Vừa qua Hà Nội đã đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 304 km và tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 1,3 triệu tỷ đồng. Qua đó, đánh dấu bước tiến quan trọng trong quá trình phát triển hạ tầng giao thông Thủ đô, mở rộng không gian phát triển đô thị dài hạn.

Các metro gồm Tuyến số 1 (Thường Tín - Tam Hưng - Thượng Phúc - Dân Hòa - KCN đường sắt - Ngọc Hồi - ga Hà Nội - Yên Viên - KĐT đa mục tiêu Thư Lâm - sân bay Nội Bài); Tuyến số 2 (sân bay Nội Bài - Trần Hưng Đạo - Thượng Đình - Thường Tín - Tam Hưng - Thượng Phúc - Dân Hòa); Tuyến số 8 (Hòa Lạc - Sơn Đồng - Mai Dịch - Vành đai 3 - Lĩnh Nam - Dương Xá); Tuyến số 10 (Đông Anh - Võ Chí Công - Vành đai 3 - Vành đai 2,5 - Times City - Đông Anh) và Tuyến số 14 (cầu Thăng Long - Hồng Hà - Gia Lâm).  

 

Chi tiết 5 metro mới khởi công tại Hà Nội. (Nguồn: Cổng TTĐT TP Hà Nội).

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, việc phát triển đồng thời 5 metro là yếu tố cốt lõi để Thủ đô định hình cấu trúc đô thị đa cực. Hà Nội sẽ chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô lịch sử sang mô hình đa trung tâm. Điều này thúc đẩy sự hình thành của các cực phát triển mới như Đông Anh, Hòa Lạc, Gia Lâm và mở rộng không gian phát triển về khu vực phía Nam trong dài hạn.

Mạng lưới này tạo điều kiện tối ưu để phát triển mô hình TOD xung quanh các nhà ga. Các khu vực quanh ga metro trở thành điểm phát triển mật độ cao, tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ, tối ưu hóa sử dụng đất đô thị.

Bên cạnh đó, metro giúp giãn dân cơ học, mở rộng không gian đô thị dọc theo các hành lang giao thông chiến lược và tái phân bổ lại các hoạt động kinh tế vốn đang quá tải tại các khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình... Đồng thời giúp giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, hạn chế ùn tắc và ô nhiễm, góp phần xây dựng đô thị hiện đại, bền vững.

Chuyên gia dự báo khi các metro đi vào vận hành đồng bộ, xu hướng tìm nơi ở của người dân sẽ thay đổi, họ có thể sẵn sàng lựa chọn các khu vực xa trung tâm hơn, nhất là những đại đô thị tại vùng ven được quy hoạch bài bản và có hệ thống tiện ích đồng bộ.

Thay vì ưu tiên khoảng cách địa lý, người dân ngày càng quan tâm đến khả năng tiếp cận nơi làm việc, trường học, dịch vụ và các tiện ích hàng ngày thông qua mạng lưới giao thông công cộng. Trong dài hạn, các dự án gần ga metro hoặc phát triển theo mô hình TOD được kỳ vọng sẽ thu hút sự quan tâm lớn hơn nhờ khả năng kết nối thuận tiện.

"Nguồn cung trên thị trường sẽ trở nên đa dạng hơn. Các đại đô thị với quy mô lớn ở Đông Anh, Gia Lâm, khu vực phía Nam và phía Tây Hà Nội lân cận hoặc dọc các tuyến metro… sẽ cung cấp lượng sản phẩm nhà ở trên nhiều phân khúc, đặc biệt là căn hộ hạng B, hạng C, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Trong những năm tới, khi metro đi vào hoạt động, nguồn cung nhà ở giá dưới 50 triệu/m2 được dự báo sẽ dồi dào hơn. Đây là tín hiệu tích cực cho người dân có nhu cầu ở thực, giúp họ có thêm nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn so với hiện tại", bà Hằng nói thêm.

Tại talkshow mới đây trên Kênh Tài chính & Kinh doanh, ông Long Phan, CEO AFA Group, Chủ tịch sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA) dẫn số liệu từ Numbeo (nền tảng thống kê chi phí sinh hoạt toàn cầu) cho biết, chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam (Price to Income - PTI) hiện nay khoảng 30,2 lần, riêng Hà Nội khoảng 37,7 lần.

Điều này đồng nghĩa một hộ gia đình phải mất khoảng 38 năm thu nhập mới có thể mua được nhà tại Hà Nội, nếu không chi tiêu cho các nhu cầu khác. 

