Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của luật.

Đây là một trong các kiến nghị HoREA nêu tại văn bản ngày 22/9 gửi Thủ tướng, Văn phòng Chính phủ và Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI). 

Theo Hiệp hội, quy định này nhằm hạn chế tình trạng người dân mua đất nền ngoài dự án bị "đầu nậu, doanh nghiệp bất lương" lừa đảo, gây thiệt hại nhưng chưa được Luật Kinh doanh bất động sản bảo vệ. Tuy nhiên, đề xuất này chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận.

Ngoài đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh, HoREA còn kiến nghị bổ sung quy định về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Cụ thể, trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, HoREA đề xuất bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính còn lại với Nhà nước, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai nếu có. Nội dung thỏa thuận này cần được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Hiệp hội cho rằng quy định như trên sẽ bảo đảm tính đồng bộ với Điều 34 Luật Đầu tư 2025. Tuy nhiên, kiến nghị này hiện cũng chưa được chấp thuận.

Một đề xuất khác là cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại được nhận đặt cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo HoREA, ở giai đoạn này, chủ đầu tư đã bỏ nguồn vốn đáng kể để tạo lập quỹ đất, đồng thời dự án đã đạt một số điều kiện pháp lý nhất định. Vì vậy, Hiệp hội cho rằng việc cho phép nhận đặt cọc sẽ khác với trường hợp huy động vốn khi dự án chưa có cơ sở pháp lý, tránh tình trạng "tay không bắt giặc" hoặc huy động vốn "trá hình" thông qua đặt cọc. Đề xuất này cũng chưa được chấp thuận.

Nhiều kiến nghị khác về đất đai, nhà ở vẫn chờ xử lý

Trong văn bản gửi VCCI, HoREA phân các kiến nghị thành hai nhóm: Những đề xuất đã được các cấp có thẩm quyền chấp thuận và những đề xuất chưa được chấp thuận.

Ở nhóm đã được tiếp thu, HoREA dẫn một số nội dung liên quan Luật Đất đai như cơ chế cho phép nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Nội dung này đã được thể hiện tại Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, cùng Nghị định 75/2025/NĐ-CP và được đưa vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Hiệp hội cũng cho biết một số đề xuất về giảm mức thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giảm khoản tiền sử dụng đất bổ sung; xử lý tình trạng dự án "da beo" khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích nhưng chưa thể nhận quyền sử dụng phần còn lại đã được tiếp thu ở các mức độ khác nhau.

Trong lĩnh vực nhà ở, các kiến nghị được HoREA liệt kê gồm cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, xử lý bất cập về nhà ở xã hội, tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và xử lý việc huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp.

Ở chiều ngược lại, nhiều đề xuất vẫn chưa được chấp thuận. Trong lĩnh vực nhà ở, HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp; khôi phục điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội; thực thi hiệu quả gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và giảm lãi suất vay ưu đãi đối với người mua nhà ở xã hội.

Hiệp hội cũng đề xuất giảm tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất hàng năm từ khoảng 0,25 - 3% theo quy định hiện hành xuống 0,25 - 1,5%. Theo HoREA, chi phí thuê đất tăng có thể làm tăng chi phí logistics, giá thành hàng hóa, dịch vụ và ảnh hưởng sức cạnh tranh của doanh nghiệp. Đề xuất này chưa được chấp thuận.

Về Luật Đầu tư, HoREA đề nghị đơn giản hóa thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, coi đây là thủ tục "khai sinh dự án", sau đó doanh nghiệp thực hiện các thủ tục theo pháp luật chuyên ngành. Hiệp hội cho rằng hiện quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư phải lấy ý kiến nhiều sở, ngành, trong khi sau khi được chấp thuận, nhà đầu tư vẫn phải tiếp tục thực hiện các thủ tục chuyên ngành.

Theo HoREA, bên cạnh việc tiếp nhận và trả lời kiến nghị, điều cần đánh giá là mức độ rõ ràng, thực chất và hiệu quả trong xử lý các vướng mắc của doanh nghiệp. Đây cũng là nội dung VCCI được Thủ tướng giao rà soát, tổng hợp để đề xuất hướng xử lý đối với những trường hợp Bộ, ngành, địa phương trả lời chưa đáp ứng yêu cầu.