Mặt bằng lãi suất tại Việt Nam đã duy trì xu hướng tăng cao suốt nhiều tháng qua và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Hiện lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng như ACB, MSB, VP Bank, PVcomBank... có thể lên tới 8 - 9,6%/năm (áp dụng kèm điều kiện số tiền gửi lớn hoặc chương trình ưu đãi đặc biệt). Còn lãi suất cho vay mua nhà sau ưu đãi (lãi suất thả nổi) có thể lên tới 11 - 15%/năm, tùy thuộc vào từng ngân hàng và gói vay. 

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, nhiều dự báo về việc lãi suất khó giảm trong giai đoạn từ nay đến cuối 2026 đã được đưa ra.   

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) dự báo ít nhất đến hết quý I/2027 lãi suất vẫn sẽ ở mức cao.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam cũng đánh giá khả năng giảm lãi suất từ nay đến cuối năm 2026 là khó xảy ra. Nhu cầu vốn vay và áp lực thanh khoản đều đang ở mức cao, trong khi khả năng tiếp cận dòng tiền gặp khó khăn.  

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes chia sẻ. với tình hình kinh tế thế giới cũng như Việt Nam, lãi suất cho vay trong thời gian tới chắc chắn sẽ không có sự điều chỉnh nhiều, thay vào đó chỉ có thể điều chỉnh nhẹ. Sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vẫn sẽ duy trì như hiện tại.   

Khi ngành địa ốc vẫn còn đang phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, việc lãi suất liên tục neo cao trong thời gian qua đã tạo áp lực vốn không nhỏ lên các chủ thể trên thị trường.  

Dưới góc nhìn của Chứng khoán MB (MBS), sau giai đoạn tăng trưởng mạnh từ 2024 - 2025, thị trường bất động sản bước vào chu kì điều chỉnh kể từ năm 2026 trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn. Áp lực tài chính gia tăng đối với cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư, thanh khoản thị trường giảm mạnh so với cùng kỳ. 

MBS cho rằng trong bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục tăng khoảng 0,3 điểm % so với quý trước, lên mức lên mức 7,5 - 9% (đối với tiền gửi 12 tháng), nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng thận trọng khi đầu tư bất động sản.

Dự báo trong giai đoạn 2026 - 2027, nguồn cung sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group, Masterise thực hiện bán hàng tại các đại dự án.

Trong nửa đầu năm nay, nguồn cung căn hộ Hà Nội đạt khoảng 16.600 sản phẩm (tăng 57% so với cùng kỳ). Theo ghi nhận của đơn vị, nguồn cung tăng trưởng và áp lực lãi suất cao dẫn tới giá căn hộ Hà Nội đã điều chỉnh khoảng 10 - 20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình thứ cấp. Trên thị trường sơ cấp, các dự án mới đạt giá bán trung bình 95 triệu/m2 trong quý II, tiếp tục tăng 21% so với cùng kỳ. Diễn biến này chủ yếu đến từ khác biệt trong phân khúc sản phẩm.

Tại thị trường TP HCM, nguồn cung chung cư tăng 228% so với cùng kỳ, lên mức 4.600 căn hộ. Lượng sản phẩm này chủ yếu đóng góp từ quý I nhờ các dự án tại khu vực ngoại thành.

MBS dự báo lãi suất neo cao trong dài hạn và nguồn cung dồi dào khiến thị trường có thể tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới. Trong nửa cuối năm 2026, ước tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức thấp với khoảng 40 - 50% (giảm 10 điểm % so với cùng kỳ), thị trường có thể tiếp tục ảm đạm do lãi suất cao. 

Ghi nhận của MBS, trong 9 tháng đầu năm 2026, phần lớn lượng mở bán đến từ Vinhomes (mã: VHM) tại các dự án Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Nhờ bàn giao các dự án Wonder City, Royal Island và mở bán Global Gate, Sài Gòn Park, lợi nhuận ròng quý III của Vinhomes dự báo tăng 312% so với cùng kỳ.

Các doanh nghiệp niêm yết khác dự kiến chưa ghi nhận dự án mở bán trong vòng 1 - 2 quý tới. Thị trường khó khăn, tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh, phần lớn các doanh nghiệp tập trung bàn giao những dự án đã mở bán trong giai đoạn trước đó, vì vậy kết quả kinh doanh có thể suy giảm so với cùng kỳ. 

Với một số chủ đầu tư như CTCP Bluemarq Group (mã: DXG), CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) và CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG), lợi nhuận ròng quý III/2026 dự báo lần lượt giảm30%, 36% và 52% so với cùng kỳ do bàn giao số ít các sản phẩm thuộc dự án cũ.