Sáng 27/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Dự thảo luật đang được lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp và các đối tượng chịu tác động để tiếp tục hoàn thiện.
Tại hội thảo, bà Ngô Thị Hương Lan, Chuyên gia chính sách, Ban Đối ngoại Tập đoàn Sun Group, đã đề xuất một loạt kiến nghị liên quan đến cơ chế giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính và quy định chuyển tiếp đối với các dự án đang triển khai.
Bà Ngô Thị Hương Lan, Chuyên gia chính sách, Ban Đối ngoại Tập đoàn Sun Group. (Ảnh: VCCI).
Một trong những kiến nghị đáng chú ý của đại diện Sun Group là đề nghị bỏ khoản 6 Điều 50 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo quy định này, việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được xem xét trên cơ sở đánh giá tình hình thực hiện tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư và hiệu quả sử dụng đất của các dự án mà người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Bà Lan cho rằng đây là điều kiện không gắn trực tiếp với dự án đang được xem xét giao đất hoặc cho thuê đất. Theo bà, một dự án bị chậm triển khai do vướng mắc chưa được tháo gỡ tại một địa phương có thể trở thành căn cứ ảnh hưởng đến việc triển khai dự án mới của cùng nhà đầu tư tại địa phương khác.
Bên cạnh đó, quy định chưa đưa ra các tiêu chí cụ thể về đánh giá, giới hạn phạm vi, thời gian đánh giá hay thời hạn xử lý. Điều này có thể khiến một dự án mới dù đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo pháp luật vẫn phụ thuộc vào những yếu tố ngoài phạm vi của chính dự án.
Quy định này có thể làm giảm tính minh bạch, khả năng dự báo của chính sách và dẫn đến cách hiểu, áp dụng không thống nhất giữa các địa phương. Do đó, doanh nghiệp đề nghị bỏ quy định này khỏi dự thảo.
Cũng liên quan đến thủ tục giao đất, cho thuê đất, đại diện Sun Group đề nghị bổ sung quy định rõ hơn đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức mời quan tâm.
Theo đề xuất của doanh nghiệp, trường hợp một nhà đầu tư hoặc liên danh nhà đầu tư được chấp thuận, nếu thành lập doanh nghiệp dự án để triển khai thì Nhà nước có thể giao đất hoặc cho thuê đất cho doanh nghiệp dự án này.
Sun Group cho rằng quy định rõ đối tượng được giao đất, cho thuê đất sẽ giúp đồng bộ với pháp luật về đấu thầu và pháp luật chuyên ngành, đồng thời hạn chế cách hiểu khác nhau giữa các địa phương, nhất là với các dự án năng lượng và hạ tầng cần đẩy nhanh tiến độ.
Một nhóm kiến nghị khác được Sun Group đề cập vấn đề xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính, đặc biệt với các dự án có thời gian triển khai dài hoặc thực hiện theo nhiều giai đoạn.
Đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư nhưng triển khai theo phân kỳ, doanh nghiệp đề nghị bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính được bảo đảm ổn định trong thời gian thực hiện dự án theo tiến độ đã được phê duyệt.
Nếu Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp đề nghị việc áp dụng mức điều chỉnh cần có lộ trình phù hợp, không làm ảnh hưởng đến tính khả thi của phương án tài chính đã được xác lập.
Theo bà Lan, thời gian từ khi dự án được chấp thuận đầu tư đến khi được giao hoặc thuê đất có thể kéo dài. Trong thời gian này, thay đổi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể làm tăng đáng kể nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng triển khai dự án.
Đại diện Sun Group cũng đề nghị tiếp tục duy trì cơ chế xác định giá đất cụ thể với những dự án có tính chất đặc thù, khi bảng giá đất không phản ánh đầy đủ giá trị thực tế. Các trường hợp được doanh nghiệp nêu gồm dự án đầu tư lấn biển, dự án có hạng mục lấn biển hoặc dự án sử dụng đất với mục đích hỗn hợp.
Theo Sun Group, giá trị đất của các dự án này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như điều kiện hình thành, cơ cấu, thời hạn và khả năng khai thác đất. Nếu chỉ áp dụng bảng giá đất, việc xác định nghĩa vụ tài chính có thể không sát thực tế, làm tăng chi phí hoặc ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án.
