cao của Bloomberg Economics - từng đánh giá vào năm ngoái: “Nhu cầu đa dạng hoá tài sản của nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ và Singapore vẫn là điểm đến hàng đầu ở châu Á”.

Quả thực, quan sát biểu đồ bên dưới ta sẽ thấy chỉ số giá nhà tại Singapore đã giảm từ mức cao nhất mọi thời đại là 206,1 điểm vào quý II xuống 204,7 điểm vào quý III. Tuy nhiên, con số này vẫn cao hơn đáng kể so với mức trung bình lịch sử.

Tóm lại, nhìn từ câu chuyện của hai thị trường bất động sản đắt đỏ bậc nhất thế giới là Anh và Singapore, đánh thuế căn nhà thứ hai nhiều khả năng không phải là biện pháp hiệu quả để hạ nhiệt giá nhà.