Trong bối cảnh nền kinh tế ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, từ xuất nhập khẩu, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đến các hoạt động dịch vụ, du lịch, thị trường bất động sản cũng được kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị.

Tuy nhiên, diễn biến thực tế trong 6 tháng đầu năm 2026 lại cho thấy một nghịch lý. Trong khi nguồn cung tăng, nhiều dự án mới được tháo gỡ pháp lý và đưa ra thị trường, tốc độ hấp thụ lại chậm hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

Theo số liệu được ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chia sẻ tại một hội nghị diễn ra vào chiều ngày 18/8, nguồn cung mới trong nửa đầu năm nay tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung cũng đang được phân bổ tương đối đều hơn giữa các khu vực. Trong đó, phía Bắc chiếm khoảng 44% nguồn cung mới nhưng giảm 13% so với cùng kỳ. Miền Trung chiếm khoảng 18%, tăng 6%, trong khi phía Nam chiếm khoảng 37% và cũng tăng 6%.

Thế nhưng sự phục hồi của nguồn cung không đồng nghĩa với việc các sản phẩm đưa ra thị trường đều được hấp thụ nhanh chóng.

Trong giai đoạn trước, nhiều dự án mở bán có tỷ lệ hấp thụ từ 80% đến 90%, thậm chí có những đợt mở bán ghi nhận tình trạng hết hàng chỉ trong một ngày. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm nay, tỷ lệ hấp thụ tại thị trường dưới 50%.

Theo đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, điều này không có nghĩa thị trường không còn lực cầu. Ngược lại, các chỉ số đo lường cho thấy nhu cầu vẫn đang tăng, trong bối cảnh hạ tầng, đô thị và các hoạt động kinh tế tiếp tục được thúc đẩy.

Điểm thay đổi nằm ở bản chất của dòng cầu. Ở những giai đoạn trước đây, lực cầu đầu tư từng chiếm tỷ trọng lớn và nhiều quyết định xuống tiền được thúc đẩy bởi kỳ vọng giá tăng, còn hiện nay người mua đang tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm có thể đáp ứng nhu cầu ở, khai thác kinh doanh hoặc tạo ra dòng tiền.

Các yếu tố như chất lượng hạ tầng khu vực, khả năng kết nối, tính ổn định của giá trị tài sản và tiềm năng khai thác đang trở thành những tiêu chí quan trọng hơn trong quyết định mua.

Ông Đính cho rằng nhà đầu tư không còn mua bất động sản theo phong trào hay chỉ dựa vào hiệu ứng đám đông. Dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào những dự án có câu chuyện phát triển rõ ràng và có khả năng tạo ra giá trị trong dài hạn. Đây cũng được xem là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ chưa cải thiện tương ứng.

Giá đi ngang, dòng tiền tìm đến những khu vực mới

Về mặt bằng giá, theo số liệu được ông Đính chia sẻ, giá căn hộ bình quân trên thị trường hiện vào khoảng 108 triệu đồng/m2. Dù đây vẫn là mức cao so với khả năng hấp thụ và thu nhập của phần lớn người dân, mặt bằng giá đã có sự điều chỉnh so với giai đoạn thị trường nóng vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025.

Tại khu vực phía Nam, một số địa bàn đang trở thành điểm sáng về nguồn cung và mặt bằng giá. Đơn cử, khu vực Bình Dương cũ, nay thuộc TP HCM, đang có nguồn cung căn hộ tương đối lớn với mức giá phổ biến khoảng 55 - 60 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 58 triệu đồng/m2.

Trong giai đoạn tới, dòng tiền được dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển theo quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị. Những dự án đô thị quy mô lớn, có khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, kinh doanh, khai thác và cung cấp môi trường sống chất lượng được cho là sẽ có lợi thế hơn trong việc thu hút người mua.

Các cực tăng trưởng mới của TP HCM và vùng phụ cận cũng được dự báo sẽ là những khu vực đón dòng tiền trong chu kỳ tiếp theo.

Tuy nhiên, để quá trình này diễn ra, hạ tầng cần đóng vai trò đi trước. Theo đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc đẩy nhanh các dự án như Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng, cao tốc hướng tâm và hệ thống kết nối giữa sân bay Long Thành với TP HCM sẽ góp phần rút ngắn khoảng cách địa lý giữa các khu vực.

Khi thời gian di chuyển được thu hẹp, dòng người và dòng vốn có thể dịch chuyển từ khu vực nội đô vốn ngày càng chật chội sang các đô thị mới và cực tăng trưởng mới.

Cuộc cạnh tranh mới của các chủ đầu tư

Cùng với sự thay đổi của người mua, thị trường bất động sản phía Nam được dự báo sẽ bước vào một giai đoạn cạnh tranh mạnh hơn, không chỉ giữa các chủ đầu tư mà còn giữa các khu vực và các dự án.

Việc đưa sản phẩm ra thị trường sẽ không còn chỉ là câu chuyện về vị trí hay quy mô dự án. Các chủ đầu tư sẽ phải nghiên cứu những dòng sản phẩm có khả năng sử dụng thực, vừa có thể đáp ứng nhu cầu ở, vừa có khả năng kinh doanh, khai thác và tạo ra dòng tiền.

Trong bối cảnh chi phí vốn có xu hướng tăng và khả năng tiếp cận tín dụng vẫn là vấn đề đáng chú ý, chính sách tài chính cũng sẽ trở thành một phần quan trọng trong cuộc cạnh tranh.

Các doanh nghiệp được cho là cần chủ động hơn trong việc hợp tác với các tổ chức tín dụng để thiết kế những gói tài chính linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận vốn vay.

Song song đó là yêu cầu tiếp tục tháo gỡ các nút thắt pháp lý, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục và giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Một vấn đề khác được đặt ra là tái cấu trúc danh mục sản phẩm. Theo quan điểm của ông Đính được đưa ra tại hội nghị, thay vì tiếp tục tập trung quá nhiều vào các phân khúc cao cấp để tối đa hóa biên lợi nhuận, các doanh nghiệp cần cân nhắc mở rộng tỷ trọng những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường.

Nhà ở có giá phù hợp, nhà ở cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội được xem là những phân khúc cần được chú trọng hơn trong danh mục sản phẩm.

Việc tái cấu trúc này không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng tệp khách hàng mà còn có thể tạo thêm dòng tiền, cải thiện khả năng phát triển và góp phần đưa thị trường về trạng thái cân bằng hơn.