Đề xuất tính giá đất dự án đối ứng BT từ lúc ký hợp đồng

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tại sự kiện, bà Hà Thị Thu Trang, đại diện Tập đoàn Masterise đã trình bày nhiều kiến nghị của doanh nghiệp nhằm góp ý chính sách, trong đó có quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.

Theo quy định tại dự thảo, trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho hợp đồng BT thì nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại là công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.

"Tại nội dung này, chúng tôi có cùng quan điểm với chia sẻ trước đó của đại diện Tập đoàn Sun Group tại hội thảo. Masterise cũng đề xuất điều chỉnh thời điểm xác định giá đất là thời điểm Hợp đồng BT được ký kết. 

Mới đây, Bộ Tài chính đã có văn bản xử lý khó khăn, vướng mắc về thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư. Đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu", bà Trang nói.  

Bên cạnh vấn đề trên, đại diện Masterise đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cơ chế cho phép chuyển nhượng dự án sử dụng đất theo hình thức trả tiền hàng năm, khi đã hoàn thành xây dựng theo tiến độ. 

Theo vị này, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản đều cho phép chuyển nhượng dự án khi đáp ứng đủ điều kiện. Tuy nhiên, Luật Đất đai lại ràng buộc quy định về đất thuê trả tiền hàng năm khi có tài sản hình thành. Sự khác biệt này đang tạo vướng mắc trong quá trình doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng dự án xây dựng trên quỹ đất thuê trả tiền hàng năm.   

Kiến nghị đưa TTTM vào trường hợp được Nhà nước thu hồi đất

Tại điều 25 dự thảo, doanh nghiệp đề xuất bổ sung khu thương mại tự do, khu chức năng trong khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, cảng cạn và một số khu vực khác mà nhà đầu tư được phép đầu tư xây dựng vào nhóm trường hợp được cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Mục đích nhằm đồng bộ với quy định tại Luật Phát triển đô thị về cơ chế vận hành khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp.

Tại điều 32 dự thảo về nội dung đất đai trong quy hoạch thống nhất của đơn vị hành chính cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, Masterise đề xuất bỏ khoản 3 quy định "kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là việc khoanh vùng đất đai đối với các chỉ tiêu sử dụng đất cần quản lý theo nhu cầu của cấp tỉnh, ranh giới, vị trí khu vực lấn biển đã xác định tại nội dung đất đai trong quy hoạch thống nhất của đơn vị hành chính cấp tỉnh".

Lý do bởi doanh nghiệp nhận thấy trong thời gian qua, giá trị thực tiễn của kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh không cao, thậm chí làm phát sinh thêm khâu thủ tục. Trong khi đó, việc triển khai kế hoạch sử dụng đất cấp xã cho thấy hiệu quả thực chất hơn. 

Trong trường hợp vẫn giữ quy định này, doanh nghiệp kiến nghị rút thời kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh từ 10 năm xuống 5 năm, được điều chỉnh cục bộ khi có căn cứ, điều kiện theo quy định của pháp luật. Theo đại diện Masterise, khoảng thời gian 10 năm tương đương một chu kỳ quy hoạch, khiến công tác quản lý đất đai khó bảo đảm tính cụ thể và hiệu quả.

Tại điều 33 về kế hoạch sử dụng đất cấp xã, doanh nghiệp kiến nghị nội dung về quy hoạch thống nhất của đơn vị hành chính cấp xã cần bổ sung cụm từ "theo quy định pháp luật liên quan". Đồng thời, đề xuất cơ quan soạn thảo cần nêu rõ: Thế nào là quy hoạch thống nhất của đơn vị hành chính cấp xã? Quy hoạch này sẽ được điều chỉnh bởi quy định pháp luật nào? Từ đó, có cơ sở rõ ràng trong việc áp dụng.  

Điều 35 dự thảo có nêu các dự án phát triển kinh tế, xây dựng, chỉnh trang đô thị, nông thôn thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Doanh nghiệp kiến nghị bổ sung dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại dịch vụ vào nhóm này. Lý do bởi các trung tâm thương mại thường nằm trong tổng thể các khu đô thị. Nếu không được Nhà nước thu hồi đất thì nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc phát triển độc lập dự án trung tâm thương mại. 

Điều 36 dự thảo quy định căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Một trong các trường hợp được nêu là dự án có trong kế hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc thuộc danh mục thu hồi đất được HĐND cấp tỉnh thông qua. Doanh nghiệp kiến nghị bổ sung vào trường hợp này dự án đã có quy hoạch chi tiết được lập, phê duyệt theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Tại điều 39 về thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Masterise đề xuất bổ sung điều kiện thu hồi là phải hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư. Chính phủ quy định chi tiết việc thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư. 

Qua đó, có quy định rõ ràng hơn để áp dụng với dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Khi thực hiện di dời các hộ dân về nơi tạm cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, chủ đầu tư cần thời gian để hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư hay đáp ứng nhu cầu tái định cư tại chỗ. 

Cũng tại điều 39, doanh nghiệp còn đề xuất bổ sung quy định với trường hợp dự án có phân kỳ tiến độ sử dụng đất, thì thu hồi đất theo tiến độ được xác định trong văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư dự án.

Đề xuất bổ sung thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng kể từ ngày ban hành thông báo. Qua đó, đảm bảo đồng bộ quy định về triển khai thu hồi đất, tạo sự rõ ràng về hiệu lực pháp lý. 

Đề xuất điều chỉnh thẩm quyền quyết định phạm vi làm TOD

Điều 41 dự thảo về phát triển, quản lý và khai thác đất đang quy định: HĐND cấp tỉnh quyết định phạm vi vùng phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tiềm năng phát triển để thu hồi đất thực hiện các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, thương mại, dịch vụ hoặc thu hồi đất tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất. 

Việc phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được Nhà nước khuyến khích thực hiện để khai thác đồng bộ quỹ đất vùng phụ cận và thực hiện đồng thời dự án hạ tầng giao thông với các dự án phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ trong phạm vi khu vực TOD, tạo nguồn thu từ đất để ưu tiên tái đầu tư cho phát triển hệ thống giao thông công cộng và hạ tầng đô thị.

Masterise đề xuất điều chỉnh thẩm quyền quyết định này từ HĐND cấp tỉnh sang UBND cấp tỉnh, nhằm tạo sự thuận tiện hơn cho doanh nghiệp khi triển khai trên thực tế.   

Tại điều 50 về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp đề xuất bỏ nội dung "việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được xem xét trên cơ sở đánh giá tình hình thực hiện tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư và hiệu quả sử dụng đất của các dự án mà người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Chính phủ". 

Lý do bởi trong thực tiễn, những nhà đầu tư lớn thường triển khai thực hiện nhiều dự án. Việc đánh giá như dự thảo là chưa hợp lý, không khả thi và tạo sự khó khăn. Mỗi dự án triển khai tại mỗi địa phương lại có khó khăn, vướng mắc khác nhau, do cả nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan.  

Ngoài ra tại điều 52 về giao đất không thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp đề xuất bổ sung trường hợp tổ chức sử dụng đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị, khu nhà ở hoặc do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận quản lý sau khi hạ tầng đô thị được xây dựng. Việc này nhằm có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong hồ sơ.