Bộ Tài chính vừa đề xuất hai phương án tính thuế thu nhập cá nhân mới đối với chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế hoặc thời gian nắm giữ tài sản. Đây là bước đi được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cải cách chính sách thuế, góp phần minh bạch hóa thị trường và hạn chế đầu cơ đất đai.

Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, để chính sách phát huy hiệu quả, cần tính đến nhiều yếu tố kỹ thuật, pháp lý và thực tiễn tại Việt Nam.

Gần đây, Bộ Tài chính đưa ra hai phương án tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, với cách tiếp cận mới dựa trên thu nhập thực tế hoặc thời gian nắm giữ tài sản. Theo ông, những thay đổi này xuất phát từ động lực gì và có ý nghĩa như thế nào với thị trường hiện tại?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW: Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang có những tín hiệu tích cực và dần phục hồi, Bộ Tài chính đã đề xuất áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) mới đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Đây là một bước đi quan trọng nhằm khắc phục những hạn chế cố hữu của phương pháp tính thuế cũ, vốn áp dụng mức thuế cố định 2% trên giá trị mỗi giao dịch bất động sản.

Phương pháp mới không chỉ góp phần nâng cao tính minh bạch cho toàn bộ thị trường bất động sản mà còn có tác dụng hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai - một trong những nguyên nhân gây mất ổn định thị trường trong thời gian qua.

Hơn thế nữa, cách tính thuế được đề xuất phản ánh chính xác bản chất thực sự của thuế TNCN, đồng thời đảm bảo vai trò điều tiết thị trường của Nhà nước.

Theo ông, chính sách này có đủ sức làm dịch chuyển dòng vốn từ lướt sóng sang đầu tư dài hạn và ổn định hơn không?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW: Những nhà đầu tư thực hiện giao dịch đối với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm sẽ phải chịu mức thuế cao 10%, khiến việc "lướt sóng" bất động sản trở nên kém hấp dẫn về mặt lợi nhuận, buộc họ phải xem xét lại chiến lược đầu tư.

Cơ chế này buộc các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa chi phí thuế và lợi nhuận kỳ vọng, từ đó có xu hướng giữ bất động sản lâu hơn và lập kế hoạch mua bán chiến lược hơn để tối ưu hóa chi phí.

Thay vì tập trung vào các giao dịch nhanh với mong muốn kiếm lời tức thời, nhà đầu tư sẽ phải nghiên cứu kỹ càng hơn về tiềm năng phát triển dài hạn của khu vực, xu hướng thị trường trong tương lai, các yếu tố gia tăng giá trị bền vững của bất động sản.

Nhờ sự thay đổi trong tâm lý và hành vi đầu tư này, thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ ổn định hơn do giảm thiểu được những cú sốc giá do đầu cơ ngắn hạn gây ra.

Khi lượng giao dịch mua bán nhanh giảm xuống, thị trường sẽ ít bị tác động bởi những biến động đột ngột và không lành mạnh, tạo ra một môi trường giao dịch minh bạch, dễ theo dõi và dự đoán được hơn.

Hơn nữa, khi bất động sản được nắm giữ ổn định trong thời gian dài sẽ tạo ra dòng vốn ổn định cho thị trường, giúp ngăn chặn hiệu quả việc hình thành các "bong bóng" bất động sản - hiện tượng giá cả tăng cao một cách bất thường do hoạt động đầu cơ mà không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.

Chính sách thuế có tính phân tầng theo thời gian nắm giữ sẽ tạo động cho nhà đầu tư gắn bó lâu dài với tài sản, khai thác giá trị bền vững thay vì chỉ nhắm đến lợi nhuận ngắn hạn.

Đây là tiền đề quan trọng để hình thành một thị trường bất động sản ổn định, giảm thiểu các cơn “sốt ảo” giá đất do đầu cơ, đồng thời góp phần phân bổ nguồn lực đầu tư hợp lý hơn vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh có giá trị thực, thay vì chỉ tập trung vào “lướt sóng” tài sản.

