Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang xây dựng dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai để trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2025.

Tham gia góp ý sửa đổi chính sách tại hội thảo của Tạp chí VietTimes, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã chỉ ra một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề giá đất.

Theo chuyên gia, việc tính giá trên nguyên tắc bảng giá thị trường gặp khó khăn do chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn tới tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung.

Đặc biệt, có những khu vực xuất hiện dấu hiệu đầu cơ, thổi giá và lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất. Điều này vô hình trung đang hợp thức hoá mức giá ảo.

"Tình trạng này khiến các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Hệ lụy là khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân", ông Đính nói.

Một vướng mắc khác trong việc định giá đất được vị này chỉ ra là xuất hiện tình trạng đơn vị tư vấn định giá cũng như cơ quan quản lý địa phương e sợ việc định giá thấp, nên để đảm bảo an toàn, họ phê duyệt mức giá cao. Hệ luỵ của tình trạng này là khiến giá bất động sản không thể giảm được.

Thống kê cho thấy giá bất động sản đã tăng lên rất nhiều, trong khi ở nhiều địa phương, hoạt động đầu tư gần như chững lại. Về nguyên lý, giá bất động sản tăng theo giá trị đầu tư, vậy nhưng lại có những nơi không đầu tư gì mà giá bất động sản vẫn tăng mạnh.

Phó Chủ tịch VNREA đề xuất người chịu trách nhiệm trong việc xác định giá đất nên nhờ tới các cơ quan chuyên môn độc lập, không liên quan tới các dự án bất động sản, để đặt hàng tư vấn định giá đất.

Luật lần này yêu cầu cơ quan quản lý là cơ quan phê duyệt giá đất, theo ông Đính thì đây là điều hợp lý. Song, cơ quan phê duyệt giá đất cần có cơ sở để phê duyệt, tức thông qua các cơ quan tư vấn, tránh tình trạng e sợ rồi phê duyệt giá cao, gây tác động xấu tới thị trường địa ốc và rất khó để điều tiết giá bất động sản về giá trị thật.

Việc ban hành bảng giá đất và phương pháp định giá cần đảm bảo vừa sát với giá thị trường, vừa tránh gây xáo trộn hoặc sốc giá cho doanh nghiệp và người dân.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cũng chỉ ra hệ quả của việc giá đất đầu vào bị neo cao sẽ khiến doanh nghiệp phải gánh chi phí, giá bán bị đẩy lên, làm trầm trọng thêm tình trạng bất động sản bị thổi giá.

"Gốc rễ của vấn đề là dữ liệu đất đai đầu vào chưa chuẩn xác, thiếu minh bạch, nên rất khó định giá đất một cách khoa học", vị này nói và chia sẻ rất thông cảm với bài toán khó của Ban soạn thảo khi cùng lúc phải xử lý hai yêu cầu, vừa để Nhà nước có công cụ quản lý giá đất, vừa để thị trường vận hành minh bạch.

Ông Tuyến ủng hộ việc sửa đổi Luật, song nhấn mạnh cần tiếp tục bàn thảo để tránh vòng luẩn quẩn sửa đi sửa lại. Nếu dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, hệ thống thông tin còn chông chênh, thì lần sửa Luật Đất đai này mới chỉ tháo gỡ một số vấn đề trước mắt, còn những căn cốt lâu dài vẫn bỏ ngỏ.