Bất động sản sắp bước vào chu kỳ mới

Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần đi đến cuối chặng đường 2024. Sự kiện nổi bật của ngành địa ốc năm nay đến từ việc ba luật mới chính thức hiệu lực sớm từ 1/8, đánh dấu bước ngoặt đưa thị trường bước dần sang chu kỳ mới.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khi các luật được thực thi, doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc", việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực.

PGS.TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá, việc sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai 2024 đã mở ra thêm một chu kỳ mới cho ngành địa ốc Việt Nam (thị trường đang bắt đầu ở chu kỳ thứ 4).   

Còn dưới góc nhìn của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, ba luật sửa đổi lần lượt được thông qua đã tạo hành lang pháp lý quan trọng, đồng bộ cho thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia đều lưu ý, nhà đầu tư không nên quá kỳ vọng vào việc các luật mới sẽ khiến thị trường phục hồi nhanh chóng. 

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group dự báo, các luật mới cần ít nhất 6 - 12 tháng để có độ ngấm, sự tác động sẽ thực sự rõ ràng từ năm 2025, thời điểm mà bất động sản nhiều khả năng bước vào chu kỳ tăng giá mới.    

Trong giai đoạn chờ chính sách thẩm thấu, hiện nay bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn.  

Tại Hội thảo “Cơ hội đầu tư cuối năm 2024”, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia nhận định, bất động sản là một trong những thị trường có thể giúp tạo ra lợi nhuận nhanh nhất, đặc biệt là trong ngắn hạn. Không nên xem thường thị trường này, tiềm năng để đầu tư vào đây vẫn là rất lớn và sẽ còn kéo dài. 

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng đã chỉ ra những nguyên nhân làm tăng giá bất động sản thời gian qua, trong đó sự biến động của nền kinh tế liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư. Điều này dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang nhà, đất để làm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền nhàn rỗi.

Hà Nội sẽ là hạt nhân của chu kỳ mới

Quý III/2024, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ. Mặt bằng giá dự án mới tăng khoảng 4 - 6% theo quý và 22 - 25% theo năm. Một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35 - 40%, tùy từng vị trí so với quý II. 

Theo số liệu của CBRE, giá bán trung bình chung cư sơ cấp ở Hà Nội trong quý III đạt 64 triệu/m2. Mức này đã tiệm cận với thị trường TP HCM (khoảng 66 triệu/m2). 

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam dự báo, với tốc độ hiện nay, khả năng cao giá chung cư Hà Nội trong thời gian tới sẽ cao hơn TP HCM. Chuyên gia cũng nhìn thấy tín hiệu tích cực trong chu kỳ bất động sản mới và Hà Nội được xem như hạt nhân của chu kỳ này. 

Dự báo trên phạm vi rộng hơn, TS Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho rằng bất động sản sẽ phát triển tập trung vào những khu đô thị lớn. Vùng lõi ở phía Bắc là Hà Nội mở rộng, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh. 

Ở phía Nam có vùng lõi TP HCM và vùng động lực kinh tế gồm Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, một phần Bình Dương, một phần Long An, một phần Bình Thuận.  

Cả hai khu vực trên có chung đặc điểm: Hạt nhân là hai đô thị lớn Hà Nội và TP HCM; cảng biển lớn là Hải Phòng, Bà Rịa - Vũng Tàu; cùng với các khu công nghiệp lớn bao quanh. Đây là những khu vực có thể kỳ vọng bất động sản tăng trưởng thực và vốn FDI trong 9 tháng đầu năm cũng tập trung vào những địa phương này.

"Năm 2025, tôi cho rằng thanh khoản sẽ phục hồi và tăng cục bộ. Trước đây, người Hà Nội không thích mua căn hộ nên giá phân khúc này thấp, bình quân 40 triệu/m2, thấp hơn khoảng 30% so với TP HCM. Khi hạ tầng Vành đai 3, Vành đai 4 hoàn thiện, tạo ra những khu vực ven đô giống như quận 9 cũ, TP HCM và phân khúc căn hộ có điều kiện phát triển.

Giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ có khả năng tăng nhẹ ở những vùng lõi như TP HCM và khu vực vệ tinh, dựa theo quá trình đô thị hóa. Còn những khu vực cách xa lõi trung tâm trong bán kính 100 km, nơi không có dân cư mà trước đây nhiều người tin rằng tăng giá sẽ không tăng, thậm chí tiếp tục giảm vì người chủ muốn bán để trả nợ, xử lý dòng tiền...", chuyên gia dự báo.

