Tháng 5 vừa qua, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quyết định chủ trương đầu tư Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng với quy mô khoảng 11.418 ha và tổng vốn gần 737.000 tỷ, tiến độ dự kiến 2026 - 2038. Liên danh nhà đầu tư gồm CTCP Địa ốc Đại Quang Minh - CTCP Tập đoàn Trường Hải (THACO) - CTCP Tập đoàn Hòa Phát.

Theo kế hoạch, phường Lĩnh Nam là nơi xây dựng nhiều dự án thành phần thuộc Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, như Khu đô thị định cư Lĩnh Nam 98 ha (dự án thành phần 17), Cụm công viên Lĩnh Nam 141,8 ha (dự án thành phần 12). Ngoài ra, còn Dự án thành phần 13 - Cụm công viên tại bãi sông thuộc phường Lĩnh Nam, xã Thanh Trì, xã Nam Phù, xã Hồng Vân với tổng diện tích khoảng 390,9 ha. 

Phường Lĩnh Nam nằm ở cửa ngõ đông nam Thủ đô, giáp sông Hồng và được bao bọc bởi trục vành đai 3 cùng nhiều đoạn đường đê. Khu vực này trước đây thuộc quận Hoàng Mai cũ và quận Hai Bà Trưng cũ, hiện đang có nhiều khu dân cư tập trung sinh sống, còn lại là đất nông nghiệp cùng một số công trình tạm và nhà máy sản xuất nằm rải rác.    

Theo bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026 của TP Hà Nội, đất ở VT1 thuộc đường Bạch Đằng, đoạn từ chân cầu Vĩnh Tuy đến Nguyễn Khoái là nơi đắt đỏ nhất tại phường Lĩnh Nam với khoảng 109,8 triệu/m2. Đất ở VT2, VT3, VT4 dao động 42,9 - 61,4 triệu/m2. 

Kế đến là đường Đỗ Mười, đoạn từ ngã tư giao cắt Giải Phóng - Hoàng Liệt đến chân cầu Thanh Trì. Đất ở VT1 tại đây khoảng 106,7 triệu/m2, còn đất ở VT2, VT3, VT4 dao động 38,6 - 55,2 triệu/m2.  

Tại đường đê Nguyễn Khoái (ngoài đê), đoạn từ chân cầu Vĩnh Tuy đến chân cầu Thanh Trì, giá đất ở VT1 khoảng 68 triệu/m2, đất ở VT2, VT3, VT4 dao động 30,5 - 43,1 triệu/m2. 

Giao dịch ảm đạm  

Những dãy nhà chưa được cấp sổ đỏ tại chân đê Nguyễn Khoái. (Ảnh: Di Anh).

Theo ghi nhận, khu vực này giá bất động sản giao dịch cao hơn khá nhiều so với mức quy định trong bảng giá đất. Trao đổi với người viết, anh H., môi giới địa phương cho biết, dọc đường Lĩnh Nam, những căn nhà giáp mặt phố, sẵn sổ đỏ được rao bán phổ biến ở ngưỡng 400 - 500 triệu/m2. Cách đó không xa, giá nhà mặt đường có sổ ở Thúy Lĩnh khoảng 140 - 150 triệu/m2, nhà trong ngõ đi vừa ô tô dao động 100 - 130 triệu/m2.  

Dọc đê Nguyễn Khoái, nhiều căn nhà trong ngõ có giá rao bán trên 100 triệu/m2, những căn sở hữu mặt tiền rộng, kinh doanh thuận tiện có thể được rao bán trên 200 triệu/m2. Tại đường Đỗ Mười, giá thị trường của nhà riêng lẻ sẵn sổ khoảng 140 - 200 triệu/m2. 

“Giá cao là vậy nhưng tình hình giao dịch khá ảm đạm. Người bán cứ rao nhưng người mua thì hầu như không có”. Anh H. lý giải, từ ngày xuất hiện thông tin dự kiến xây công viên, khu đô thị thuộc Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, lượng người có nhu cầu tìm mua nhà đất tại nhiều nơi ở Lĩnh Nam đã sụt giảm hẳn so với giai đoạn trước.

