Không thể chỉ đếm số lượng nhà

Góp ý tại hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, cho rằng một trong những vấn đề cần được cụ thể hóa khi thể chế hóa Nghị quyết 21 là cơ chế đưa đất vào sử dụng hiệu quả và hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ.

Theo ông, mục tiêu không phải là cấm người có tiềm lực tài chính sở hữu nhiều tài sản mà cần thay đổi tương quan lợi ích giữa việc giữ đất và đầu tư vào hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Nghị quyết 21 đặt yêu cầu khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, nghị quyết định hướng nghiên cứu chính sách để việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích từ đầu cơ. 

Khi thể chế hóa định hướng này, chính sách không thể chỉ dựa trên số lượng bất động sản mà một cá nhân hoặc doanh nghiệp đang sở hữu.

"Người có 10 căn nhưng cho thuê toàn bộ có phải đầu cơ không? Doanh nghiệp có 100 ha đất đang hoàn thiện thủ tục có phải găm giữ không? Nhà để trống vì lý do khách quan có giống nhà mua chờ tăng giá không? Câu trả lời phải dựa vào mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng, thời gian không sử dụng và nguyên nhân, không chỉ dựa vào số lượng bất động sản", ông lập luận.

Trong nhóm kiến nghị sửa đổi, bổ sung, luật sư Trương Anh Tuấn đề xuất bổ sung quy định về chính sách tài chính nhằm hạn chế đầu cơ theo hướng không chỉ căn cứ vào số lượng bất động sản mà phải xem xét mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng thực tế, thời gian không sử dụng, hoạt động cho thuê hợp pháp và nguyên nhân khách quan dẫn đến việc chưa sử dụng.

Theo cách tiếp cận này, người có hai căn nhà nhưng đang cho thuê sẽ không giống trường hợp mua nhà rồi để trống chờ tăng giá. Người sở hữu nhiều nhà để kinh doanh cho thuê cũng cần được phân biệt với người đầu cơ, trong khi doanh nghiệp có lượng tồn kho thương mại hợp lý cũng không thể bị đánh đồng với hành vi găm giữ.

Đất, nhà bỏ trống lâu có thể chịu chi phí tăng dần

Một kiến nghị khác của luật sư Trương Anh Tuấn là bổ sung cơ chế tài chính đối với đất ở, nhà ở không được đưa vào sử dụng trong thời gian do pháp luật quy định.

Theo đề xuất, các trường hợp này có thể chịu nghĩa vụ tài chính tăng dần theo thời gian không sử dụng, qua đó thực hiện nguyên tắc càng để trống kéo dài, chi phí càng tăng.

Đề xuất cũng nêu rõ việc phân biệt các trường hợp tài sản chưa được đưa vào sử dụng vì nguyên nhân thuộc trách nhiệm của cơ quan Nhà nước, sự kiện bất khả kháng hoặc các nguyên nhân khách quan khác. Khoảng thời gian tương ứng không được sử dụng để xác định hành vi găm giữ, đầu cơ hoặc làm căn cứ áp dụng nghĩa vụ tài chính tăng thêm.

Luật sư Trương Anh Tuấn cũng đề xuất phân biệt chủ đầu tư phát triển dự án với người đầu cơ đất. Doanh nghiệp bất động sản cần quỹ đất, thời gian xây dựng và thời gian tiêu thụ sản phẩm, quỹ đất triển khai đúng tiến độ không nên bị phạt.

Còn đất hoặc sản phẩm bị chủ động găm giữ kéo dài có thể phải chịu chi phí tài chính, thuế hoặc phí tăng lên, mất ưu đãi và cuối cùng có thể bị thu hồi theo quy định. 

Thay đổi tương quan lợi suất giữa giữ đất và sản xuất

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, chính sách chống đầu cơ cần hướng tới việc thay đổi tương quan lợi suất giữa việc giữ đất và đầu tư vào sản xuất.