Sức hút của các thị trường tỉnh lẻ

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cũng dự báo việc phục hồi của thị trường chung sẽ mang tính cục bộ, chưa đồng đều, tập trung chủ yếu tại một số địa phương và phân khúc điểm sáng. 

“Từ đầu năm nay, thị trường miền Bắc đã bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi và đến giai đoạn này thì đang rất nóng, dẫn đến câu chuyện nhà đất giá cao. Dòng tiền bắt đầu chảy ra khỏi Hà Nội và tìm đến các tỉnh vùng ven, có đà phát triển gắn liền với các khu công nghiệp.

Chúng tôi đang tập trung mạnh vào các trục kinh tế như Bắc Ninh - Bắc Giang, Hưng Yên - Hải Dương và Hải Phòng - Quảng Ninh. Những trục đó đang có rất nhiều lợi thế về mặt giao thông, kết nối thuận tiện với Hà Nội. Bên cạnh đó còn có các khu công nghiệp, nền kinh tế địa phương cũng phát triển bền vững.

Ở miền Trung, đà phục hồi chủ yếu tập trung ở 2 thị trường lớn là TP Đà Nẵng và TP Nha Trang (Khánh Hòa), với phân khúc căn hộ là chính. Còn với miền Nam, ngoài TP HCM thì tôi đánh giá cao tiềm năng tại 2 thị trường tỉnh là Bình Dương và Đồng Nai”, vị này nói với người viết. 

Ngoài các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM hay Đà Nẵng, Nha Trang, ông Tạ Thanh Tùng, Trưởng phòng Nghiên cứu & Tư vấn Bất động sản CTCP FIDT khuyến nghị nhà đầu tư nếu thuộc khẩu vị đầu tư rủi ro thì có thể để ý những bất động sản ở trung tâm các thành phố, khu đô thị lớn lân cận.

Đơn như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu (gần TP HCM) hay Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương (gần Hà Nội). Đó là những khu vực mà nhà đầu tư có thể quan tâm trong giai đoạn này.

“Nhìn xa hơn, tới năm 2026, sự hồi phục trên thị trường mới có sự lan tỏa sang các khu vực khác. Các sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nông nghiệp, biệt thự, bất động sản cao cấp, đất vùng ven ở tỉnh… sẽ bắt đầu có sự hồi phục.

Theo quan điểm của tôi, sau khi thị trường hồi phục từ năm 2026, "mùa đẹp" của chu kỳ bất động sản kế tiếp dự phóng vào khoảng năm 2027 - 2030. Lúc này, tất cả các phân khúc, tất cả các khu vực đều phát triển và có sự lan tỏa. Khi ấy, các nhà đầu tư có thể quay lại thị trường một cách mạnh mẽ hơn với nhiều kỳ vọng tăng trưởng", ông Tùng cho hay. 

Lưu ý gì khi về vùng ven? 

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư có dự định xuống tiền vào bất động sản vùng ven trong giai đoạn tới, ông Lê Đình Chung khuyến nghị cần nghiên cứu kỹ định hướng phát triển của vùng. Cùng với đó, cần tìm hiểu kỹ về các chỉ số kinh tế của địa phương, tính thanh khoản tại thị trường khu vực để đưa ra quyết định.

“Khi khu vực có sự phát triển tốt thì mới lựa chọn được sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, pháp lý an toàn. Những thị trường có thanh khoản thì bản thân nhà đầu tư mới có thể vào tiền được. Nên lựa chọn sản phẩm có vị trí tốt, ở trung tâm, gần khu dân cư,... để có thể giải quyết câu chuyện cho người ở. Tránh việc đầu tư xa quá, xuống tiền tại vùng vắng vẻ không có ai”, ông Chung nói.

Ngoài ra, theo lãnh đạo SGO Homes, đầu tư ở thị trường tỉnh thì nên ưu tiên 2 phân khúc chủ đạo là đất nền và nhà ở. 

Trong đó, đất nền dành cho những người có ngưỡng tài chính dưới 1 tỷ, cần đầu tư trong ngắn hạn. Trên thực tế, phần lớn nhà đầu tư vào thị trường tỉnh vẫn ưu tiên lựa chọn phân khúc này do vốn không quá lớn. 

Còn với những người đầu tư tích sản, theo quan điểm lâu dài thì có xu hướng chọn bất động sản có xây. Lý do bởi các sản phẩm này có tốc độ tăng giá tốt hơn, song lại cần nhiều vốn, không phải ai cũng mua được.