Khu đất đấu giá ở thôn Thanh Thần sau gần 2 năm. (Ảnh: Di Anh).

Thanh Oai là một huyện cũ nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam Hà Nội. Sau khi thành phố sắp xếp các đơn vị hành chính, ngày nay khu vực này thuộc địa phận 4 xã gồm Thanh Oai, Bình Minh, Tam Hưng và Dân Hoà.  

Cách đây khoảng 2 năm, bất động sản Thanh Oai từng trở thành tâm điểm trên thị trường Hà Nội khi lên cơn sốt. Phiên đấu giá 68 thửa đất thuộc khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao cũ (nay là xã Bình Minh) diễn ra vào tháng 8/2024 có giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu/m2, song kết quả ghi nhận giá trúng cao nhất vượt mức 100 triệu/m2.  

Thời điểm đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) từng nhận định, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế, là kết quả của các mục đích không lành mạnh. 

Nhiều nhà đầu tư tham gia phiên chợ đất này là những người có nghề đấu giá. Họ thường tham gia với mục đích đơn giản là lướt sóng, mua bán sang tay ngay để kiếm lời và sẵn sàng bỏ cọc. Hoặc có thể với mục đích nguy hiểm hơn là tạo sốt đất ảo, lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. 

Sau sự kiện này, hiệu ứng sốt đất đấu giá tiếp tục lan tỏa ra nhiều khu vực vùng ven khác của Hà Nội như Hoài Đức, Thạch Thất, Sóc Sơn… Trước khi dần hạ nhiệt vào những tháng cuối 2024.

Sang năm 2025, khu vực Thanh Oai cũ liên tục đón nhiều ông lớn kéo về. Ông Lê Thanh Thản - Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh đã cam kết đẩy nhanh tiến độ Khu đô thị Mỹ Hưng ở xã Tam Hưng (182 ha). 

Tập đoàn Ecopark cũng đến làm việc với UBND xã Tam Hưng vào năm ngoái và đánh giá đây là vùng đất hội tụ đầy đủ các yếu tố để trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn, đủ điều kiện để được đề xuất triển khai các dự án lớn.

Tháng 4/2025, Tập đoàn HDMon đã đề xuất làm Khu đô thị sinh thái kết hợp sân golf ven sông Đáy với tổng vốn khoảng 10.000 tỷ. Quy mô dự án gần 292 ha, thuộc thị trấn Kim Bài và các xã Kim An, Kim Thư của huyện Thanh Oai cũ.

Tập đoàn Vingroup cũng đề xuất đầu tư khu đô thị mới quy mô khoảng 1.470 ha, thuộc địa bàn thị trấn Kim Bài và các xã Thanh Văn, Cao Viên, Kim An, Tam Hưng, Thanh Cao cũ. Đến tháng 7/2025, lãnh đạo doanh nghiệp đã đến xã Tam Hưng bàn về phương án nghiên cứu lập quy hoạch phân khu phát triển khu đô thị mới trên địa bàn. 

Đầu năm nay, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026 - 2030. Trong danh mục dự án có Khu đô thị tập trung phục vụ đa mục tiêu (tái định cư, giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở xã hội) tại các xã Bình Minh và Tam Hưng của CTCP Vinhomes. Công trình dự kiến hoàn thành năm 2030, quy mô hơn 603 ha và tổng vốn 134.114 tỷ. 

Khó mua đất dưới 2 tỷ

Những yếu tố trên đã góp phần thúc đẩy giá đất khu vực huyện Thanh Oai cũ thiết lập mặt bằng mới. Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá rao bán ở nhiều nơi đã tăng bằng lần trong khoảng 2 năm qua.

Đơn cử như tại Đỗ Động, giá đất đã tăng gần 3 lần so với quý I/2024, hiện dao động 56 - 117 triệu/m2. Giá rao phổ biến trong quý I/2026 đạt 79 triệu/m2, mức cao nhất trong 5 năm qua.

Tương tự ở Bình Minh, giá đất đã tăng gấp đôi trong vòng 2 năm qua, hiện dao động 56 - 114 triệu/m2. Giá rao phổ biến trong quý I/2026 đạt 83 triệu/m2, mức cao nhất trong 6 năm qua.

Tại Tam Hưng, giá đất đã tăng khoảng 2,3 lần so với quý I/2024, hiện dao động 76 - 158 triệu/m2. Giá rao phổ biến trong quý I/2026 đạt 93 triệu/m2, đây cũng là mức giá phổ biến cao nhất của đất nền địa phương này trong 6 năm qua.   

Trao đổi với người viết, anh L., môi giới chuyên bất động sản vùng ven cho biết những năm gần đây, giá đất nhiều nơi ở Hà Nội đã tăng mạnh và khu Thanh Oai cũ là một trong những thị trường nổi bật. 

