Thị trường bất động sản nhà ở bước vào quý II/2026 với tín hiệu gia tăng nguồn cung rõ rệt. Tại báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam vừa phát hành, chuyên gia của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), cho biết có hơn 40 dự án nhà ở sẽ mở bán trong quý II, cung cấp khoảng 22.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên gần 100.000 căn.

Xét theo khu vực, miền Bắc tiếp tục dẫn dắt với hơn 8.000 sản phẩm, chiếm khoảng 36% tổng nguồn cung mới, tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các đô thị vệ tinh. Miền Nam đứng thứ hai với khoảng 7.000 sản phẩm (32%), chủ yếu tại TP HCM, Bình Dương và Đồng Nai. Miền Tây đóng góp khoảng 4.000 sản phẩm (18%), trong khi miền Trung duy trì quy mô khoảng 3.000 sản phẩm (14%).

Dù nguồn cung gia tăng, khả năng hấp thụ vẫn phụ thuộc lớn vào chi phí vốn. Mặt bằng lãi suất cho vay được dự báo duy trì ở mức 10% - 13% trong quý II, trong bối cảnh chính sách tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp vì vậy được kỳ vọng cải thiện lên khoảng 20% - 30% nhưng khó có sự bứt phá mạnh.

Ở kịch bản cơ sở, các chuyên gia dự báo thị trường năm 2026 tăng trưởng có kiểm soát với nguồn cung tăng 30 - 40%, giá bán tăng nhẹ 2 - 5% và tỷ lệ hấp thụ dao động 30 - 40%. Nếu lãi suất duy trì ở mức cao, thanh khoản có thể tiếp tục suy yếu, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%.

Thanh khoản ba tháng đầu năm giảm sâu so với cuối năm

Trước đó diễn biến thị trường trong quý đầu năm cho thấy sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt khoảng 77.912 sản phẩm, tăng 65% so với cùng kỳ năm trước. Riêng nguồn cung mới đạt 13.610 sản phẩm, tăng 70%, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn.

Miền Bắc tiếp tục chiếm tới 56% nguồn cung mới, tương đương khoảng 7.597 sản phẩm. Miền Nam ghi nhận 3.564 sản phẩm, tăng 93%, trong khi miền Trung đạt 2.149 sản phẩm, tăng gần 200%. Ngược lại, miền Tây vẫn ở mức rất thấp với khoảng 300 sản phẩm mới.

Theo ghi nhận của Viện, nguồn cung trong quý được bổ sung bởi loạt dự án lớn như Masteri Grand Coast, Lumière Essence Peak, The Park Land tại miền Bắc; Vinhomes Hải Vân Bay, The Meridian, Charmora City - Onsen 2 tại miền Trung; Harmonie Phú Mỹ Hưng, The Emerald Garden View tại miền Nam.

Trái ngược với đà tăng nguồn cung, thanh khoản thị trường lại suy yếu rõ rệt theo quý. Tổng lượng giao dịch đạt 14.616 sản phẩm, dù tăng 170% so với cùng kỳ nhưng giảm tới 46% so với quý IV/2025. Tỷ lệ hấp thụ phổ biến chỉ ở mức 15 - 25%.

Theo đánh giá của Viện, áp lực lãi suất là yếu tố chính khiến người mua thận trọng. Với mức lãi suất thả nổi phổ biến 14 - 16%/năm, chi phí tài chính tăng cao đã làm chậm lại quyết định xuống tiền, đặc biệt với các sản phẩm mang tính đầu tư. Giao dịch hiện tập trung cục bộ tại các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền, trong khi phân khúc vùng ven gần như trầm lắng.

Sau giai đoạn tăng nóng năm 2025, mặt bằng giá trong quý I/2026 đã bước vào trạng thái ổn định. Phân khúc căn hộ là điểm sáng hiếm hoi khi vẫn duy trì mức tăng nhẹ 1 - 2% theo quý tại hai thị trường lớn.

Tại miền Bắc, giá căn hộ dao động phổ biến 45 - 170 triệu đồng/m2, trong khi miền Nam ghi nhận mức 35 - 150 triệu đồng/m2. Ở miền Trung và miền Tây, giá gần như đi ngang, lần lượt trong khoảng 32 - 115 triệu đồng/m2 và 30 - 60 triệu đồng/m2.

Các loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền không ghi nhận biến động đáng kể. Nhà phố tại miền Bắc dao động 80 - 250 triệu đồng/m2, miền Nam khoảng 50 - 250 triệu đồng/m2. Biệt thự và shophouse tại miền Nam khoảng 320 triệu đồng/m2 và 350 triệu đồng/m2.