Trong báo cáo ngành bất động sản dân cư vừa công bố, nhóm phân tích của Chứng khoán MB (MBS) nhìn nhận mặt bằng lãi suất cao đang tác động tiêu cực tới thanh khoản thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường chứng kiến nguồn cung tăng mạnh trong giai đoạn cuối năm 2025.Nguồn cung dồi dào khiến người mua có xu hướng chờ giá điều chỉnh, trong khi chi phí vốn tăng làm giảm động lực xuống tiền của nhà đầu tư.

Mặt bằng lãi suất huy động tăng mạnh trong bối cảnh chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động nới rộng. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng ghi nhận tăng 6,77%, trong khi huy động tăng khoảng 4,7%.

Do đó, lãi suất huy động đã tăng khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ lên mức 8% đối với kỳ hạn một năm. Trong bối cảnh đó, các ngân hàng đã tăng lãi suất cho vay trung dài hạn lên khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ lên hơn 12%. 

Theo nhóm phân tích, lãi suất cao tác động tiêu cực tới nhu cầu mua bất động sản trong bối cảnh áp lực lãi vay cao hơn trở thành gánh nặng đối với nhà đầu tư, do đó tác động tiêu cực tới nhu cầu. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thực hiện chiến lược triển khai dự án hiện hữu thay vì tìm kiếm thêm quỹ đất. 

Trong bối cảnh lãi suất cao, các chủ đầu tư đã có một số chính sách hỗ trợ lãi suất cố định giảm khoảng 3 - 4% so với lãi suất thị trường và ân hạn gốc trong 1 - 2 năm… với mục tiêu hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ từ mức thấp hiện nay. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ được dự báo có thể ở thấp do lãi suất cao và nguồn cung tăng mạnh.

Tại phía Bắc, MBS cho biết sau giai đoạn 2022 - 2023 bước vào chu kỳ đi xuống của thị trường do lãi suất tăng mạnh cũng như những cú sốc của thị trường trái phiếu, thị trường đã bước vào giai đoạn phục hồi trong năm 2024 – 2025. Thị trường trái phiếu ổn định, những vướng mắc pháp lý liên quan đến tiền sử dụng đất được giải quyết tác động tích cực tới nguồn cung bất động sản và tỷ lệ hấp thụ.

Tuy nhiên sang năm 2026, thị trường bất động sản tại Hà Nội dự báo có thể bước vào chu kì suy giảm khi tỷ lệ hấp thụ và giá bán đã có xu hướng giảm so với cuối năm 2025. 

Nhóm phân tích cho rằng sức mua bất động sản suy giảm trong bối cảnh lãi suất neo cao tác động tiêu cực đến nhu cầu và nhà đầu tư lo ngại việc thay đổi quy hoạch tại khu vực trung tâm có thể tác động tới giá bất động sản.

Cụ thể hơn, mặt bằng lãi cao có thể duy trì sang năm 2027 trong bối cảnh Fed dự kiến duy trì nền lãi suất nhằm kiểm soát lạm phát bên cạnh chênh lệch giữa tăng trưởng huy động và tín dụng tại Việt Nam. Hiện tại, lãi suất hỗ trợ của các chủ đầu tư đối với người mua nhà trong 2 năm đầu đang ở mức 8 - 10%, sau đó lãi suất sẽ ở mức 12 - 13% (cao hơn khoảng 1 - 1,5 điểm % so với giai đoạn 2024 - 2025).

Đây được đánh giá là rào cản đối với nhu cầu mua bất động sản khi gia tăng gánh nặng lãi vay trong bối cảnh mức lãi suất duy trì cao trong thời gian dài.

Hơn nữa, việc Hà Nội công bố quy hoạch tổng thể 100 năm với các cực tăng trưởng mới như khu vực phía Đông, Tây và hạ tầng đường sắt được đẩy mạnh nhờ 5 tuyến metro khởi công trong quý II/2026. Do đó, nhà đầu tư đang trong quá trình xác định các khu vực trung tâm mới cũng như những tiến triển liên quan đến đầu tư hạ tầng. 

