Bất động sản ở Việt Nam trong nhiều thập kỷ qua là thị trường tài sản thu hút phần lớn dòng vốn của nền kinh tế. Đây là khu vực có tính chu kỳ cao và xu hướng đầu cơ rất lớn. Mỗi khi điều kiện tín dụng được nới lỏng, dòng vốn đầu cơ trong nền kinh tế lại chảy mạnh vào thị trường này thay vì những lĩnh vực sản xuất kinh doanh như mong đợi của các nhà hoạch định chính sách.

Hậu quả là, tốc độ tăng giá nhà bỏ xa tốc độ tăng thu nhập, nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của người lao động ngày càng trở nên xa vời. Giá nhà tăng lại làm tăng giá trị tài sản thế chấp, khiến ngân hàng mở rộng tín dụng hơn nữa. Quá trình này cứ lặp đi lặp lại trong nhiều năm. Giá tài sản và tín dụng liên tục đẩy nhau lên cao và hậu quả là hệ thống ngân hàng ngày càng lệ thuộc vào bất động sản.

Bất động sản là tài sản chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục cho vay của hệ thống ngân hàng. Theo báo cáo gần đây của NHNN, cho vay bất động sản hiện chiếm khoảng ¼ tổng dư nợ cho vay của toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, những khoản cho vay “núp bóng” tiêu dùng hay sản xuất có thể khiến con số thực tế còn lớn hơn nhiều. Bất động sản cũng là tài sản thế chấp chiếm tuyệt đại đa số, có thể lên tới 70-80% trong hệ thống ngân hàng.

Một cơ cấu tín dụng phụ thuộc lớn vào bất động sản như vậy tiềm ẩn rủi ro hệ thống đáng kể, đặc biệt khi thị trường này gặp biến động. Những cú sốc tương tự như vụ việc Vạn Thịnh Phát và SCB sẽ khiến một hệ thống như vậy không có khả năng phân tán rủi ro, thiếu khả năng chống chịu và rơi vào khủng hoảng.

Hay giả sử, thuế quan hay thương mại quốc tế trong thời gian tới thay đổi theo hướng tiêu cực hơn cho nền kinh tế Việt Nam. Xuất khẩu suy giảm mạnh và VND mất giá. Khi đó, để bảo vệ giá trị nội tệ, lãi suất sẽ buộc phải tăng lên, dòng tiền đầu cơ bị gián đoạn thì điều gì sẽ xảy ra với hệ thống tài chính?

Khi gặp cú sốc, giá nhà sẽ sụp đổ, giá trị tài sản thế chấp lao dốc, các ngân hàng đối mặt với thiệt hại lớn và niềm tin vào hệ thống ngân hàng bị lung lay. Kinh nghiệm của Nhật Bản đầu thập niên 1990 hay khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 tại Mỹ cho thấy, sự sụp đổ của thị trường bất động sản thường kéo theo khủng hoảng ngân hàng và suy thoái kinh tế kéo dài.

Đối diện với khủng hoảng này, không có biện pháp nào ngoài các gói cứu trợ và bơm tiền từ chính phủ và ngân hàng trung ương. Và tất cả các nguồn lực cứu trợ này đều trực tiếp hay gián tiếp được lấy từ tiền thuế và thu nhập của người dân.

Bên cạnh rủi ro tài chính, bong bóng bất động sản còn gây méo mó trong phân bổ nguồn lực. Khi giá nhà tăng mạnh, hộ gia đình và doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển vốn và lao động từ khu vực sản xuất sang đầu cơ tài sản. Điều này tạo ra ảo tưởng thịnh vượng trong ngắn hạn nhưng làm suy giảm hiệu quả đầu tư và năng suất dài hạn.

Kết quả là nền kinh tế trở nên phụ thuộc vào tăng giá tài sản thay vì đổi mới công nghệ hay nâng cao năng suất lao động. Mục tiêu tăng trưởng cao nếu có đạt được (thông qua bơm tín dụng và đầu cơ bất động sản) cũng chỉ là ngắn hạn. Sự thịnh vượng sẽ chỉ dành cho một nhóm nhỏ trong xã hội và không bao giờ là bền vững.

Mỗi cá nhân hay tổ chức đi vay chỉ tính đến lợi ích riêng của mình mà không tính đến rủi ro mà hành vi đó gây ra cho toàn bộ hệ thống tài chính. Các ngân hàng thì cạnh tranh để tối đa hóa lợi nhuận cũng không chịu trách nhiệm với rủi ro vỡ nợ lan truyền. Do đó, nếu để thị trường tự điều chỉnh, dòng vốn sẽ liên tục đổ vào đầu cơ nhà đất, tích tụ rủi ro hệ thống.

Vì những lý do trên, từ những nước châu Á như Trung Quốc, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, đến những nền kinh tế có mức độ tự do tài chính cao hơn như châu Âu, Mỹ, Úc hay Canada, đều áp dụng các công cụ kiểm soát tín dụng bất động sản.

Các công cụ này nằm trong khuôn khổ chính sách cẩn trọng vĩ mô (Macroprudential Policy) được thực hiện bởi ngân hàng trung ương hoặc ủy ban giám sát tài chính của các nước. Một số biện pháp thuộc khuôn khổ chính sách này nhằm kiểm soát thị trường bất động sản có thể kể đến bao gồm: Giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập, khống chế hạn tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, tăng lãi suất hoặc hệ số rủi ro cho vay bất động sản, tăng thuế giao dịch bất động sản ngắn hạn,...

Mục tiêu của các biện pháp này không phải là kìm hãm thị trường nhà ở, mà là ngăn ngừa rủi ro hệ thống, duy trì ổn định tài chính và đảm bảo dòng vốn, thay vì đầu cơ vào nhà đất, được phân bổ vào nhu cầu nhà ở thực và các lĩnh vực sản xuất và tiêu dùng có giá trị gia tăng cao hơn.

Đề xuất kiểm soát tín dụng vào bất động sản trong Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, mặc dù hơi trễ, nhưng là một bước đi cần thiết của Việt Nam trong việc làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản và hệ thống tài chính.

Đây không phải là biện pháp “siết” tín dụng, gây ách tắc hay đóng băng thị trường bất động sản, bởi nó chỉ áp dụng đối với căn nhà thứ hai, thứ ba trở lên. Tức là chỉ có tác dụng ngăn chặn dòng tín dụng đầu cơ vào thị trường này. Việc nắn dòng vốn khỏi hoạt động đầu cơ, trái lại, phần nào sẽ giúp hạ nhiệt giá nhà và khơi thông thanh khoản trên thị trường này.

Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả, biện pháp kiểm soát tín dụng nêu trên cần được phối hợp với chính sách thuế đánh vào hoạt động đầu cơ ngắn hạn trên thị trường bất động sản, qua đó làm giảm động cơ mua bán mang tính đầu cơ và khôi phục lại sự lành mạnh của thị trường nhà ở và hệ thống tài chính.

Tóm lại, việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản không đi ngược với nguyên tắc thị trường, mà là một hình thức can thiệp cần thiết để sửa chữa thất bại thị trường. Kinh nghiệm của các nước phát triển cho thấy, một thị trường tài chính bền vững không thể tồn tại nếu để dòng vốn tự do chảy vào đầu cơ tài sản mà không có các cơ chế phòng ngừa rủi ro mang tính hệ thống và đón đầu.

PGS TS. Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân