Sunshine Group (mã: KSF) là một trong những doanh nghiệp bất động sản đầu tiên trên sàn công bố báo cáo tài chính (BCTC) quý III/2025. Báo cáo hé lộ bức tranh tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô tổng tài sản sau hàng loạt thương vụ nhận chuyển nhượng vốn tại các công ty Sunshine Tây Hồ, Chứng khoán SmartMind, Đầu tư DIA, Sunshine Homes...

Tính đến 30/9/2025, tổng tài sản hợp nhất của Sunshine đạt 78.780 tỷ đồng, tăng 58.000 tỷ đồng so với đầu năm và tăng gần 46.000 tỷ đồng so với cuối quý II.

Chiếm phần lớn (khoảng 70%) cơ cấu tổng tài sản của Sunshine là các khoản Phải thu ngắn hạn với trị giá hơn 54.500 tỷ đồng, tăng gấp 5,8 lần so với đầu năm.

Trong đó, hai khoản mục tăng mạnh nhất là Phải thu về cho vay ngắn hạn đạt 16.576 tỷ đồng (+334% so với đầu năm, +371% so với quý II) và Phải thu về ngắn hạn khác đạt 18.389 tỷ đồng (+630% so với đầu năm, +430% so với quý II).

Tổng cộng hai khoản này ước gần 35.000 tỷ đồng (1,3 tỷ USD) và tương đương 44% tổng tài sản của Sunshine tại cuối quý III. Đây cũng là hai khoản mục mà kiểm toán đề cập đến tại BCTC hợp nhất giữa niên độ soát xét của Sunshine Group, khi kiểm toán viên nhấn mạnh việc công ty đã thực hiện gia hạn các hợp đồng cho vay, hợp tác đầu tư, và thời hạn thu lãi tương ứng với các đối tác trên cơ sở tiến độ triển khai dự án và tiến độ hoàn thành các thủ tục liên quan của các đối tác này.

Khoản đặt cọc 16.000 tỷ hé lộ tiềm lực của các công ty con

Chiếm tỷ trọng 88% trong khoản Phải thu ngắn hạn khác của Sunshine Group tính đến 30/9/2025 là các khoản Đặt cọc, ký cược, ký quỹ ngắn hạn với trị giá hơn 16.000 tỷ đồng. Đây hầu hết là các khoản đặt cọc mua cổ phần dự án của các công ty con trong hệ sinh thái Sunshine.

Trong đó, hơn 10.000 tỷ đồng là các khoản mà công ty con - CTCP Đầu tư DIA - đặt cọc mua cổ phần, phần vốn góp tại các công ty tiềm năng.

Kể từ khi chính thức về với Sunshine Group hồi đầu năm nay, Đầu tư DIA nhanh chóng trở thành một trong những doanh nghiệp chủ lực trong hệ sinh thái, xuất hiện trong nhiều kế hoạch dài hạn và tầm cỡ của Tập đoàn.

Hồi giữa tháng 9, Liên danh Sunshine Group - Đầu tư DIA đã gửi đi đề xuất tham gia đấu giá 3.790 căn chung cư thuộc các lô đất R1, R2, R3, R4 và R5 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại phường An Khánh, TPHCM. Ngay sau đó, Liên danh Sunshine và Đầu tư DIA tiếp tục có văn bản đề xuất thực hiện Dự án Khu phức hợp thông minh (Thủ Thiêm Eco Smart City) tại khu chức năng số 2a, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TPHCM sau khi Công ty TNHH Lotte Properties HCMC có văn bản muốn chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án này.

Sunshine gần đây cũng đã thông qua chủ trương chấp thuận cho Đầu tư DIA nhận chuyển nhượng 51% vốn điều lệ tại CTCP Đầu tư Thái Minh Land từ Long Biên Land ngay trong 2025 với giá chuyển nhượng dự kiến 728 tỷ đồng.

Năm 2024, Thái Minh Land là nhà đầu tư đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án Xây dựng nhà ở cao tầng để bán tại các ô đất ký hiệu B3/CT5 và B4/CT6 thuộc quy hoạch C14 phường Phúc Đồng, quận Long Biên, TP Hà Nội.

Long Biên Land, doanh nghiệp nắm 51% vốn của Thái Minh Land có mối liên hệ với Sunshine:  Bà Lê Thị Tuyết - Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của chủ sở hữu của Long Biên Land - Công ty TNHH Đầu tư Diamond Westlake - là người có liên quan của ông Đỗ Văn Trường, Thành viên HĐQT Sunshine Group và ông Đỗ Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Sunshine Group.

Bên cạnh Đầu tư DIA, các khoản đặt cọc cũng hé lộ nhiều thương vụ nhận chuyển nhượng vốn của tại các công ty con khác trong hệ sinh thái Sunshine Group.

Công ty con Dynamic Innovation đã đặt cọc 3.000 tỷ đồng cùng hai công ty khác là Sao Ánh Dương và Vinaminco Khánh Hòa liên quan đến thương vụ nhận chuyển nhượng 100% vốn cổ phần tại CTCP Xuất Nhập Khẩu Thanh Xuân. Thông qua đó, ba công ty này sẽ cùng nhau đầu tư và triển khai một phần của dự án KĐT nhà vườn sinh thái trên địa bàn thị trấn Văn Giang, tổng diện tích khoảng 54,99 ha do CTCP Xuân Cầu Holdings làm chủ đầu tư.

Ngoài ra, hai công ty con khác của Sunshine là CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh và CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân La cũng đã chi hơn 3.000 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng cố phần, phần vốn góp một số pháp nhân tiềm năng.