Tại khu vực phía Nam, thị trường bắt đầu bước vào quá trình phục hồi kể từ cuối năm 2025 trong bối cảnh phân khúc căn hộ khả quan, khi giá căn hộ tại HN tăng cao khiến tỷ suất cho thuê thấp hơn khu vực phía Nam. Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, MBS cho rằng lãi suất cao có thể cản trở đà phục hồi của thị trường bất động sản khu vực phía Nam khi gia tăng áp lực lãi vay đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, hạ tầng tiếp tục trở thành động lực tăng trưởng trong dài hạn nhờ các dự án hạ tầng trọng điểm như Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm và các tuyến metro góp phần tác động tích cực tới việc triển khai các dự án TOD như TOD Hàng Xanh và 5 khu vực TOD (940 ha) vừa được phê duyệt theo quy hoạch của TP.HCM. Dù các TOD hiện tại vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và quy hoạch, dự kiến trong khoảng 2 – 3 năm tới khi các metro hoàn thiện, các dự án TOD khu vực phía Nam có thể triển khai nhanh hơn.

Xét về cơ cấu sản phẩm, nguồn cung thấp tầng đến từ các đại dự án như Green Paradise (đã mở bán 4,000 căn từ cuối 2025), các phân khu tiếp theo của các dự án hiện hữu như Gladia (quận 2 cũ), Gem Sky World, Izumi City (Đồng Nai). Waterpoint (Long An). Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, tỷ suất cho thuê thấp và việc mua bán đầu cơ khó khăn hơn do thanh khoản giảm tỷ lệ hấp thụ có thể giảm mạnh từ mức trung bình 95% của năm 2025 về mức 50 – 60% vào năm 2026.

Đối với sản phẩm căn hộ, thị trường có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ hơn nhờ nhu cầu ở thực hiện hữu. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án riêng lẻ như Prive (giai đoạn 3), Khải Hoàn Imperial (1.500 căn), Thuận An Central (1.300 căn) hay Genesis (1.650 căn).

Doanh số ký bán nhiều doanh nghiệp dự báo giảm

Công ty chứng khoán này cho biết giai đoạn 2026 - 2027, ngoại trừ Vinhomes tập trung mở bán tại các siêu đô thị như Green Paradise, Hạ Long Xanh, Hai Van Bay với khoảng 5.000 căn liền kề trong năm 2026, các doanh nghiệp niêm yết có quy mô nhỏ hơn như Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh sẽ tập trung khai thác các dự án từ quỹ đất hiện hữu.

Cụ thể, Vinhomes đặt kế hoạch bán hàng ở mức cao với kì vọng các dự án đô thị lớn có thể được hưởng lợi nhờ đón đầu các dự án hạ tầng mà liên danh Vinhomes – Vinspeed tập trung triển khai trong năm nay như đường sắt Hà Nội – Quảng Ninh, cầu vượt biển Cần Giờ hay Metro Bến Thành – Cần Giờ.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất cao và các dự án hạ tầng cần thời gian triển khai, các dự án này dự kiến có tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp khoảng 50 - 60% do nhà đầu tư cẩn trọng hơn. 

Các doanh nghiệp nhỏ hơn chủ yếu mở bán tại các dự án riêng lẻ như Khang Điền triển khai phân khu cao tầng và thấp tầng tại Gladia (Thủ Đức) và Solina (Bình Chánh). Nam Long dự kiến mở bán phân khu thấp tầng tiếp theo tại Waterpoint (Long An), Izumi (Đồng Nai) và căn hộ tại Mizuki Park. Bên cạnh đó, Đất Xanh tập trung mở bán giai đoạn 3 tại chung cư Prive và dự án GSW (Đồng Nai).

Nhóm phân tích cho rằng trong bối cảnh tỷ suất cho thuê thấp, hoạt động đầu cơ khó khan hơn do thanh khoản thấp, phân khúc thấp tầng với giá trị 15 – 40 tỷ/căn tại dự án Gladia, Waterpoint sẽ khó bán hơn. Trong khi phân khúc căn hộ có thể giảm nhẹ nhưng vẫn có thể duy trì ở mức cao khoảng trên 60%.