Rất nhiều địa phương vùng giáp ranh, vắng vẻ thường xuyên xảy ra hiện tượng nhà đầu tư gom đất, thổi giá. (Ảnh minh họa: Hoàng Huy, Di Anh).

Đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng tiền sử dụng đất vẫn là ẩn số X, khiến doanh nghiệp bị động trong bài toán kinh doanh cũng như phương án thích nghi khi có sự thay đổi đột ngột.

Đây cũng là một trong những vấn đề lớn được bà Võ Nhật Liễu, Tổng Giám đốc Học viện Đào tạo thương hiệu và Phát triển dự án bất động sản Propiin, chia sẻ tại hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng ngày 22/7.

Bà cho biết qua quá trình làm việc cùng nhiều chủ đầu tư với hơn 50 dự án bất động sản, bảng giá đất cũng như cách tính tiền sử dụng đất tác động rất lớn đến bài toán kinh doanh của doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng cuối là nhân tố bị ảnh hưởng.

Giá đất trên thị trường đã biến động mạnh trong thời gian qua, đặc biệt là giá đất tại các khu vực vùng ven đã lập đỉnh vào năm 2022. Nếu lấy giá thị trường để đưa vào bảng giá đất lần đầu áp dụng vào năm 2026 thì liệu rằng chúng ta có đang áp một mức giá nền quá cao hay không? Khi đó bài toán đầu tư của doanh nghiệp còn có lãi nữa hay không?

Nếu buộc doanh nghiệp phải đẩy chi phí này vào giá thành thì người dân có thể mua được nhà ở phục vụ cho mục đích an cư nữa không hay quay lại vòng xoáy chỉ có những nhà đầu tư nối tiếp những nhà đầu tư?”, bà Liễu đặt vấn đề.

Theo bà, tiền sử dụng đất là một con số thách thức đối với doanh nghiệp. Trong bài toán đầu tư của doanh nghiệp hiện nay, tiền đất chiếm khoảng 50% tổng mức đầu tư, riêng tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 20%. Một dự án có tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tiền sử dụng đất khoảng 200 tỷ đồng.

Thậm chí khi đưa ẩn số tiền sử dụng đất vào bài toán kinh doanh, nhiều doanh nghiệp phải tự tính toán mức tối đa có thể chịu được để quyết định đầu tư hay rút lui khỏi dự án. Đặc biệt, những nhà đầu tư quốc tế rất quan tâm đến vấn đề này.

Việc tư vấn, thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp cũng rất thách thức bởi hiện nay vẫn chưa có công thức tính. Bà Liễu kiến nghị nên phân ba nhóm để tính tiền sử dụng đất, thay vì áp dụng chung một công thức cho tất cả các trường hợp.

Nhóm thứ nhất là những người sử dụng đất trực tiếp có cơ chế phù hợp để phục vụ đại đa số người dân - cần tính toán cụ thể. Nhóm thứ 2 là những người sở hữu 2 - 3 lô đất có thể áp dụng mức thu 30 - 50%. Nhóm thứ 3 là những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phân lô bán nền hay lập dự án đầu tư nên đóng 100% tiền sử dụng đất kèm theo cách tính công khai, minh bạch.

Bà dẫn ví dụ về một trường hợp ở Nghệ An, người dân xin chuyển 300 m2 phía bên trong trong lô đất 1.000 m2 để làm nhà ở nhưng vẫn phải nộp tiền bằng với vị trí mặt tiền là 15 triệu đồng/m2, tương đương số tiền phải nộp khoảng 4,5 tỷ đồng. “Tiền sử đất của những trường hợp như vậy đã được nâng lên rất cao”, bà Liễu nói.

Cũng theo đại diện Học viện Đào tạo thương hiệu và Phát triển dự án bất động sản Propiin, không nên điều chỉnh tiền sử dụng đất tăng một cách quá nhanh ngay lập tức mà nên có bước đệm, lộ trình giãn ra, tương tự như cách 30 địa phương đã ban hành văn bản điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất từ năm 2024.

Cách tính tiền sử dụng đất giữa các tỉnh thành cũng nên có sự thống nhất để tránh trường hợp “đầu cơ thổi đất vùng giáp ranh”, có nghĩa là cùng một khu vực nhưng bên này đường là một tỉnh khác với tiền sử dụng đất là 4 tỷ, bên kia đường là một tỉnh khác với tiền sử dụng đất 2 tỷ. Rất nhiều địa phương vùng giáp ranh, vắng vẻ thường xuyên xảy ra hiện tượng nhà đầu tư gom đất, tranh thủ sự chênh lệch này để thổi giá.

Một số giải pháp khác được bà Liễu kiến nghị là xem xét có cơ chế cho doanh nghiệp ghi nợ tiền sử dụng đất, khấu trừ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất…