Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra sáng 22/9, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đã cùng chia sẻ các góc nhìn đa chiều về diễn biến tăng cao của mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết, với doanh nghiệp địa ốc, ngoài việc phát triển quỹ đất và hoàn thiện pháp lý thì vốn là yếu tố then chốt, quan trọng. Mỗi phần trăm chi phí lãi vay tác động rất lớn đến chi phí của doanh nghiệp, đặc biệt là chi phí bán hàng.  

Với các dự án thông thường, quy mô đầu tư từ 1.000 - 2.000 tỷ đồng, chi phí vốn vay ngân hàng trung bình hiện khoảng 12 - 14%, tăng mạnh so với mức 8 - 10% trong giai đoạn trước, gây áp lực nặng nề cho chủ đầu tư.   

"Việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp nói chung, nhất là doanh nghiệp nhỏ, đang tương đối khó khăn khi chi phí lãi vay cao. Chủ trương của Nhà nước đang tập trung nguồn lực cho một số doanh nghiệp lớn và các lĩnh vực đặc thù. 

Do đó trong ngắn hạn, chi phí vốn là cản trở đối với doanh nghiệp nhỏ. Với tình hình kinh tế thế giới cũng như Việt Nam, tôi nghĩ lãi suất cho vay trong thời gian tới chắc chắn sẽ không có sự điều chỉnh nhiều, thay vào đó chỉ có thể điều chỉnh nhẹ. Sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vẫn sẽ duy trì như hiện tại", ông Chung nói. 

Lãnh đạo SGO Homes dự báo phải sang đến đầu kỳ tài chính mới, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp mới có thể tốt hơn. Đồng thời bày tỏ kỳ vọng với những chỉ đạo quyết liệt của Nhà nước, chi phí lãi vay sẽ được hạ nhiệt.   

Xét về dài hạn, thị trường vẫn cần đa dạng hoá nguồn vốn hơn nữa. Có thể kể đến trái phiếu doanh nghiệp, song kênh này hiện chủ yếu chỉ áp dụng được cho các chủ đầu tư lớn, có uy tín. Lý do bởi trong giai đoạn vừa qua, nhiều dự án không trả được nợ đúng hạn, làm ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng.  

Kênh thứ hai là thông qua các quỹ đầu tư, bao gồm các quỹ đầu tư nước ngoài hoặc quỹ đầu tư trong nước. Kênh thứ ba chính là nguồn thu từ việc bán hàng đối với các chủ đầu tư triển khai dự án. Doanh nghiệp cần xây dựng sản phẩm phù hợp, đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn và sát với thực tế thị trường để thu hút dòng tiền và bán được sản phẩm.

Ngoài ra, thay vì chỉ tập trung huy động vốn, các doanh nghiệp có thể phải tái cấu trúc tài chính từ việc giảm thiểu chi phí vận hành, tối ưu hóa nguồn nhân lực. Cùng với đó, tái cơ cấu lại danh mục dự án, bán bớt các dự án được đánh giá không hiệu quả ở thời điểm hiện tại cho các nhà đầu tư khác để thu hút dòng vốn phục vụ hoạt động kinh doanh. Đây là một số giải pháp mà SGO Homes đang áp dụng.  

Tham gia thảo luận, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho biết, vừa qua Fed (Cục Dự trữ Liên bang Mỹ) đã tăng lãi suất và dự báo vào cuối năm nay có thể tăng thêm một đợt lãi suất nữa.

"Lãi suất huy động hiện nay đang ở mức rất cao. Trong bối cảnh này, tôi cho rằng ít nhất từ nay đến hết quý I/2027, lãi suất vẫn sẽ ở mức cao", vị này đưa ra dự báo tại hội thảo. 

Theo lãnh đạo G6 Group, cần thêm giời gian để xem xét điều chỉnh lãi suất vào cuối năm nay, khi đó mới có định hướng rõ ràng về lãi suất cho thị trường vốn Việt Nam. Đồng thời, phải mất khoảng 3 năm sau thì áp lực nguồn vốn mới bắt đầu hạ nhiệt đáng kể.

Ông Quê cũng kiến nghị cần đa dạng hóa nguồn vốn hơn cho thị trường bất động sản, không nên chỉ trông chờ vào vốn chủ sở hữu hay vốn tín dụng ngân hàng, thay vào đó có thể huy động thêm nguồn vốn từ khách hàng và các nhà đầu tư đơn lẻ.

Tuy nhiên, cần lưu ý phải thiết lập cơ chế kiểm soát chặt chẽ đối với việc này, nhằm tránh lặp lại tình trạng giống như giai đoạn thị trường bất động sản trước năm 2013. Đây là giai đoạn mà việc huy động vốn diễn ra quá dễ dàng, dẫn đến nhiều chủ đầu tư sử dụng vốn không đúng mục đích và gây ra rủi ro, trở ngại lớn cho nhà đầu tư. 

Với các giải pháp công nghệ hiện nay cùng sự hoàn thiện của quy định pháp luật, ông Quê cho rằng đây là thời điểm phù hợp để mở rộng thị trường vốn cho đầu tư bất động sản.

Đi kèm với đó, cần có các công cụ chế tài để quản lý. Đơn cử như khi chủ đầu tư rút vốn đã công bố thì phải đáp ứng đầy đủ cam kết, đồng thời có cơ chế kiểm soát chặt chẽ từ phía ngân hàng quản lý cùng các chế tài áp dụng. Nếu được thực hiện đúng hướng, đây có thể sẽ là những giải pháp rất tốt cho thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Về phía đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam cũng đánh giá khả năng giảm lãi suất từ nay đến cuối năm 2026 khá khó xảy ra.

Lý do bởi nhu cầu vốn vay và áp lực thanh khoản đều đang ở mức cao. Nhu cầu vay vốn để phát triển dự án của các chủ đầu tư hiện rất cao, trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn gặp khó khăn.  

"Chúng ta đều mong muốn lãi suất ngân hàng giảm. Tuy nhiên, phải nghĩ cho cả các ngân hàng khi cũng có cái khó của họ. Bài toán vĩ mô cần được tính toán để làm sao cân đối lãi suất hơn và những biến động xảy ra trong phạm vi hẹp hơn", đại diện JLL Việt Nam nói. 

Trong bối cảnh đó, bà Vân đề xuất một trong những kênh có thể huy động vốn nên tập trung và cần được khuyến khích trong thời gian tới là dòng vốn ngoại, qua đó có thể góp phần giải quyết bài toán cân bằng áp lực lãi suất trong nước.