Theo ông, trong điều kiện thực tế tại Việt Nam, đâu là những rào cản lớn nhất khi thực hiện và cần tháo gỡ như thế nào?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW: Mặc dù phương án tính thuế TNCN theo mức 20% trên thu nhập thực tế trên giao dịch bất động sản có nhiều ưu điểm nhưng việc áp dụng trong thực tế sẽ đối mặt với những thách thức đáng kể, đặc biệt là khó khăn trong việc chứng minh giá mua và các chi phí hợp lý liên quan đến bất động sản.

Đầu tiên, người dân sẽ gặp phải tình huống khăn trong việc phải cung cấp đầy đủ hóa đơn, chứng từ cho những giao dịch bất động sản được thực hiện cách đây 10 - 20 năm, thời điểm mà việc lưu giữ hóa đơn chưa được quy định nghiêm ngặt như hiện tại, cộng thêm việc nhiều tài liệu có thể đã bị mất mát, hư hỏng do thiên tai, di chuyển nhà cửa hay đơn giản là do thời gian, đặc biệt đối với những giao dịch dân sự không chính thức được thực hiện mà thiếu các chứng từ, hợp đồng đầy đủ theo quy định.

Thứ hai, việc chứng minh các chi phí hợp lý cũng trở nên phức tạp khi nhiều công việc nhỏ lẻ không có hóa đơn và giá trị các cải tạo cũ khó xác định chính xác. Ngoài những chi phí dễ chứng minh như mua bán, xây dựng, làm thủ tục, còn có những khoản chi phí khó chứng minh như môi giới, lãi vay, bồi thường các bên liên quan, tạo ra khó khăn trong việc xác định chính xác lợi nhuận thực tế, đặc biệt khi có khả năng người nộp thuế cố tình khai báo sai lệch để giảm nghĩa vụ thuế.

Thứ ba, các giao dịch đặc biệt liên quan tới bất động sản thừa kế hay bất động sản được tặng cho làm gia tăng độ phức tạp trong việc xác định giá mua, từ đó gây khó khăn không nhỏ trong việc xác định tiền thuế TNCN phải nộp.

Trong bối cảnh thay đổi chính sách thuế, việc thiếu các hướng dẫn chi tiết và thống nhất khi đưa quy định vào thực tiễn có thể dẫn đến tình trạng các cơ quan thuế địa phương áp dụng không đồng bộ, thiếu công bằng cho người nộp thuế, từ đó làm phát sinh nhiều tranh chấp về phương pháp tính toán, đồng thời tạo ra tâm lý lo ngại khiến người dân e ngại thực hiện giao dịch vì sợ không chứng minh được chi phí và phải chịu mức thuế cao.

Do đó, để khắc phục những khó khăn này, cần thiết phải có các hướng dẫn cụ thể về chứng từ thay thế như cho phép sử dụng bảng giá đất của địa phương làm căn cứ khi thiếu hóa đơn, chứng từ để chứng minh giá mua; chấp nhận hợp đồng công chứng và sao kê ngân hàng; cùng với việc quy định rõ ràng các trường hợp được miễn giảm khi không thể chứng minh chi phí; đồng thời cần có hướng dẫn chi tiết về cách tính chi phí hợp lý với danh mục cụ thể các chi phí được trừ, mức định mức cho những chi phí khó chứng minh và phương pháp ước tính giá trị cải tạo theo thời gian; kèm theo cơ chế giải quyết tranh chấp minh bạch với sự tham gia của cơ quan thẩm định độc lập.

Cuối cùng, để đảm bảo chính sách có thể triển khai hiệu quả và khả thi, Bộ Tài chính cần ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết với các ví dụ minh họa cụ thể cho từng tình huống thường gặp, đồng thời cần có khoảng thời gian chuyển tiếp hợp lý để người dân có đủ thời gian chuẩn bị và làm quen với những quy định mới này.

Việc đánh thuế cao với giao dịch bất động sản ngắn hạn có thể gây khó cho người cần bán gấp hoặc các dự án tái cấu trúc. Theo ông, có cần cơ chế linh hoạt cho các trường hợp này không? 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW: Đối với các trường hợp chuyển nhượng nhằm mục đích sử dụng đất phục vụ các dự án phát triển đô thị, hạ tầng kỹ thuật hoặc các dự án có ý nghĩa kinh tế - xã hội, việc áp dụng thuế suất TNCN 10% cho giao dịch dưới 2 năm có thể gây cản trở đáng kể đến quá trình phát triển đô thị, cơ sở hạ tầng trên phạm vi cả nước.

