Số liệu của CBRE Việt Nam, trong quý III/2024, nguồn cung chung cư mở bán mới ở Hà Nội ghi nhận hơn 8.200 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quý trước.

Tính chung trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây. 

Sức mua của thị trường rất khả quan. Tổng số căn hộ bán được trong quý III vượt 8.000 căn, gấp hơn hai lần so với cùng kỳ. Trong đó, các dự án ở phía Đông và phía Tây có tỷ lệ bán ghi nhận trên 90% ngay trong quý đầu mở bán.

Mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt 64 triệu/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), thấp hơn 3% so với TP HCM. 

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng giá bán thứ cấp chưa có dấu hiệu dừng lại và hiện chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư của TP HCM khoảng 2 triệu/m2.

Người Hà Nội từng không thích ở chung cư

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội chia sẻ: "Giá chung cư Hà Nội đã có sự tăng trưởng mạnh từ quý IV/2023. Đây là lần đầu tiên tôi thấy tốc độ tăng giá nhanh như vậy sau nhiều năm làm nghề.

Xét về dữ liệu lịch sử giai đoạn 10 - 15 năm qua, thực tế cho thấy giá chung cư đã tăng trung bình khoảng 5%/năm, chưa kể đồng tiền có sự lạm phát. 

Một giai đoạn dài 2010 - 2020 giá chung cư ít có sự biến động. Tuy nhiên từ năm 2022 giá chung cư đã trải qua 2 giai đoạn tăng nóng: Cuối 2021 - quý III/2022 và từ quý IV/2023 đến nay".

Theo bà An, có nhiều lý do khiến giá chung cư tăng trưởng nóng những năm qua. 

Cụ thể, tính đến trước giai đoạn 2018 - 2019, người Hà Nội đã không thực sự thích ở chung cư, thay vào đó họ chuộng nhà liền thổ. Khoảng 5 - 6 năm trở lại đây, các dự án chung cư có dịch vụ tiện ích tốt hơn, mô hình chung cư dần trở nên quen thuộc hơn với người Hà Nội.

Thứ hai, trước đây thị trường chung cư chưa có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước nên chưa có sự cạnh tranh. Còn 5 - 6 năm trở lại đây, nguồn cung tăng trưởng, sự hiểu biết của người mua tăng lên, các chủ đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường nhiều hơn.

Ngoài ra, sự phát triển hạ tầng của Hà Nội nhanh hơn các địa phương khác, kết nối thuận tiện hơn so với TP HCM. Hà Nội được đầu tư đồng bộ về nhiều hướng, kéo theo nhu cầu ở thực tăng cao. 

Về dòng tiền tài chính, mặt bằng lãi suất cũng khá thuận lợi để mua bất động sản ở thực hoặc đầu tư. Dòng tiền hiện tập trung khá nhiều vào thị trường Hà Nội khiến thanh khoản và mặt bằng giá chung cư Hà Nội đi lên. Mặt bằng chi phí vật liệu đã tăng trong 5 năm qua cũng khiến giá tăng lên.

"Vậy vì sao trong khi chung cư Hà Nội tăng trưởng nóng thì thị trường TP HCM lại có dấu hiệu chững lại?

Theo tôi, bất động sản TP HCM đi trước Hà Nội một quãng khá dài. Sự quan tâm của các doanh nghiệp đến phân khúc này và thói quen ở chung cư của người dân TP HCM đã có từ khá lâu; từ lâu đây cũng là trung tâm kinh tế của Việt Nam nên thu hút được nhiều nhà đầu tư.

Thị trường TP HCM đã tăng trưởng từ giai đoạn 2015 - 2016. Giai đoạn 2016 - 2022 giá chung cư tăng trưởng hơn 9%/năm, trong cùng thời gian đó Hà Nội chỉ tăng 2%/năm. Hà Nội đi TP HCM sau một thời gian dài nên thời gian qua giá tăng cao đột biến, hiện đã tiệm cận và chỉ thua TP HCM khoảng 2%".

Về việc vay ngân hàng để mua nhà trong bối cảnh lãi suất hiện tại, theo chuyên gia CBRE, tỷ lệ vay không nên vượt quá 50%.

"Tín dụng 9 tháng đầu năm tăng trưởng khoảng 9% và đang chậm hơn so với trung bình toàn ngành kinh tế. Tín dụng bất động sản của chủ đầu tư có vẻ đang nhỉnh hơn vay mua nhà. Các hoạt động mua bán thời gian qua có vẻ tấp nập, song tỷ lệ đòn bẩy thời gian qua không quá cao dù mặt bằng lãi suất hiện đang thấp nhất nhiều năm qua, tương đối thuận lợi để mua bán bất động sản.

Theo quan sát của chúng tôi, với 1 căn nhà đâu đó 3 - 4 tỷ đổ lại, tiền vay ngân hàng không nên vượt quá 50% (tùy vào mức thu nhập hàng tháng). Trong bối cảnh môi trường lãi suất hiện tại, thời gian vay đâu đó 15 - 25 năm là hợp lý.

Tuy nhiên, thực tế người vay thường ít khi để khoản vay kéo dài lâu đến thế, họ sẽ kỳ vọng trả hết 5 - 7 năm để không bị ảnh hưởng tiến độ trả lãi, gốc ngân hàng", bà An chia sẻ.