Bà T., một người dân sinh sống ở khu vực Thuý Lĩnh chia sẻ, từ lúc vướng tin quy hoạch dự án là “không ai mua bán gì nữa”. Bà cho biết hiện một số căn nhà ở khu vực này vẫn chưa được cấp sổ vì nhiều lý do như vướng thủ tục giấy tờ, mua bằng giấy viết tay, nguồn gốc do ông bà để lại, gia đình chưa thu xếp đủ tiền làm sổ… 

Ngoài ra, còn cả nhà thuộc diện không được cấp sổ do xây trái phép trên đất nông nghiệp. Với những căn này, thường chủ nhà chỉ xây quy mô bé 1 - 2 tầng hoặc nhà cấp 4, thậm chí có hộ chỉ quây tôn để dựng ở tạm. 

“Nói chung có nhiều nguyên nhân khiến nhà đất chưa được cấp sổ. Hồi đầu năm nay, những bất động sản như vậy vẫn được rao bán khoảng 30 - 35 triệu/m2 với vị trí giáp mặt đường, rẻ hơn khá nhiều so với nhà sẵn sổ. Nhà tôi có một căn trong ngõ chưa làm được sổ do vướng thủ tục, khá nhiều người từng hỏi mua trước đây. Người trả cao nhất ở mức 30 triệu/m2, tuy nhiên khi đó tôi quyết định không bán vì muốn để dành nhỡ sau này mở đường thì có thể cho thuê mặt bằng”, bà T. cho hay. 

Lo mất trắng tiền tỷ  

Năm 2023, thông qua giới thiệu từ người quen, chị M. quyết định mua một căn nhà 4 tầng trong ngõ nhỏ ở chân đê Nguyễn Khoái với giá 1,2 tỷ đồng. Giao dịch thực hiện thông qua vi bằng chứ không có sổ đỏ.

“Lúc đó ham rẻ, nghĩ rằng chưa vướng dự án gì thì ít nhất cũng có thể sinh sống ổn định vài chục năm, nhỡ sau này bị giải toả thì coi như trả tiền thuê nhà dài hạn. Không ngờ mới ở được 3 năm đã nghe tin nơi mình ở có khả năng dính quy hoạch”, chị M. không giấu sự lo lắng vì cnếu thuộc diện giải tỏa, không được đền bù thì gần như mất trắng cả tỷ đồng.

Một người dân khác ở khu vực này cũng đang rơi vào tình trạng tương tự. Anh cho biết trước đây đã quyết định mua một lô tách ra từ quỹ đất nông nghiệp của dân địa phương và không có sổ đỏ. Tổng chi phí mua đất và xây nhà hết khoảng 3 tỷ đồng.   

Cách đó không xa, gia đình chị D. đang sinh sống tại khu tập thể Cảng Khuyến Lương. Chị cho biết khu vực này thuộc vùng thoát lũ sông Hồng nên các hộ đều không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, các căn nhà ở đây đều có nguồn gốc đất ở, trước đây được phân chia cho người lao động làm việc tại cảng sinh sống nên có đầy đủ giấy tờ quyết định cấp nhà của cơ quan. Nhiều hộ đã sinh sống ổn định ở đây suốt hàng chục năm qua. 

Giá nhà dao động 2,5 - 3 tỷ với mỗi căn rộng khoảng 60 m2, tức dao động 41 - 50 triệu/m2. Mức này mềm hơn tương đối so với nhà sẵn sổ trong cùng khu vực ven sông Hồng, song đắt hơn so với những ngôi nhà không có giấy tờ pháp lý. 

“Bây giờ trông thị trường lặng sóng, chứ trước đây khu này vẫn bán ra mua vào khá đều. Tuy nhà không sổ nhưng nhiều người vẫn quyết định xuống tiền vì các hộ đều có đầy đủ giấy tờ cấp nhà”, chị D. cho hay.