Dưới góc nhìn của ông Long, Hà Nội sẽ có cơ hội kéo giảm chỉ số PTI khi phát triển các tuyến metro cùng quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Lý do bởi phát triển hạ tầng sẽ giúp tăng GDP, thu nhập bình quân đầu người được cải thiện. Quy mô phát triển được mở rộng hơn, xa hơn, có thêm nhiều quỹ đất mới cùng loạt cơ chế và khu đô thị đa mục tiêu, từ đó giá nhà bình quân có thể giảm xuống. Đây chính là mục tiêu để chúng ta kéo hạ chỉ số giá nhà trên thu nhập bình quân. 

Song song với quy hoạch mới, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI thông tin thêm, Hà Nội đang khẩn trương xây dựng những khu đô thị đa mục tiêu, bắt đầu thử nghiệm những chính sách trước đây còn ít đề cập đến như nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê dài hạn, đồng thời đẩy mạnh phát triển NOXH để tăng nguồn cung. 

"Tuy nhiên, yếu tố quan trọng cốt lõi vẫn là làm sao để thu hút người dân về ở. Để làm được điều đó, vừa qua Hà Nội đã khởi công đồng thời 5 tuyến metro nhằm kết nối các vùng ngoại thành với khu trung tâm giúp người dân di chuyển thuận tiện", vị này nói và đưa ra 3 kịch bản về chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Hà Nội trong tương lai.  

Ở kịch bản tích cực (xác suất xảy ra 60%), áp lực nhà ở sẽ được kéo giảm. Các điều kiện đi kèm gồm kinh tế vĩ mô ổn định, 5 tuyến metro vừa khởi công và vành đai 4 hoàn thành đúng hạn, nguồn cung NOXH bứt phá nhờ cắt giảm thủ tục, các chính sách thúc đẩy nhà ở cho thuê sẽ được luật hóa trong thời gian tới và triển khai nhanh chóng.

Hạ tầng kết nối các đô thị vệ tinh được hoàn thiện, mô hình TOD sẽ giúp xóa nhòa ranh giới giữa nội đô và ngoại thành. Từ đó, thị trường diễn biến theo hướng dân cư chuyển dịch ra ngoại thành, nguồn cung mới đạt mức cao và đáp ứng đủ nhu cầu ở thực. 

Lượng lớn NOXH và nhà ở cho thuê sẽ giúp bình ổn giá trên thị trường. Giá bán nhà tại khu vực trung tâm sẽ có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ dưới 5%/năm, khu vực đô thị vệ tinh duy trì ở mức ổn định. Thu nhập dân cư tăng trưởng ổn định ở mức 8 - 10%/năm. Lúc này, chỉ số PTI được dự báo giảm xuống mức 25 - 35 lần vào năm 2030. 

Một kịch bản khác (xác suất xảy ra 30%), ông Hùng cho rằng giá bất động sản Hà Nội sẽ vẫn neo ở mức cao. Những điều kiện tác động gồm các rào cản pháp lý vẫn tồn đọng, tiến độ xây dựng metro trễn hẹn khiến người dân bám trụ nội đô, chi phí đền bù và tiền sử dụng đất tăng vọt do áp dụng bảng giá đất sát thị trường.

Theo đó, các đô thị vệ tinh sẽ trở nên kém hấp dẫn. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp để chủ đầu tư bù đắp chi phí, nhà ở giá phù hợp vắng bóng trên thị trường, giá nhà khu vực trung tâm tiếp tục duy trì ở mức rất cao.

Thu nhập dân cư sẽ tăng chậm hơn tốc độ tăng giá nhà, gây áp lực lớn lên chi phí sinh hoạt. Chỉ số PTI được dự báo đi ngang ở mức 35 - 37 lần.

Cuối cùng là kịch bản khó khăn (xác suất xảy ra 10%), với việc thanh khoản tại thị trường Hà Nội sẽ sụt giảm. Các điều kiện tác động gồm biến số kinh tế vĩ mô thế giới diễn biến xấu, lạm phát tăng cao, lãi suất cho vay mua nhà vượt ngưỡng 12 - 13%, áp lực đáo hạn trái phiếu lớn. Kéo theo đó là nguồn vốn đầu tư công và tư nhân cạn kiệt, các dự án hạ tầng trọng điểm có nguy cơ bị đình trệ, giãn tiến độ.

CEO REFI nhận định lúc này, thị trường bất động sản sẽ có nguy cơ rơi vào tình trạng đóng băng thanh khoản, chỉ số PTI khó dự báo cụ thể. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao buộc phải cắt lỗ, dẫn đến điều chỉnh giá bán trên thị trường thứ cấp. Thu nhập dân cư sụt giảm hoặc chịu sức ép nặng nề từ các cú sốc kinh tế và chi phí lãi vay tăng vọt.