Trong trường hợp những chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu tài chính cấp bách do các tình huống bất khả kháng như bệnh tật, tai nạn, thất nghiệp hoặc các vấn đề pháp lý phát sinh (ly hôn, chia tài sản thừa kế) sẽ phải gánh chịu gánh nặng thuế cao không nằm trong dự tính khi buộc phải thực hiện giao dịch chuyển nhượng trong thời gian ngắn.

Việc thiết lập rào cản thuế suất cao có thể dẫn đến tình trạng giảm tính thanh khoản của thị trường bất động sản, tạo ra sự méo mó trong cơ chế cung - cầu và có nguy cơ hình thành các giao dịch "giả tạo" nhằm tránh nghĩa vụ thuế.

Một điểm mới đáng chú ý là việc bỏ miễn thuế với lần chuyển nhượng đầu của tài sản thừa kế có gây thiệt cho người buộc phải bán  trong tình thế cấp bách không? 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW: Theo quy định hiện hành, người dân khi bán bất động sản duy nhất sẽ không phải nộp thuế TNCN nếu đáp ứng một số điều kiện như: (i) Chỉ có một bất động sản duy nhất và (ii) Có quyền sở hữu tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày…

Đề xuất mới quy định rằng với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, thuế suất chuyển nhượng vẫn như hiện hành, ở mức 2%, mà không tính theo thời gian nắm giữ nhưng không còn áp dụng chế độ miễn thuế cho lần chuyển nhượng đầu tiên như trước đây.

Việc bãi bỏ chế độ miễn thuế cho lần chuyển nhượng đầu tiên có thể gây khó khăn cho những người thừa kế không có khả năng tài chính để duy trì và sử dụng bất động sản, buộc họ phải gánh chịu gánh nặng thuế khi thực hiện chuyển nhượng.

Cần cân nhắc việc duy trì một số ưu đãi nhất định với đối tượng là người thừa kế, chẳng hạn như áp dụng khấu trừ hoặc giảm thuế, miễn thuế cho lần chuyển nhượng đầu tiên, đặc biệt đối với những hộ gia đình có thu nhập thấp được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

Đồng thời, cần xem xét việc phân biệt đối xử giữa những người thừa kế có nhu cầu sử dụng thực tế và những người coi bất động sản thừa kế như một khoản để sinh lời, nhằm đảm bảo chính sách thuế không tạo ra gánh nặng bất hợp lý cho những trường hợp chính đáng.

Để chính sách mới về thuế TNCN với bất động sản đi vào thực tế một cách suôn sẻ và phát huy tác dụng, ông cho rằng cần làm gì về mặt thể chế, kỹ thuật quản lý và truyền thông chính sách?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW: Để đề xuất này khi chính thức ban hành có thể phát huy tối đa hiệu quả và hạn chế các tác động tiêu cực, cơ quan quản lý nhà nước cần quan tâm đến một số vấn đề sau.

Trước hết, cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở một cách đầy đủ, minh bạch và thống nhất trên toàn quốc để tránh hiện tượng kê khai giá ảo nhằm trốn thuế hoặc tạo chênh lệch giả tạo.

Cùng với đó, cơ quan chức năng cần lựa chọn thời điểm ban hành phù hợp, có lộ trình áp dụng rõ ràng. Có thể cân nhắc thí điểm ở các đô thị lớn hoặc với bất động sản đầu cơ rõ nét. Lộ trình sẽ tăng dần theo thời gian và có đánh giá tác động định kỳ.

Cần chủ động giải thích rõ mục tiêu, phạm vi và tác động tích cực của chính sách đến người dân và nhà đầu tư, qua đó tránh hiểu nhầm, giảm thiểu phản ứng tiêu cực, nhất là khi thị trường đang nhạy cảm với các tín hiệu điều tiết từ Nhà nước.

Xin cảm ơn ông về những chia sẻ vừa rồi!