Quý III vừa qua, CTCP Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) ghi nhận doanh thu thuần 567 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mảng bất động sản không có doanh thu do Hà Đô chưa thực hiện đợt mở bán thứ 3 của dự án Charm Villas.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu từ Charm Villas là 399 tỷ đồng.

Trong báo cáo cập nhật vừa qua, Chứng khóa Vietcombank (VCBS) cho rằng Hà Đô sẽ tiến hành đợt mở bán cuối của Charm Villas bao gồm 108 căn vào năm 2025, trong bối cảnh các sản phẩm đã hoàn thiện và sẵn sàng bàn giao.

Theo đơn vị chứng khoán, nhu cầu mua bất động sản tại khu vực phía bắc đang kéo mặt bằng giá bán lên cao. Điển hình như dự án An Lạc Green Symphony (giáp Hà Đô Charm Villa) có mức giá bán xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.

VCBS ước tính, giá bán của đợt mở bán cuối Charm Villas rơi vào khoảng 145 - 160 triệu/m2, đem lại khoảng 1.969 tỷ đồng doanh thu trong giai đoạn 2025 - 2026.

Sau khi hoàn tất bàn giao Charm Villas, VCBS kỳ vọng hai dự án Green Lane và Minh Long (TP HCM) sẽ đem lại dòng tiền gối đầu cho Hà Đô trong giai đoạn 2026 - 2027 nhờ tháo gỡ pháp lý thông qua việc triển khai Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Hà Đô Green Lane nằm tại quận 8 - cầu nối giữa trung tâm quận 1 và khu vực phía tây Sài Gòn. Sau khi hoàn thiện quy hoạch, thị trường bất động sản quận 8 đã trở nên sôi động hơn đáng kể với nhiều dự án mới được công bố. Bên cạnh đó, mặt bằng giá căn hộ thấp hơn khoảng 30% so với các quận khác, gia tăng sức hấp dẫn cho dự án tại khu vực này.

Còn Hado Minh Long nằm tại TP Thủ Đức, khu vực trọng tâm đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, chiếm 70% nguồn vốn đầu tư của TP HCM. Các dự án hạ tầng quan trọng tại đây đang được xúc tiến triển khai như nút giao 3 tầng An Phú, tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên, đường Vành đai 3... sẽ tạo nên mạng lưới giao thông kết nối thuận lợi.

Với nhu cầu ngày càng tăng đối với các sản phẩm chung cư cao tầng tại khu vực nội thành, trong khi nguồn cung những năm qua tại TP HCM hạn chế, VCBS đánh giá Hà Đô sẽ không gặp nhiều vướng mắc về khả năng hấp thụ tại 2 dự án trên.

Tuy nhiên, sẽ cần một khoảng thời gian tương đối để đưa các quy định pháp lý mới vào thực tiễn và hoàn thiện hồ sơ pháp lý của dự án. Tỷ lệ hấp thụ cao cùng với mặt bằng giá có xu hướng tăng, trong bối cảnh nguồn cung khu vực trung tâm hạn chế dự báo sẽ đem lại dòng tiền tích cực cho Hà Đô trong giai đoạn 2026 - 2027.

Đơn vị chứng khoán cũng lưu ý thêm, trường hợp quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại hai dự án trên cần nhiều thời gian hơn dự kiến, dòng tiền từ mảng bất động sản của Hà Đô sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực do không có dự án gối đầu.

Nói thêm về vướng mắc pháp lý tại Green Lane và Minh Long, theo Hà Đô, hai dự án này gặp vấn đề liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất ở.

Cụ thể, Luật Đất đai hiện hành và Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 quy định rằng các nhà đầu tư có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở đối với một phần hoặc toàn bộ diện tích được sử dụng cho dự án. Trong khi đó, các dự án này không đủ điều kiện vì các dự án này không có bất kỳ phần diện tích nào được sử dụng cho mục đích ở.

Tuy nhiên, trong tháng 3/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình Quốc hội đề xuất xây dựng chương trình thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua các thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phi nhà ở tại một số thành phố nhất định (cả Luật Đất đai hiện hành và Luật Đất đai mới đều không cho phép thực hiện điều này).

Nếu chương trình thí điểm này được triển khai sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án Hado Minh Long và Hado Green Lane. Tuy nhiên, SSI cho rằng thời gian giải quyết các trường hợp này sẽ kéo dài vì giải pháp liên quan đến chương trình thí điểm có thể có hiệu lực từ 1/1/2025 (kéo dài trong 5 năm).

Dưới góc nhìn của SSI, Hado Minh Long và Hado Green Lane có thể triển khai mở bán trong năm 2025 và ghi nhận doanh thu trong khoảng năm 2026 - 2029 nếu có thể đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý. 

Hado Minh Long có diện tích 2,7 ha, gồm 31 căn nhà phố và 1.409 căn chung cư/officetel/shophouse, tổng giá trị phát triển 4.400 tỷ đồng, hiện trạng là quỹ đất sạch, đã duyệt quy hoạch 1/2000, đã hoàn thành phần móng, đang xin quy hoạch tổng thể 1/500 để điều chỉnh chủ trương đầu tư, cần chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại sang đất ở.

Còn Hado Green Lane có diện tích 2,3 ha, gồm 3 block căn hộ chung cư với 1.231 căn, tổng giá trị phát triển 3.100 tỷ đồng. Hiện trạng dự án này là quỹ đất sạch, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất sang đất ở, hoàn thiện các văn bản pháp lý khác.