Thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những nghịch lý khó lý giải. Một mặt, nguồn cung dự án vẫn tăng, nhà cao tầng vẫn mọc lên ở khắp nơi; nhưng mặt khác, người dân có nhu cầu thật lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

Giá nhà tăng liên tục, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền – có nhu cầu thật, thị trường thật - lại ngày càng khan hiếm. Thủ tướng Chính phủ đã từng đặt câu hỏi rất thẳng thắn: “Vì sao giá nhà cao và cao mãi?”, và chỉ đạo phải tìm mọi cách tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở để đảm bảo cơ hội an cư cho người dân.

Bàn về các giải pháp để đưa giá nhà trở về mức hợp lý tại Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” diễn ra chiều 17/10, các chuyên gia cho rằng, cần nhiều giải pháp cả về phía cung và phía cầu thì mới "hạ cánh" được giá nhà.

Giải pháp nào cho bất động sản vừa túi tiền?

Về phía cung, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land thẳng thắn chỉ ra rằng, để giảm giá nhà trước hết, nhà nước phải tiên phong giảm tiền sử dụng đất.

"Điều này có thể rất khó khi áp dụng với khu vực thành phố, trung tâm nhưng mà ở những khu đô thị xa, những nơi gọi là TOD phải làm việc đó", ông Vũ kiến nghị.

Bởi lẽ, để dãn dân sang những khu vực ngoại ô, vùng ven được kết nối với trung tâm bằng hệ thống giao thông, Nhà nước tiên phong giảm tiền sử dụng đất những khu vực này để giảm áp lực cho trung tâm.

"Đồng thời, cần coi việc thu tiền sử dụng đất là nguồn ngân sách dài hạn bền vững – thay vì coi đây là nguồn thu ngắn hạn. Nếu coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn thì giá bất động sẽ đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, rất khó phát triển lâu dài", ông Vũ nói.

Giải pháp thứ hai là nhanh chóng kết nối hạ tầng, phát triển đường sắt cao tốc bởi muốn làm khu đô thị mới hoàn toàn phụ thuộc vào việc phát triển các TOD.

Đơn cử như việc phát triển đường sắt cao tốc, sẽ được thiết kế 16 ga – tức sẽ hình thành 16 trung tâm phát triển đô thị mới của các địa phương. Phải có hạ tầng trước rồi mới phát triển được các khu đô thị vùng ven, tăng nguồn cung.

Đồng thời, một điều quan trọng là cần khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền. "Nhà ở vừa tuy tiền thì nên ở mức 2 tỷ thôi cho người trẻ, có thể là trả góp trong vòng nhiều năm. Chứ với giá nhà hiện nay thì đi làm không ăn uống gì khoảng 80 năm với mua được nhà ở Hà Nội. Vì vậy, việc đầu tiên là phải hướng đến cái việc đưa giá nhà xuống mức hợp lý", Chủ tịch Cen Land cho hay. 

Về phía cầu, ông nhấn mạnh chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế những người đầu cơ. Ví dụ có thể thiết kế chính sách ưu đãi tiền thuế đất cho người mua nhà. Lúc đấy, một cách tự nhiên người dân được mua nhà rẻ từ Nhà nước, chứ không phải là chủ đầu tư A, chủ đầu tư B.

Thứ hai, phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở” và “không đưa dân về được thì sẽ không được xây”. Ở nước ngoài, doanh nghiệp được quyền huy động giá nhà hình thành trong tương lai giống như Việt Nam nhưng điểm khác biệt là cho phép chủ đầu tư huy động cho cấp phép xây dựng sau khoảng một hai năm rồi mới cấp phép thêm.

Dù được cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư phải bán được 50 - 70% sản phẩm thì mới được quyền xây. Nhưng khi bán được thì chủ đầu tư không được lấy tiền của người đi mua mà chỉ được xác định là người đấy đặt cọc 10% ở ngân hàng trung gian.

"Người mua nhà vẫn được hưởng tiền lãi từ việc đặt cọc ở ngân hàng trung gian. Nếu khách không mua nữa thì sẽ mất cọc, nhưng nếu chủ đầu tư bán được dưới 50% hoặc là dưới 70% thì chủ đầu tư không được xây cái nhà đó. Cơ chế này vừa bảo vệ người mua nhà, vừa bảo vệ ngân hàng lẫn chủ đầu tư", ông Vũ chỉ ra.

