Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản dân cư mới công bố, các chuyên gia phân tích tại CTCP Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) đánh giá mặc dù mặt bằng lãi suất huy động đã giảm đáng kể so với giai đoạn đỉnh nhưng chi phí vốn vẫn là rào cản lớn đối với thị trường bất động sản.

Hiện lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của nhóm ngân hàng quốc doanh đã giảm về quanh mức 6%/năm. Tuy nhiên, lạm phát trong quý II/2026 đã vượt 5%, trong khi chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn vẫn ở mức cao, khiến dư địa giảm thêm của lãi suất không còn nhiều.

Do độ trễ của chính sách tiền tệ, lãi suất cho vay mua nhà vẫn đang duy trì ở vùng cao nhất trong khoảng hai năm trở lại đây, tiếp tục là lực cản chi phí vốn ngắn hạn.

Theo nhóm phân tích, trong bối cảnh nguồn cung dần được cải thiện nhưng giá nhà vẫn neo cao, sức cầu sẽ khó có thể phục hồi mạnh trong ngắn hạn.

Mặt bằng lãi suất huy động được dự báo sẽ đi ngang trong nửa cuối năm 2026 và có thể giảm nhẹ nếu các yếu tố vĩ mô như lạm phát, tỷ giá diễn biến thuận lợi hơn. Tuy thị trường đang khó bứt phá nhưng nhiều khả năng sẽ phục hồi dần theo hướng bền vững hơn khi chi phí vốn ổn định đi cùng với vận động của lãi suất.

Chia sẻ tại tại hội nghị “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026” vừa diễn ra,  TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, đánh giá mặt bằng lãi suất hiện ở mức cao hơn trước do nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất là nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng mạnh khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế được nâng lên, kéo theo tăng trưởng tín dụng và các kênh dẫn vốn đều mở rộng. Bên cạnh đó, nhiều kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản, các kênh đầu tư mới như tài sản mã hóa hay khởi nghiệp trở nên hấp dẫn hơn, buộc các ngân hàng phải tăng sức cạnh tranh trong huy động vốn.

Cùng với đó, số liệu 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tăng trưởng tín dụng là 7,7%, trong khi huy động vốn chỉ tăng 5,5%, phản ánh nhu cầu thanh khoản và nhu cầu huy động vốn để cho vay của các ngân hàng thương mại vẫn rất lớn.

Tuy nhiên, từ khoảng tháng 4 đến nay, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cùng nỗ lực của các ngân hàng thương mại, mặt bằng lãi suất đang được giữ ổn định.

Ông Lực dự đoán lãi suất thời gian tới sẽ không tăng thêm, song nếu giảm cũng chỉ giảm nhẹ ở một số phân khúc, dự án ưu tiên hoặc nhóm khách hàng tốt. Theo ông, rất khó kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh, quay trở lại mức thấp như trước đây.

Chuyên gia ước tính tăng trưởng tín dụng bất động sản trong nửa đầu năm nay đạt khoảng 7,5%, tương đương mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Đáng chú ý, dư nợ tín dụng bất động sản hiện đã lên tới khoảng 5 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 25% tổng dư nợ của nền kinh tế. 

Vị này cho biết thời gian qua Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ thị trường như không tính tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng. Cùng với đó là nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lên 40%, đồng thời loại trừ 18 dự án ra khỏi room tăng trưởng tín dụng. 

Theo TS. Cấn Văn Lực, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện không nằm ở tín dụng mà ở cơ cấu sản phẩm. Cụ thể, giá nhà hiện tương đương khoảng 30 năm thu nhập trung bình của người dân, mức được đánh giá là rất cao so với nhiều quốc gia. Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục lệch pha khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng lại thiếu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với nhu cầu của số đông.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn chịu áp lực từ chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và phát triển dự án ngày càng tăng, khiến việc giảm giá bán trở nên khó khăn hơn.

Thị trường phục hồi dần dần nhưng khó bứt phá

Theo KBSV, có ba yếu tố sẽ đóng vai trò hỗ trợ chính cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Thứ nhất là quá trình tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Sau những thay đổi tích cực trong năm 2025, nhiều dự thảo quan trọng dự kiến sẽ tiếp tục được ban hành trong nửa cuối năm 2026 như Nghị định về cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản, Luật Thuế bất động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản.

Theo nhóm phân tích, việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, xử lý các dự án tồn đọng và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Thứ hai là việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông. Các dự án trọng điểm như đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, hệ thống đường vành đai và các tuyến metro tại Hà Nội và TP HCM được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực vùng ven và tạo thêm động lực cho các chủ đầu tư triển khai dự án mới.

Thứ ba là mặt bằng lãi suất được kỳ vọng ổn định hơn, giúp doanh nghiệp và người mua nhà chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, qua đó tạo nền tảng cho quá trình phục hồi của thị trường.

Đánh giá triển vọng thị trường thời gian tới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng bất động sản đang có nhiều động lực mới để phục hồi.

Trong đó, Chính phủ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 3.300 dự án tồn đọng trên cả nước, quy mô vốn đầu tư khoảng 3,3 triệu tỷ đồng. Đồng thời đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và giá bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Theo ông, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không còn là cuộc đua sở hữu nhiều quỹ đất hay sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính. Thay vào đó, doanh nghiệp muốn phát triển bền vững cần tái cấu trúc danh mục sản phẩm theo nhu cầu ở thực, kiểm soát tốt dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn và nâng cao năng lực quản trị.

"Về dài hạn, bất động sản sẽ phát triển theo hướng phân hóa, sàng lọc và bền vững hơn. Tuy nhiên trong ngắn hạn, 6 tháng tới vẫn là giai đoạn chờ đợi, dù thị trường được dự báo sẽ ấm lên vào những tháng cuối năm. Điều này đến từ việc mặt bằng lãi suất dần ổn định, các vấn đề về quy hoạch, hạ tầng, đền bù,... ngày càng rõ ràng hơn, nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung", chuyên gia dự báo.