CTCP Sonadezi Châu Đức (mã: SZC) vừa qua đã công bố kết quả kinh doanh hợp nhất quý II/2026 với doanh thu thuần 132 tỷ đồng, giảm 39% so với cùng kỳ.

Mảng lõi cho thuê khu công nghiệp giảm 84% còn 26 tỷ đồng. Doanh thu bán nhà liền kề dự án Sonadezi Hữu Phước mang về 44 tỷ đồng. Doanh thu kinh doanh BOT 768 đạt 37 tỷ đồng.

Doanh thu tài chính trong quý đi ngang so với cùng kỳ, đạt hơn 7 tỷ đồng. Trong khi đó, các chi phí đều gia tăng. Kết quả, SZC lãi sau thuế 19 tỷ đồng, giảm 80%.

SZC cho biết, doanh thu cho thuê đất công nghiệp giảm trong quý là do doanh nghiệp thực hiện ghi nhận doanh thu mảng này theo phương pháp phân bổ doanh thu nhận trước theo chính sách kế toán hiện hành.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 234 tỷ đồng và lãi sau thuế 36 tỷ đồng, đồng loạt giảm 63% và 84% so với cùng kỳ.

Năm nay, SZC đặt kế hoạch doanh thu 518 tỷ đồng và lãi sau thuế 56 tỷ đồng. Sau nửa năm, doanh nghiệp đã lần lượt thực hiện được 45% và 64%.

Tại ngày 30/6, tổng tài sản của SZC là 8.463 tỷ đồng, trong đó hơn 1.580 tỷ đồng tồn kho tại khu đô thị Châu Đức, khu dân cư Hữu Phước và dự ná NOXH. Chi phí dở dang dài hạn là 3.676 tỷ đồng, chủ yếu nằm tại KCN Châu Đức.

Nợ phải trả cuối kỳ là 5.432 tỷ đồng, trong đó nợ vay chiếm hơn 2.500 tỷ đồng. Tiền cho thuê đất công nghiệp đã nhận trước chờ hạch toán doanh thu là 818 tỷ đồng. Ngoài ra, SZC còn có khoản phải trả 242 tỷ đồng liên quan đến dự án Khu dân cư Hữu Phước.

Theo Chứng khoán Vietcap, kể từ quý I/2026,SZC đã chuyển sang ghi nhận doanh thu bàn giao đất KCN theo phương pháp phân bổ, thay vì phương pháp ghi nhận một lần toàn bộ giá trị hợp đồng, trên tinh thần Thông tư 99 của Bộ Tài chính. Trong quý đầu năm, lợi nhuận SZC cũng giảm mạnh vì lý do này.

Tại ĐHĐCĐ diễn ra hồi tháng 4/2026, cổ đông SZC đã ủy quyền cho HĐQT xem xét điều chỉnh các chỉ tiêu kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2026 (nếu cần thiết) đối với mảng kinh doanh khu công nghiệp khi áp dụng phương pháp ghi nhận mới.

Vietcap kỳ vọng, SZC sẽ ghi nhận doanh thu bàn giao đất KCN theo phương pháp phân bổ trong nửa đầu năm 2026, trước khi trở lại phương pháp ghi nhận một lần toàn bộ giá trị hợp đồng từ nửa cuối năm 2026.

Bởi theo công ty chứng khoán, dưới khuôn khổ của Thông tư 99, việc ghi nhận doanh thu có thể được đánh giá dựa trên bản chất và các điều khoản thành phần của từng hợp đồng. Đối với hoạt động bàn giao đất KCN, phương pháp ghi nhận một lần vẫn có thể được áp dụng trong trường hợp các nghĩa vụ về cơ bản đã hoàn thành và được hỗ trợ bởi các điều khoản hợp đồng, biên bản bàn giao cùng các tài liệu liên quan. Phản hồi từ Bộ Tài chính cũng cho thấy phương pháp ghi nhận doanh thu một lần vẫn có thể được chấp nhận khi tài liệu chứng minh rõ ràng việc bàn giao đã hoàn tất.

Về tiến độ các dự án của SZC, Vietcap thông tin thêm, KCN Châu Đức đã hoàn tất GPMB khoảng 85%, tỷ lệ lấp đầy 51% và vẫn còn khoảng 560/1.147,5 ha đất thương phẩm có thể cho thuê.

Khu dân cư Hữu Phước có 160 căn shophouse, 500 căn nhà liền kề và 1.200 căn NOXH. Đến cuối quý I, phần lớn shophouse đã được bán và bàn giao. Các căn nhà liền kề đang hoàn tất các thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán. Còn NOXH đang trong quá trình xây dựng.

Vietcap kỳ vọng dự án Hữu Phướcsẽ đóng góp lần lượt 23% và 22% vào tổng lợi nhuận gộp của SZC trong năm 2027 và 2028, với điều kiện lãi suất ổn định và nhu cầu mua nhà gia tăng khi tỷ lệ lấp đầy tại KCN Châu Đức tiếp tục cải thiện.

Còn mảng cho thuê đất dự báo doanh số sẽ đạt 25 ha trong 2026 và 30 ha trong 2027. Xa hơn, doanh số cho thuê đất KCN hàng năm giai đoạn 2028 - 2042 ước đạt khoảng 33 ha/năm.