Ông đưa ra ví dụ, nếu đầu cơ đất mang lại lợi nhuận 15%, trong khi sản xuất chỉ đạt 10%, dòng vốn sẽ có xu hướng chạy vào đất. Ngược lại, nếu thuế và chi phí nắm giữ khiến lợi suất của việc giữ đất không sử dụng giảm xuống còn 5 - 6%, trong khi đầu tư sản xuất vẫn mang lại mức lợi nhuận 10%, dòng vốn có thể đổi hướng.

Từ đó, ông cho rằng thuế đất không chỉ là công cụ thu ngân sách mà còn có thể trở thành công cụ phân bổ vốn và chính sách công nghiệp.

Bên cạnh cơ chế đối với đất và nhà ở bỏ trống, luật sư Trương Anh Tuấn cũng kiến nghị áp dụng công cụ tài chính, thuế phù hợp nhằm hạn chế hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có tính chất đầu cơ ngắn hạn.

Theo đề xuất, mức điều tiết có thể giảm dần theo thời gian nắm giữ, ngoại trừ hoạt động kinh doanh bất động sản hợp pháp của doanh nghiệp.

Không cấm sở hữu nhiều nhà

Dẫn kinh nghiệm quốc tế, luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng nhiều nước không đặt nguyên tắc mỗi người chỉ được sở hữu một nhà. Người có tiềm lực tài chính và doanh nghiệp vẫn có thể sở hữu nhiều nhà, nhiều đất.

Tuy nhiên, hệ thống chính sách được thiết kế theo hướng khiến chiến lược mua nhiều tài sản, để trống, không khai thác và chờ tăng giá trở nên tốn tiền, tốn vốn, khó vay và đi kèm rủi ro chính sách.

Ông dẫn ví dụ tại Đài Loan, Thuế nhà (House Tax 2.0) quy định nhà ở duy nhất do chủ sở hữu thực sự sử dụng để ở chịu thuế khoảng 1%. Với nhà không do chủ sở hữu cư trú và không cho thuê, mức thuế khoảng 2 - 4,8%, được áp dụng lũy tiến theo số lượng nhà trên phạm vi toàn quốc. Nhà cho thuê hợp pháp chịu mức thuế khoảng 1,5 - 2,4%.

Nhà do chủ đầu tư xây dựng và giữ lại để bán trong thời gian hợp lý, khoảng hai năm, chịu mức thuế khoảng 2 - 3,6%, thừa nhận tồn kho thương mại hợp lý của doanh nghiệp không đồng nghĩa với đầu cơ.

Sau sửa đổi, Bộ Tài chính Đài Loan cho biết tiền thuế nhà được xác định trong năm 2025 tăng khoảng 9,17 tỷ Đài tệ. Trong đó, thu từ nhóm nhà không do chủ sở hữu cư trú tăng khoảng 5,79 tỷ Đài tệ, thuế đối với người chỉ có một nhà tự ở giảm khoảng 2,26 tỷ Đài tệ.

Theo kết luận của luật sư Trương Anh Tuấn từ kinh nghiệm quốc tế, người rất giàu vẫn có thể mua nhiều tài sản nếu có tiền và pháp luật cho phép. Tuy nhiên, bài toán lợi nhuận từ bất động sản không còn đơn thuần là giá bán trừ giá mua, mà còn phải tính đến thuế khi mua, thuế sở hữu, thuế đối với nhà bỏ trống, lãi vay, chi phí bảo trì, thuế khi bán và chi phí cơ hội.

"Một tài sản tăng giá 20% sau ba năm vẫn có thể không mang lại lợi nhuận nếu nhà đầu tư phải chịu 20% thuế bổ sung khi mua, cùng thuế sở hữu hằng năm, thuế đối với nhà bỏ trống, thuế khi bán trong thời gian nắm giữ ngắn và chi phí vốn", ông nhận định.