Thị trường bất động sản 2024 đã được hỗ trợ tích cực từ yếu tố vĩ mô ổn định, nền lãi suất thấp và các chính sách tháo gỡ pháp lý dự án. Sự phục hồi này đang được củng cố trong năm 2025 với kỳ vọng thị trường sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn trong trung hạn.

Theo bà Nguyễn Thị Triều, CEO Blue Bridge Investment Partners, tình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đã được phản ánh bằng thị giá cổ phiếu trên thị trường. Những năm trước giai đoạn COVID-19 (2020 - 2022) được xem là chu kỳ tiền rẻ, giá trị bất động sản cũng như giá cổ phiếu bất động sản đã tăng trưởng đột biến.

Từ năm 2022, đặc biệt khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đứt gãy dẫn đến hoạt động huy động vốn của những doanh nghiệp thông qua kênh này bị dừng lại, tình hình kinh doanh theo đó đã đi xuống rất nhanh.

Đồng thời, việc rà soát pháp lý các dự án bất động sản tại các tỉnh, thành chặt chẽ hơn dẫn đến thực trạng không có dự án mới, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 tương đối tệ.

Từ năm 2024, một số doanh nghiệp bắt đầu có dấu hiệu về triển vọng kinh doanh, nhất là giai đoạn cuối năm như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long ghi nhận doanh thu tăng trưởng trở lại.

Mức tăng trưởng này khá cao so với nền rất thấp của giai đoạn 2022 - 2023 nhưng vẫn chưa lấy lại được thành quả so với giai đoạn trước đó. Chỉ có thể nói các doanh nghiệp đang trong giai đoạn tìm lại phong độ (thành quả tăng trưởng) của mình.

“Chúng tôi đang rất kỳ vọng khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, 2025 xen như là năm bản lề để các doanh nghiệp bất động sản khôi phục lại tình hình sản xuất kinh doanh cũng như mức độ tăng trưởng”,CEO Blue Bridge Investment Partners chia sẻ tại chương trình Data Talk | The Catalyst Số 04 do VietnamBiz và WiGroup đồng tổ chức.

Gian nan câu chuyện nguồn vốn

Một câu chuyện rất gian nan của các doanh nghiệp bất động sản là nguồn vốn để có thể vực dậy. Nguồn vốn của nhóm này chủ yếu đến từ vay ngân hàng, phát hành trái phiếu và một phần ứng trước từ khách hàng. Với những gì đã diễn ra, doanh nghiệp bất động sản phải chắc chắn thực hiện được hoạt động xây dựng, bàn giao thì mới có thể lấy lại được niềm tin từ khách hàng, nhà đầu tư.

Bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức ổn định nhưng đây là lãi suất huy động chung của các ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản có được hưởng lợi từ nền lãi suất này không hay vẫn luôn là một ngành rủi ro và phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn? Nhóm doanh nghiệp này sẽ tìm kiếm nguồn vốn mới từ đâu khi câu chuyện trái phiếu vẫn đang còn đó?

Nợ vay của nhóm bất động sản trên sàn

Số đông các doanh nghiệp bất động sản đang có áp lực trả nợ nhất rất lớn, nhất là 2025 là năm đỉnh trái phiếu bất động sản đáo hạn với tổng giá trị khoảng 140.000 tỷ đồng (đã loại trừ lượng trái phiếu bất động sản đã được gia hạn theo Nghị định 08).

Theo đánh giá của CEO Blue Bridge Investment Partners, doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa rất rõ nét giữa những doanh nghiệp hàng đầu có quỹ đất lớn, có tình hình tài chính tốt, dễ huy động vốn và những doanh nghiệp thuộc “top2”.

Các doanh nghiệp top1 có dự án lớn, pháp lý đầy đủ sẽ dễ huy động vốn từ tín dụng hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp top 2 có dư nợ trái phiếu lớn, dự án vướng pháp lý thì sẽ khó tiếp cận nguồn vốn này.

Kênh trái phiếu hiện nay cũng tương đối hạn chế do niềm tin thị trường chưa quay trở lại. Một số quy định về phát hành trái phiếu đang có những khó khăn nhất định. Nhóm trái phiếu được phép cơ cấu lại thì đối tượng người mua rất hạn chế.

“Ngân hàng không mua được, các quỹ đầu tư bảo hiểm không mua được, nhà đầu tư tài chính chuyên nghiệp càng hiếm sau những sự kiện vi phạm lớn trên thị trường”, CEO Blue Bridge Investment Partners nói.

Sau giai đoạn khủng hoảng trên thị trường trái phiếu, cơ bản lượng trái phiếu bất động sản được phát hành mới trong giai đoạn 2023 - 2024 tương đối hạn chế và chỉ tập trung vào một số doanh nghiệp lớn top1.

Hiện nay, lãi suất trái phiếu bất động sản đã ở ngưỡng tương đối cao, trung bình khoảng 10 - 12%/năm. Tỷ lệ này cao hơn rất nhiều so với các doanh nghiệp sản xuất. Chuyên gia cho rằng đây cũng là định hướng chung của Ngân hàng Nhà nước khi muốn hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất thay vì lĩnh vực đầu tư bất động sản hay đầu tư tài chính.

Ngoài ra, khi khối lượng trái phiếu lớn đáo hạn vào giữa năm và cuối năm nay, có thể sẽ xuất hiện tình trạng một số doanh nghiệp không trả được nợ hoặc tiếp tục xin hoãn lãi, hoãn gốc... Và do đó, rất có thể dẫn đến câu chuyện đổ vỡ trái phiếu, doanh nghiệp không có khả năng thanh toán bắt buộc phải mua bán, sáp nhập.

Một số doanh nghiệp trong nước khát vốn đang tìm cách tiếp cận các nguồn vốn nước ngoài. Chuyên gia đưa ra ví dụ như trường hợp của Becamex và Sembcorp (Singapore) đã hợp tác để thành lập các chuỗi dự án VSIP khắp các tỉnh, thành Việt Nam. Hoặc như Nam Long cũng gọi vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài cho các dự án.

Còn với việc huy động vốn từ người mua trả tiền trước, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã quy định rất rõ doanh nghiệp chỉ được huy động vốn khi pháp lý đã đạt đến được mức độ nhất định. Vì vậy, những doanh nghiệp có dự án chưa triển khai được thì khả năng huy động từ người mua sẽ rất khó khăn.