Hay chính sách đánh thuế, siết tín dụng vào các doanh nghiệp bất động sản gom đất chờ tăng giá bằng cách yêu cầu ngân hàng chỉ có thể cho doanh nghiệp vay khi bán được và chỉ cho vay khi đưa vào sử dụng.

Cuối cùng là không để trống nhà, vừa tốn kém nguồn lực và dễ gây bất ổn xã hội, làm chậm quá trình phát triển bền vững của Việt Nam.

Những căn shophouse hiện nay ở nhiều nơi gần như không có giải pháp gì để cho thuê kinh doanh bởi thời thương mại truyền thống đã qua, xu hướng bây giờ là thương mại điện tử. Vì vậy, các chủ đầu tư có thể cân nhắc chia cái các căn này ra cho nhiều gia đình mua, gần giống như dạng chung cư mini nhưng phải đảm bảo phòng cháy chữa cháy.

"Thay vì cấp sổ đỏ cho một gia đình thì cấp sổ đỏ cho khoảng 7 - 8 gia đình. Và hàng vạn người của Việt Nam đang không có nhà, họ sẽ mua được cái căn nhà đấy với mức giá hợp lý", ông Vũ nêu sáng kiến.

Ưu đãi để người trẻ mua nhà

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM thì cho rằng Chính phủ và hệ thống ngân hàng cần đưa ra các chính sách ưu đãi, cho vay với người trẻ để họ mua nhà.

"Người trẻ vay ngân hàng để mua nhà, thực chất họ đang thế chấp bằng cả cuộc đời của mình ở phía trước. Cho nên, chúng ta đừng quá ngại việc cho người trẻ vay. Tất nhiên, trong đó cũng có người này người kia, nhưng nhìn tổng thể, chúng ta phải có niềm tin vào thế hệ ấy", ông Châu nói.

Trong quá trình kiến tạo chính sách, Chính phủ cũng cần quan tâm đến những đối tượng cụ thể, chẳng hạn như chính sách tín dụng ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi khi mới tạo lập nhà ở.

Ông cũng chỉ ra rằng, lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội hiện ở mức 6,6% một năm cũng là quá cao. Trong giai đoạn từ tháng 7 năm 2021 đến tháng 7 năm 2024, trong nhiệm kỳ của Chính phủ hiện nay, Thủ tướng đã nhiều lần ký duyệt mức lãi suất chỉ 4,8%. Vậy mà từ tháng 8/2024 trở đi, lãi suất lại tăng lên 6,6%, hiện tại theo Nghị định 261 của Chính phủ ban hành ngày 10/10, mức lãi suất đó đã được giảm xuống còn 5,4%", ông Châu nêu vấn đề.

"Chúng tôi vẫn tha thiết đề nghị giữ lại mức 4,8%. Bởi vì với mức 5,4% hiện nay, nếu chủ đầu tư vay tại Ngân hàng Chính sách Xã hội, họ phải chịu mức lãi vay bằng 120% của 5,4%, tức là lên tới khoảng 6,48%, rất cao. Trong khi đó, ngân hàng thương mại lại đang cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như Nam Long vay chỉ khoảng 5,9% đến 6,1%", ông Châu nói.

Tới đây, khi sửa Luật Nhà ở năm 2026, Hiệp hội Bất động sản TP hCM sẽ kiến nghị cần có cơ chế hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong đó, hai yếu tố quan trọng nhất là phải tăng cung thì mới giảm được giá nhà và thứ hai nữa là phải kiểm soát được chi phí. 

Ông Châu kiến nghị, chi phí về tạo lập quỹ đất cho dự án thì đối với nhà ở xã hội là trên dưới 10%. Những dự án cao cấp có thể lên tới 15%, vì vị trí đất đai, địa thế. Còn đối với dự án 100% là nhà phố thôi thì chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tạo lập quỹ đất chiếm khoảng trên dưới 30%. Còn đối với dự án thuần túy là xây chung cư 100% thì chi phí tạo lập quỹ đất chiếm khoảng trên dưới 50%.

Đối với những dự án biệt thự, chi phí đất sẽ phụ thuộc vào quy hoạch công viên (diện tích dành cho cây xanh, không gian chung). Tuy nhiên, theo quy định chung, mật độ xây dựng của dự án biệt thự thường không vượt quá 60% tổng diện tích lô đất.

Cho nên khi diện tích đất ở bị nhỏ đi thì chi phí tạo lập quỹ đất tăng lên. Còn một dự án hỗn hợp gồm nhiều loại nhà thì chi phí nói chung, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 20% là phổ biến, ông cho hay.