Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức sáng 22/9, các diễn giả đã thảo luận về định hướng sử dụng công cụ tài chính, thuế để hạn chế tình trạng đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang và găm giữ đất chờ tăng giá.
Nghị quyết 21 định hướng có chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang. Tuy nhiên, theo TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, việc cụ thể hóa chính sách này còn nhiều vấn đề cần làm rõ để phân biệt giữa hành vi sử dụng đất lãng phí và những trường hợp chậm triển khai do nguyên nhân khách quan.
TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI. (Ảnh: BTC).
TS. Phan Đức Hiếu cho rằng một trong những yếu tố biến quyền sử dụng đất trở thành nguồn lực quan trọng là phải nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Theo ông, một trong những giải pháp là áp dụng chính sách tài chính, thuế cao hơn đối với đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang, qua đó không khuyến khích việc giữ đất không sử dụng và khuyến khích đưa đất vào khai thác.
Tuy nhiên, ông cho rằng đây là vấn đề thách thức về pháp lý. Trước hết là phải xác định thế nào là chậm đưa vào sử dụng và thế nào là bỏ hoang. Đối với các dự án đầu tư, có thể xác định tình trạng chậm triển khai. Nhưng với đất của cá nhân, tổ chức khác, việc xác định thế nào là chậm đưa vào sử dụng hoặc bỏ hoang sẽ phức tạp hơn.
Bên cạnh đó, cần xác định mức thuế cao hơn là bao nhiêu và tính trên cơ sở nào. Việc đánh thuế cũng cần có đủ số liệu, thông tin để bảo đảm tính công bằng và phù hợp.
“Đây vẫn là một vấn đề thách thức về pháp lý và cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện trong các luật pháp sắp tới”, ông Hiếu nói.
Một vấn đề khác được đặt ra là trường hợp dự án đầu tư chậm triển khai do vướng thủ tục hoặc quy hoạch có bị áp dụng mức thuế cao hơn hay không.
Theo ông Hiếu, các nhà đầu tư có thể yên tâm vì pháp luật từ lâu đã có những quy định loại trừ đối với các trường hợp này.
Khi triển khai dự án đầu tư, thời hạn thực hiện dự án có thể được loại trừ đối với các trường hợp bất khả kháng hoặc chậm làm thủ tục. Đây là quy định đã có trong Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, theo ông, một tình huống khác cần được tính đến là dự án ban đầu được đánh giá tốt nhưng sau đó nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính, không thể tiếp tục triển khai.
Trong trường hợp này, nếu chính sách được thể chế hóa, nhà đầu tư và nhà tư vấn cần thay đổi cách tính toán rủi ro ngay từ khi lập dự án.
TS. Phan Đức Hiếu cho rằng khi lập dự án đầu tư, doanh nghiệp cần tính đến rủi ro tài chính và những khó khăn có thể phát sinh trong quá trình triển khai như một phần của rủi ro dự án.
Nhà đầu tư cũng cần dự trù các kịch bản, trong đó có khả năng dự án không thể tiếp tục thực hiện.
Theo ông, doanh nghiệp phải tính đến kịch bản rút lui và cơ cấu lại khoản đầu tư phù hợp, thay vì tiếp tục giữ đất khi không còn đủ năng lực triển khai dự án.
Trong đợt sửa đổi ba luật lần này, ông cho biết cơ quan soạn thảo cũng chú trọng tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái cơ cấu các khoản đầu tư, dự án đầu tư của nhà đầu tư trong trường hợp gặp khó khăn.
Theo góc nhìn của ông, “nhà đầu tư khi triển khai dự án phải thận trọng và kỹ lưỡng hơn, tính toán tất cả rủi ro, kể cả khó khăn tài chính, như một phần của chi phí đầu tư. Nhà đầu tư cũng phải tính đến khả năng thất bại, kịch bản rút lui và cơ cấu lại danh mục đầu tư phù hợp”.
Ông nhấn mạnh "không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất". Theo quan điểm này, đất đai cần được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào, cả khi bắt đầu triển khai và trong quá trình thực hiện dự án.
Các diễn giả cũng đặt vấn đề về việc kiểm soát tình trạng đầu cơ, găm giữ đất và sử dụng đất không hiệu quả.
Theo định hướng được nêu tại Nghị quyết 21, chính sách tài chính và thuế cao hơn đối với đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang nhằm khuyến khích đưa đất vào sử dụng hiệu quả.
Tuy nhiên, việc triển khai chính sách cần tiếp tục làm rõ các tiêu chí xác định đất bỏ hoang, mức thuế, cơ sở tính thuế cũng như dữ liệu phục vụ quản lý.
Những vấn đề này sẽ quyết định cách chính sách được áp dụng trong thực tế, đặc biệt với các dự án chậm triển khai do những nguyên nhân khác nhau.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình không đồng nghĩa người dân mất quyền sở hữu tài sản. Dự thảo Luật Nhà ở đang làm rõ các quyền của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn sử dụng.
Phiên thảo luận thứ hai sẽ cung cấp góc nhìn về việc những thay đổi chính sách sẽ tác động đến nhu cầu, sản phẩm, không gian phát triển và chiến lược của doanh nghiệp bất động sản trong những năm tới.
Giá đất là một trong những cấu phần quan trọng của giá bất động sản nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định giá bán. Theo các chuyên gia, để kéo giá nhà về mức hợp lý, cần đồng thời kiểm soát chi phí tạo lập dự án, đầu cơ và cách xác định giá đất.
Phiên thảo luận đầu tiên sẽ đi từ những thay đổi ở cấp độ chính sách đến những vấn đề cụ thể mà thị trường đang quan tâm, như Quyền sở hữu căn hộ, giá đất, thuế đối với đất bỏ hoang, tiếp cận đất đai, xử lý dự án tồn đọng và minh bạch hóa thị trường.