Hồ sơ thông báo tập trung kinh tế của Sunshine Group (đã được Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia của Bộ Công Thương xác nhận vào tháng 6/2025) hé lộ bên cạnh các thương vụ M&A đã tiến hành xong xuôi, Sunshine Group cũng đang tiến hành M&A hàng loạt doanh nghiệp như CTCP Thiên Hải, CTCP Thái Minh Land, Công ty TNHH Long Biên Land, Công ty TNHH thương mại Kim Thanh, CTCP Tập đoàn Xây dựng SCG (HNX: SCG)...

Khoản đặt cọc mua cổ phần dự án hé lộ triển vọng thâu tóm nhiều dự án quy mô lớn, gia tăng danh mục dự án sở hữu trong tương lai.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2025 diễn ra hồi tháng 4, ban lãnh đạo Sunshine cho biết Tập đoàn sở hữu danh mục dự án có pháp lý hoàn chỉnh, dự kiến bàn giao trong giai đoạn 2025–2027 với tổng doanh thu ước tính vượt 300.000 tỷ đồng (chưa bao gồm các dự án đang tháo gỡ pháp lý hoặc chuẩn bị triển khai). Đại diện Sunshine kỳ vọng việc đẩy mạnh các hoạt động M&A quy mô lớn sẽ trở thành một trong những động lực cho tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đột phá trong giai đoạn tiếp theo.

Cho vay tín chấp 16.500 tỷ: cũng liên quan M&A

Theo Sunshine, bên cạnh các khoản trả trước cho nhà thầu và đặt cọc mua cổ phần dự án, các khoản cho vay liên quan M&A cũng chiếm phần lớn trong cơ cấu tài sản của Tập đoàn.

Tại thời điểm 30/9/2025, danh sách Phải thu cho vay ngắn hạn của Sunshine Group có tổng trị giá hơn 16.500 tỷ đồng, gấp 11 lần giá trị hàng tồn kho (hơn 1.500 tỷ đồng) và gấp 1,7 lần chi phí xây dựng cơ bản dở dang (hơn 9.700 tỷ đồng).

Một cái tên nổi bật khác trong số những doanh nghiệp và cá nhân mà Sunshine hiện là "chủ nợ" là CTCP Đầu tư xây dựng DAT với khoản vay tổng cộng 3.382 tỷ đồng bao gồm 2.282 tỷ đồng vay tín chấp ngắn hạn và 1.100 tỷ đồng vay dài hạn.

Đầu tư xây dựng DAT là cổ đông đang sở hữu 50% vốn (3.850 tỷ đồng) tại Công ty TNHH Đầu tư Big Gain - bên liên quan chung thành viên quản lý chủ chốt, đồng thời cũng đang vay 537 tỷ đồng từ Sunshine.

Thành lập năm 2018 với vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng, Đầu tư xây dựng DAT hiện có địa chỉ hiện đặt tại Tầng 9, toà nhà Sunshine Center, 16 Phạm Hùng, Phường Từ Liêm, TP Hà Nội. Đây cũng là doanh nghiệp có mối liên hệ chặt chẽ với CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh, hiện là công ty con gián tiếp của Sunshine. Khoản cho vay 3.328 tỷ đồng từ Sunshine ước gấp gần 3,4 lần vốn điều lệ của Đầu tư xây dựng DAT.

Cùng đó, Sunshine cũng cho vay một số bên liên quan của Tập đoàn. Chẳng hạn CTCP BĐS Fulland với khoản vay 919 tỷ đồng. Đây là công ty có chung thành viên quản lý chủ chốt của Sunshine và là chủ đầu tư dự án Công trình Thương mại hỗn hợp - Tổ hợp thương mại, khách sạn và văn phòng Sunshine Empire (tên thương mại Sunshine Wonder Tower) tại  Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội.

Hay Sunshine Group cũng cho Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh thương mại Thiên Hà vay 630 tỷ đồng và đồng thời cho cổ đông nắm 50% vốn của Thiên Hà là ông Đinh Hữu Thảnh vay hơn 721 tỷ đồng. Ông Thảnh cũng được biết tới là 1 trong 3 cổ đông sáng lập của Sunshine Group cùng với ông Đỗ Anh Tuấn và bà Đỗ Thị Định.

Ngoài ra, trong danh mục Phải thu cho vay của Sunshine cũng bao gồm một số khoản vay tín chấp với các doanh nghiệp mà giá trị khoản vay gấp nhiều lần vốn điều lệ của doanh nghiệp.

Chẳng hạn, Sunshine cho Công ty TNHH Kinh doanh Thương mại Nam Thành Công vay 669 tỷ đồng, trong khi vốn điều lệ của công ty này tại lần thay đổi đăng ký doanh nghiệp gần nhất là 200 tỷ đồng.  Sunshine cũng cho CTCP Tập đoàn BĐS Unique vay gần 602 tỷ đồng, trong khi vốn điều lệ của BĐS Unique sau lần tăng gần nhất là 300 tỷ đồng; cho Công ty TNHH Thương mại Quốc tế Nhật An vốn điều lệ 250 tỷ đồng vay 601 tỷ đồng...

Sunshine cho biết khoản mục Phải thu cho vay phản ánh các khoản cho vay tín chấp các doanh nghiệp và cá nhân với thời hạn cho vay 12 tháng kể từ ngày giải ngân, trong đó một số khoản cho vay được gia hạn tới hết năm 2025 và năm 2026. Bên vay được tự do sử dụng khoản vay phù hợp với quy định của pháp luật.