Doanh nghiệp cũng đề nghị cho phép khấu trừ chi phí lấn biển vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp đối với phần diện tích đất được hình thành từ hoạt động này.
Phía doanh nghiệp lý giải hoạt động lấn biển đòi hỏi chi phí đầu tư ban đầu lớn, trong khi dự thảo chưa quy định cơ chế xử lý khoản chi này khi xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc khấu trừ nhằm phản ánh chi phí hình thành quỹ đất và tránh tính trùng chi phí đầu tư.
Một dự án lấn biển ở An Giang. (Ảnh minh họa: Hoàng Huy).
Với dự án kinh doanh bất động sản du lịch, đại diện Sun Group đề nghị bỏ quy định hạn chế quyền lựa chọn hình thức thuê đất.
Dự thảo quy định một số trường hợp sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, trong đó có dự án kinh doanh bất động sản du lịch, phải thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và không được chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.
Theo doanh nghiệp, các dự án du lịch thường có quy mô đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài và cần nguồn vốn ổn định để đầu tư hạ tầng, công trình và dịch vụ. Việc cho phép lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất phù hợp sẽ giúp nhà đầu tư chủ động cân đối dòng tiền và giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu tư.
Với trường hợp doanh nghiệp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê rồi chuyển sang hình thức trả tiền hằng năm, Sun Group đề nghị mở rộng phạm vi khấu trừ khoản tiền đã nộp. Số tiền thuê đất một lần đã nộp không chỉ được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm mà còn có thể được khấu trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác về đất đai của cùng người sử dụng đất.
Trường hợp không khấu trừ hết hoặc doanh nghiệp không còn nghĩa vụ tài chính khác để khấu trừ, Sun Group đề nghị được hoàn trả phần chênh lệch.
Doanh nghiệp cũng đề nghị cho phép xem xét gia hạn thời hạn sử dụng đất trước khi hết hạn trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc cơ quan Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất.
Theo Sun Group, trong trường hợp nhận chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị và phương án tài chính của dự án. Trong khi đó, nếu cơ quan Nhà nước chậm giao hoặc cho thuê đất, thời gian thực tế nhà đầu tư được khai thác dự án bị rút ngắn.
Sun Group cũng đề nghị bổ sung các tiêu chí cụ thể đối với trường hợp được sử dụng đất đến 70 năm, chẳng hạn dự án có vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn chậm; dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn hoặc xã đảo; dự án hạ tầng du lịch, công viên chuyên đề, cáp treo.
Doanh nghiệp đồng thời đề nghị rà soát danh mục đất sử dụng ổn định lâu dài và bổ sung quy định thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án.
Ngoài ra, Sun Group đề nghị không loại trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại và đất thương mại, dịch vụ khỏi đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu thuộc lĩnh vực hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư.
Theo doanh nghiệp, điều này nhằm bảo đảm tính bình đẳng trong tiếp cận chính sách ưu đãi đầu tư, đồng thời giảm chi phí và thúc đẩy việc khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
Nhiều cơ sở lưu trú tại Huế, Đà Nẵng, Măng Đen đã sớm báo hết phòng cho kỳ nghỉ 2/9, trong khi du khách đi các tuyến biển đảo như Phú Quý có xu hướng đặt chỗ giờ chót.
Trước đó, mức giá cho sản phẩm này từng lên tới 500.000 đồng
Thay vì hạn chế số lượng bất động sản được sở hữu, luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng nên thiết kế chính sách tài chính theo tình trạng sử dụng thực tế, trong đó đất, nhà ở bị bỏ trống kéo dài có thể phải chịu nghĩa vụ tài chính tăng dần theo thời gian.
Đại diện Sun Group đề nghị xác định giá đất quỹ đất thanh toán cho dự án BT tại thời điểm ký hợp đồng và quy hoạch chi tiết dự án đối ứng được phê duyệt, thay vì thời điểm Nhà nước quyết định giao hoặc cho thuê đất như quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
