Tại hội thảo Bất động sản 2025, Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới, ngày 18/12, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết Hà Nội sẽ tiếp tục là thị trường "hạt nhân" trong khi TP HCM hạn chế nguồn cung.

Theo đó, năm 2025, cả nước có khoảng 40.000 căn, trong đó Hà Nội chiếm 30.000 còn TP HCM chỉ khoảng 8.000-9.000 căn, tức tầm 20% rổ hàng của thị trường. Tình trạng này sẽ còn kéo dài đến năm 2026 khi thành phố chỉ có thêm khoảng 11.000 căn nhà mở bán mới.

Cũng theo bà Dung, diễn biến nguồn cung của thị trường đang lặp lại chu kỳ 10 năm trước. Với 2024 là năm bản lề khi thị trường đón cú hích từ Luật đất đai, 2025 sẽ là năm đầu tiên của chu kỳ phát triển mới. Vậy nên phải mất ít nhất 2 năm nữa thị trường mới bước vào giai đoạn tăng tốc và bùng nổ nguồn cung như diễn biến của thập kỷ trước.

Đánh giá về thực trạng nguồn cung nhà ở TP HCM tăng trưởng chậm, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP HCM, cho biết ngay khi 3 bộ Luật quan trọng liên quan đến đất đai có hiệu lực, Thành phố đã đẩy mạnh giải quyết vướng mắc cho các dự án.

Hiện tại, 34 trên tổng số 64 dự án được tháo gỡ vướng mắc, 9 dự án đã giải quyết xong, đang rà soát 21 dự án để đẩy nhanh giải quyết trong năm sau.

Tuy nhiên, ông cho rằng các dự án sau khi được gỡ vướng, chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn cần thời gian để hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng đúng quy trình trước khi đi đến bước mở bán (dự kiến mất từ 1-2 năm).

Ngoài ra, Luật mới cơ bản giải quyết được một số vướng mắc nhưng hiện nay quy trình duyệt dự án vẫn phải đi qua nhiều bộ luật, ban ngành dẫn đến kéo dài. Vì vậy, năm 2025 nguồn cung có cải thiện nhưng không nhiều và vẫn cần thêm thời gian để "bùng nổ".

Bên cạnh câu chuyện nguồn cung hạn chế, TP HCM còn tiếp tục đối mặt với thực trạng lệch pha nguồn cung. Bà Dương Thùy Dung cho biết 80% rổ hàng mở bán ở cả hai thị trường Hà Nội và TP HCM trong năm sau thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, tầm giá trên 60 triệu đồng mỗi m2.

Cả hai thị trường này đã gần như không còn nhà bình dân (dưới 25 triệu đồng mỗi m2), thậm chí cũng không còn dự án tầm trung (dưới 40 triệu đồng mỗi m2).

"Rổ hàng mới nghiêng hoàn toàn về nhà cao cấp sẽ kéo giá căn hộ TP HCM và Hà Nội tiếp tục tăng, với biên độ trung bình từ 8-10% mỗi năm", bà Dung dự báo.

Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, năm sau giá bất động sản dự kiến vẫn tăng trong bối cảnh nguồn cung chưa thể giải tỏa được và chi phí phát triển dự án leo thang. Điều này không phải tác động tích cực gì cho thị trường.

Theo ông, sỡ dĩ thị trường bất động sản 2022 rơi vào suy thoái là do giá nhà tăng quá cao, vượt xa so với mức hấp thụ của nền kinh tế. Ngay cả dân đầu tư cũng không gánh nổi mức giá mới và phải rời bỏ thị trường.

Đánh giá tác động từ đà tăng giá bất động sản TP HCM, ông Hiển nhận định điều này gây áp lực rất lớn lên câu chuyện an sinh. Nếu năm 2021, thu nhập của một chuyên viên cao cấp tại TP HCM là 20 triệu đồng mỗi tháng, giá chung cư trong bán kính 10 km từ trung tâm là 22-30 triệu đồng mỗi m2.

Hiện nay giá căn hộ ở vùng ven đã vào khoảng 55-65 triệu đồng mỗi m2 (tăng 2,5 lần), lương chuyên viên cũng chỉ tăng thêm 20% (lên 25 triệu đồng mỗi m2).

Giá nhà tăng, người lao động nếu không còn cơ hội an cư sẽ phải rời đi để tìm kiếm những thị trường khác ổn định sinh sống, làm ăn. Lúc đó TP HCM sẽ đối mặt với nguy cơ thiếu hụt lao động, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế chung.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng giá nhà vượt khả năng thu nhập bình quân (130 triệu đồng mỗi năm) nên chỉ có nhóm thu nhập trên 35 triệu đồng mỗi tháng mới có khả năng tự chủ mua nhà, nhóm trung bình đã "bít cửa". Không giải quyết bài toán nhà ở, TP HCM sẽ chảy máu lao động.

Bàn về giải pháp, ông Phạm Đăng Hồ nói thành phố đã nhìn thấy vần đề và đang có những hướng thay đổi để giải quyết. Sắp tới, thành phố sẽ lập tổ công tác để chuyên giải quyết các vấn đề thẩm định, kiểm duyệt và tích hợp khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, giá đất, phê duyệt 1/500 để tránh thẩm định nhiều lần, chồng chéo kéo dài thời gian triển khai dự án. Trước mắt tổ công tác sẽ xem xét thẩm định cho các dự án nhà ở xã hội, sau đó sẽ mở rộng sang các dự án nhà thương mại khác.

Ông Nguyễn Ngọc Hoà, Chủ tịch Hội doanh nghiệp TP HCM, cho rằng phía thủ tục, pháp lý, chủ trương đã được chính phủ giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc, còn lại là doanh nghiệp cần xem lại chiến lược kinh doanh, đánh giá đúng phân khúc dành cho thị trường, lựa chọn bước đi và chiến lược phù hợp cho kỷ nguyên mới.