Trong báo cáo cáo cập nhật ngành bất động sản vừa công bố, CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết, giao dịch bất động sản trên toàn quốc trong quý II/2024 đã đạt mức cao nhất kể từ quý IV/2022, cùng với sự gia tăng liên tục của giá bất động sản tại Hà Nội và TP HCM.

Trong 12 - 18 tháng tới, đơn vị này dự báo tâm lý người mua nhà sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ môi trường lãi suất thấp. Các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long và Đất Xanh sẽ dẫn đầu ngành về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt tại Hà Nội và TP HCM. Trong nửa đầu năm 2024, doanh số bán hàng mới của những chủ đầu tư này đã tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước.

VIS Rating cho rằng, việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ tác động tích cực đến quá trình phát triển dự án và thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới.

Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở mới tăng chủ yếu ở các thành phố lớn phía Bắc như Hà Nội và Hải Phòng. Khi quá trình phê duyệt pháp lý cho các dự án mới diễn ra nhanh hơn, nhóm phân tích kỳ vọng nhiều sản phẩm ở phân khúc trung đến cao cấp sẽ được mở bán tại TP HCM và các thành phố lớn khác trong thời gian tới.

Các quy định vừa ban hành sẽ hạn chế các chủ đầu tư có đòn bẩy cao phát triển các dự án mới. Tuy nhiên, kỳ vọng các chủ đầu tư lớn sẽ không bị ảnh hưởng và sẽ hoàn thành các dự án quy mô lớn đúng tiến độ.

Số liệu của VIS Rating cho thấy, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết trong 6 tháng đầu năm nay đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc phát triển dự án mới của Vinhomes (tổng nợ tăng 63% so với cùng kỳ), Văn Phú Invest (tăng 54%), DIC Corp (tăng 59%) và Khang Điền (tăng 33%).

Đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới. Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong 6 tháng đầu năm 2024, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đã tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm 2024.

Hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như LDG, Quốc Cường Gia Lai và Novaland.

Việc phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể, theo nhóm phân tích. Theo đó, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao mức 44% trong quý II/2024, trong đó các công ty có lượng tiền mặt hạn chế (đơn cử như CKG, NBB, QCG, KOS) có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất.

Ngoài ra, khoảng 105.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong 2025. VIS Rating ước tính, khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi, phần lớn liên quan đến các chủ đầu tư đã chậm trả gốc/lãi gần đây như Novaland, Vạn Thịnh Phát.

Nhóm phân tích đánh giá, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư nhìn chung đã được cải thiện trong năm 2024, nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước.

Trong khi đó, giá trị trái phiếu bất động sản phát hành mới trong 8 tháng đầu năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ và khả năng sẽ duy trì ở mức thấp do các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và những thay đổi sắp tới của luật.