"Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường địa ốc đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, đang từng bước phục hồi, song tốc độ còn chậm", TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế phát biểu tại sự kiện vừa tổ chức của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VNREA). 

Chuyên gia cho biết, dư nợ cho vay BĐS đến cuối năm 2024 ước đạt khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS tăng 18%, còn tín dụng cho nhà ở tăng khoảng 6,5%, đưa tổng mức tăng tín dụng BĐS lên khoảng 12%.

Năm 2024 ghi nhận 4.580 doanh nghiệp địa ốc thành lập mới, giảm 2,7% so với cùng kỳ, trong khi tổng vốn đăng ký giảm nhẹ 0,3%. Số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng 42% lên 3.227 doanh nghiệp, song song với đó là 4.225 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, tăng 14%.

4 tháng đầu năm 2025, có 1.580 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 15,1%; số doanh nghiệp quay lại hoạt động tăng 42% lên 1.858 đơn vị. Trong khi đó, số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động giảm nhẹ 1%. Tuy nhiên, vốn đăng ký của doanh nghiệp mới trong giai đoạn này lại sụt giảm 10,8%.

Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), năm 2024, tổng vốn đăng ký mới, bổ sung, góp vốn và mua cổ phần vào lĩnh vực BĐS đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm 16,5% tổng FDI đăng ký vào Việt Nam; vốn giải ngân đạt 1,84 tỷ USD, tương đương 7,2%.

Trong 4 tháng đầu năm nay, FDI đăng ký vào BĐS đạt 1,5 tỷ USD (chiếm 26,9%), với mức giải ngân đạt 533 triệu USD (chiếm 7,9%).

Với kênh trái phiếu doanh nghiệp, tổng lượng phát hành năm 2024 đạt khoảng 442.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp BĐS chiếm gần 20,4% với khoảng 90.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sang quý I/2025, thị trường chưa có doanh nghiệp BĐS nào phát hành trái phiếu mới. Theo chuyên gia, sự phục hồi của thị trường trái phiếu đã tích cực trong năm ngoái nhưng chậm lại vào đầu năm nay.

GDP ngành kinh doanh BĐS tăng 3,34% trong năm 2024, cải thiện hơn so với mức 0,24% của năm 2023 nhưng chưa thực sự đột phá; lĩnh vực xây dựng tăng trưởng 7,87%, cao hơn mức 7,06% của năm trước đó nhưng không quá lớn. Sang quý I/2025, đà phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng chưa thực sự diễn ra mạnh mẽ.

Nguồn cung nhà ở thương mại mới trong quý I/2025 tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024, dù vậy vẫn chỉ bằng 50% so với quý liền trước. Các phân khúc chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền ghi nhận diễn biến khởi sắc khi số lượng giao dịch tăng gấp đôi cùng kỳ, song quy mô giao dịch chỉ bằng một nửa quý IV/2024.  

Nhìn chung, các động lực mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, cùng với việc đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh đang mở ra kỳ vọng mới cho thị trường địa ốc.  

6 nguyên nhân khiến bất động sản tăng giá

Tuy nhiên, nhiều thách thức vẫn còn hiện diện. Ông Lực cho biết năm ngoái, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp BĐS niêm yết giảm 1,7%, giá cổ phiếu giảm 2%, chủ yếu do chi phí hoạt động tăng mạnh (tăng 31,1%).

Quý I/2025, mặc dù lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp này tăng 63% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ kết quả đột biến từ một số doanh nghiệp lớn, nhưng vẫn giảm 58,8% so với quý trước.

Giá cổ phiếu tăng 17,7% so với cuối năm 2024, cho thấy thị trường đang phục hồi, song tốc độ còn chậm và thiếu đồng đều.

Tình trạng tăng giá BĐS vẫn tiếp tục tiếp diễn. Giai đoạn 2019 - 2024, giá BĐS tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ (tăng 54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%) hay Singapore (37%).

"Với đà tăng giá như hiện tại, công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua được chung cư. Việt Nam ngày càng tụt hạng về mức độ tiếp cận nhà ở", TS Cấn Văn Lực nói và chỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà Việt Nam bị đẩy lên cao trong những năm gần đây. 

Thứ nhất, các vướng mắc pháp lý kéo dài cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm từ phía các cơ quan chức năng khiến quá trình phê duyệt dự án chậm trễ, dẫn đến nguồn cung nhà ở khan hiếm.

Thứ hai, chi phí đầu vào của các dự án BĐS ngày càng tăng, bao gồm tiền thuê đất, sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng,...

Thứ ba, sự mất cân đối cung cầu thể hiện rõ ở việc nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp do có biên lợi nhuận cao. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, bao gồm cả nhà ở xã hội lại bị thiếu hụt. Điều này kéo mặt bằng giá bình quân tăng vọt.

Thứ tư, các tình trạng "thổi giá, làm giá, té nước theo mưa" vẫn còn tồn tại, khiến giá bị đẩy lên mức cao và không phản ánh đúng giá trị thực. Điển hình là các vụ đấu giá đất bất thường và hiện tượng cò đất thao túng thị trường nhà ở xã hội.

Thứ năm, hoạt động đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến. Khảo sát của Batdongsan.com.vn vào năm 2024 cho thấy, 86% người mua BĐS chỉ nắm giữ nhà trong chưa đầy 1 năm. Điều này phản ánh rõ tính đầu tư ngắn hạn, mua đi bán lại kiếm lời.

Thứ sáu, việc Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản (thuế sở hữu BĐS), trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê ở mức khá thấp cũng góp phần khiến dòng tiền đổ vào địa ốc dễ dàng hơn, giá bị đẩy lên cao và thị trường phát triển thiếu tính bền vững.