Từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến làn sóng điều chỉnh nâng lãi suất trên diện rộng. Phía Ngân hàng Nhà nước cũng có động thái kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng BĐS, khi yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát dư nợ trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm.

Một số đơn vị nghiên cứu thị trường cũng như doanh nghiệp đã bày tỏ sự quan ngại nhất định trước những động thái nói trên.

Cushman & Wakefield đánh giá, việc tăng lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý đầu tư BĐS. Trên thực tế, thanh khoản các phân khúc nhà ở đã có dấu hiệu đảo chiều từ cuối năm ngoái khi thị trường tín dụng bước vào chu kỳ tăng lãi suất mới.

S&I Ratings nhìn nhận, sự gia tăng lãi suất cho vay BĐS đã nhanh chóng tạo áp lực lên người vay, khiến cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực đều suy yếu. Trong bối cảnh đó, triển vọng 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động như trước.

Ban Tổng Giám đốc CTCP Trường Thành Energy Group (mã: TEG) dự báo, tình hình lãi suất tăng và xu hướng giới hạn tín dụng vào BĐS của Ngân hàng Nhà nước sẽ là những rào cản trong ngắn hạn đối với thị trường...

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn tiền rẻ khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái BĐS (từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án) phải tái cấu trúc tư duy, chuyển từ mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang tiếp cận dài hạn và bền vững.

Mua nhà vay vốn thời điểm này lưu ý gì?

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro.

Khi chạm ngưỡng hạn mức (room) tín dụng được phân bổ, các ngân hàng sẽ chọn lọc khoản vay khắt khe hơn, đặc biệt là với phân khúc BĐS. Động thái này được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú "phanh gấp" đối với thị trường.

"Ở góc độ thị trường, khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu BĐS biến mất.

Nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Sự thay đổi sẽ đến từ việc người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng.

Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược "ôm tài sản chờ tăng giá" trở nên rủi ro hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn".

Bà Thảo chia sẻ thêm, một trong những tác động rõ nét của môi trường lãi suất cao là sự phân hóa mạnh về thanh khoản giữa các phân khúc. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc các sản phẩm cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể chịu áp lực lớn hơn.

Ngược lại, các loại tài sản gắn với nhu cầu sử dụng thực tế hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định thường duy trì sức hấp thụ tốt hơn. Khi chi phí vốn tăng, thị trường sẽ dần chuyển từ mô hình đầu cơ dựa trên kỳ vọng tăng giá sang mô hình đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực tế và dòng tiền.

Vị chuyên gia đưa ra lưu ý đối với người mua nhà sử dụng vốn vay cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính. Trước hết, cần kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý và không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu, mà phải tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Thứ hai, nên ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn cải thiện khả năng thanh khoản của tài sản trong dài hạn.

Ngoài ra, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6 - 12 tháng trả nợ cũng được xem là yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập có biến động.