So với đầu năm 2023, hiện giá đất thổ cư trong làng ở một số nơi như Quan Nhân, Đỗ Động đã tăng gấp đôi. Cùng khoảng thời gian, tại khu vực gần đường trục phía Nam (đường Cienco), cách Ngã tư Sở khoảng 20 km, có nơi giá đất phân lô tăng từ mức 20 triệu/m2 lên 80 - 90 triệu/m2.

Tại Văn Quán, một số thửa đất được đấu giá hồi 2024 có mức trúng 60 - 70 triệu/m2 (trong khi đất thổ cư xung quanh dao động quanh mức 30 triệu/m2), đến cuối 2025 đã được rao với giá 80 - 90 triệu/m2.  

Bà L., người dân sinh sống gần khu đất đấu giá Đỗ Động chia sẻ: “Giờ mà tìm được thửa nào trong làng rao với giá 60 - 70 triệu/m2 là còn rẻ. Những thửa sẵn sổ, pháp lý đầy đủ, không dính quy hoạch có thể được rao bán ở ngưỡng 200 triệu/m2". 

Theo đánh giá của chị H., môi giới địa phương, hiện nay nếu sở hữu tài chính dưới 3 tỷ thì nhà đầu tư chỉ có thể tìm mua những lô đất thổ cư trong ngõ, còn nếu dưới 2 tỷ thì thậm chí rất khó giao dịch. 

Đất ngõ nhỏ trong dân ở Kim Bài dao động 50 - 60 triệu/m2, ở Thanh Cao hiện khoảng 2,5 - 3 tỷ/lô. Sang mạn Tam Hưng giá đất còn cao hơn khi nhiều lô trên 3 tỷ, những thửa đẹp giáp mặt đường giá từ 100 triệu/m2 trở lên. 

Với đất đấu giá, thị trường hầu như chỉ thu hút các nhà đầu tư vốn khoẻ tham gia với khả năng tài chính từ 5 - 8 tỷ. Tại Thanh Thần (khu vực từng ghi nhận giá trúng vượt 100 triệu/m2 vào năm 2024), hiện các lô mặt ngoài giáp đường nhựa được rao bán từ 120 - 130 triệu/m2, các lô mặt trong từ 80 triệu/m2. 

“Giá neo cao, song nhìn chung tình hình mua bán đang khá chậm. Tôi thấy nhiều người quan tâm, kéo đi xem đất nhưng giao dịch thực tế không nhiều. Từ sau Tết Nguyên đán, giá đất Thanh Oai hầu như đi ngang. Về phía người bán, họ nhìn thấy tiềm năng thị trường trong tương lai nên vẫn ôm đất và giữ giá, trừ một vài trường hợp nhà đầu tư bị “ngộp” tài chính do lãi suất tăng cao thì mới buộc phải giảm nhẹ để dễ bán. 

Thị trường không có nhiều hàng mới, nguồn cung chủ yếu là đất cũ được rao bán từ trước đó. Thậm chí ở một số nơi, chính người dân địa phương còn đi tìm mua thêm đất vì nơi họ đang sinh sống nằm trong khu vực quy hoạch dự án, sắp phải di dời”, chị H. nói.      

Rủi ro đầu tư đất vùng ven 

Tổng Giám đốc SGO Homes Lê Đình Chung cho rằng nhà đầu tư đang có xu hướng quan tâm, nghiên cứu, tìm hiểu nhiều hơn về bất động sản ven đô. Điều này có thể tạo tâm lý tích cực cho thị trường và thúc đẩy xu hướng tăng giá trong tương lai.    

Nhìn vào quy hoạch, các trục đường vành đai đang được đẩy mạnh triển khai. Nhiều đại dự án đang dần định hình diện mạo mới cho Thủ đô như Khu đô thị thể thao Olympic (9.171 ha, 925.000 tỷ), Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng (11.000 ha, 855.000 tỷ)... Sắp tới sẽ là thời của bất động sản vùng ven. 

Đồng quan điểm, ông Trần Minh, nhà tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho hay loạt tuyến đường đang được triển khai nhanh chóng, nhiều cây cầu, thành phố ven sông được phê duyệt, các đô thị được mở rộng… Dự báo trong thời gian tới đây, sự tập trung trên thị trường bất động sản sẽ đổ dồn vào vùng ven, tức các đô thị vệ tinh. Khu vực này sẽ thu hút người mua kéo về.

Song, cần lưu ý về rủi ro đầu cơ. Giá đất vùng ven thường tăng bằng niềm tin, khi chính quyền thắt chặt quản lý, bong bóng sẽ vỡ đầu tiên ở những nơi xa nhất.    

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế tài chính chỉ ra một xu thế đang dần hiện diện trên thị trường bất động sản hiện nay. Đó là việc giờ đây, những người ở tầng lớp trung lưu (có tiền nhưng chưa quá giàu) khó còn có thể đầu tư theo kiểu dồn hết vào mua đất để đó và chờ sinh lời. Giai đoạn này đã qua. Ngày nay, nhà đầu tư cần phân bố tài sản rõ ràng để vừa gia tăng dòng tiền một cách hợp lý, vừa đảm bảo an toàn cho danh mục đầu tư.