Nhà liền thổ tại TP HCM. (Ảnh minh hoạ: Hoàng Huy).
Báo cáo vừa công bố của Cushman & Wakefield về thị trường nhà liền thổ TP HCM cho biết, sau thời gian dài im ắng, nguồn cung tại đây đã bứt phá mạnh và tăng trưởng kỷ lục trong quý IV/2025.
Cụ thể, toàn thành phố có khoảng 1.535 căn liền thổ mới, tăng hơn 50 lần so với quý III/2025, phản ánh rõ nét bức tranh thị trường bùng nổ sau thời gian nén cực độ.
Đáng chú ý, khoảng 92% nguồn cung mới không nằm ở nội thành mà dịch chuyển ra khu vực ngoại ô, tập trung tại siêu dự án ở Cần Giờ. Khoảng 8% nguồn cung mới còn lại phân bổ đều ở Thủ Đức và Bình Tân. Một số dự án nổi bật như Green Paradise Cần Giờ (Vingroup) hay Gladia by The Waters (Khang Điền House & Keppel).
Lượng hấp thụ mới khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý III/2025, cho thấy sức hút của loại hình này khi có nguồn cung mới từ các dự án lớn. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 70%, phản ánh trạng thái khát hàng của thị trường với các phân khúc có quy hoạch bài bản, kết nối hạ tầng (vành đai, cao tốc) và mô hình TOD.
Giá bán sơ cấp trung bình giảm đột biến hơn 50%, từ 13.014 USD/m2 (339 triệu đồng/m2) xuống 6.330 USD/m2 (165 triệu đồng/m2).
Theo Cushman & Wakefield, đây là hệ quả từ hiệu ứng pha loãng khi siêu đô thị Green Paradise Cần Giờ gia nhập thị trường, chiếm 92% tổng nguồn cung mới với giá khoảng 5.809 USD/m2 (151 triệu đồng/m2). Trong khi đó tại các khu vực trọng điểm khác, giá nhà liền thổ vẫn cao kỷ lục, dẫn đầu là TP Thủ Đức cũ với mức 13.214 USD/m2 (344 triệu đồng/m2).
Tỷ lệ hấp thụ đạt 70% nhờ nhu cầu tích sản tại các khu đô thị có quy hoạch bài bản. Thị trường đang khởi đầu chu kỳ mới - giai đoạn bùng nổ nguồn cung, sau thời gian dài bị nén với sự gia nhập của các đại đô thị.
Niềm tin của nhà đầu tư dài hạn đã quay trở lại với những yếu tố thúc đẩy như kết nối tương lai từ các tuyến vành đai, hay mô hình phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD). Đây chính là đòn bẩy nâng tầm giá trị bất động sản liền thổ tại TP HCM.
Nguồn cung và giá nhà liền thổ tại TP HCM. (Nguồn: Cushman & Wakefield).
Báo cáo nghiên cứu thị trường nhà ở TP HCM của JLL cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Giá sơ cấp nhà liền thổ trong quý IV/2025 giảm khoảng 48,5% so với quý trước và gần 53% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn hàng mới tại Cần Giờ có giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng 350 - 450 triệu đồng/m2 của các dự án lớn trước đó, nên đã kéo mặt bằng giá chung toàn thị trường hạ nhiệt.
Theo Avison Young, sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, thị trường TP HCM ngày càng thể hiện rõ xu hướng phát triển li tâm, quỹ đất mở rộng. Khách hàng chấp nhận dịch chuyển ra khu vực vùng ven đô để đổi lại mức giá mềm hơn.
Ba kịch bản có thể xảy ra sau năm 2025. Thứ nhất là khi diễn biến vĩ mô tích cực, FDI dịch chuyển về khu công nghiệp ở Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Dự báo giá nhà liền thổ TP HCM sẽ tăng trưởng ổn định từ 8 - 12% trong giai đoạn 2026 - 2030.
Thứ hai là khi kinh tế khởi sắc mạnh, thu nhập bình quân đạt trên 8.000 USD/người vào năm 2030. Với kịch bản này, giá nhà liền thổ TP HCM dự báo tăng 12 - 15%/năm, trong đó tập trung tăng mạnh ở vùng ven cao tốc, trung tâm logistics.
Thứ ba là khi kinh tế vĩ mô bất lợi, lãi suất cao, tín dụng siết chặt, khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Lúc nào thanh khoản thị trường dự báo giảm, giá chỉ tăng 3 - 5%/năm, sản phẩm cao cấp khó hấp thụ và có nguy cơ tồn kho nhiều.
Rổ hàng năm nay dự kiến được đóng góp bởi một số dự án như The Global City - Giai đoạn tiếp theo (chủ đầu tư Masterise), Vạn Phúc City - Giai đoạn tiếp theo (Đại Phúc), Panomax River Villa (TTC Land), Fifa City (Fifa Invest), Zeit Geist - Giai đoạn tiếp theo (GS E&C), Solina (Khang Điền).
Ông Matthew Powell, chuyên gia Savills nhận định, phân khúc nhà ở thấp tầng nhìn chung đã phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng, thể hiện qua sự gia tăng đáng kể của nguồn cung mới, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn và các khu nhà ở chất lượng cao, qua đó thúc đẩy thanh khoản ở mức tích cực. Từ 2026, thị trường dự báo sẽ tiếp tục đà phục hồi.
Chia sẻ tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025, bà Dương Thuỳ Dung, chuyên gia CBRE Việt Nam cho rằng, cơ hội đầu tư bất động sản vẫn còn rất nhiều tại những khu vực sau sáp nhập có nhiều điều kiện phát triển về cơ sở hạ tầng, đầu tư công. Hay tại những thị trường cấp hai, tức các địa phương có vị trí nằm sát bên cạnh những thị trường cấp một như TP HCM hoặc Hà Nội.
Tuỳ thuộc vào nguồn vốn và địa điểm dự định mua bất động sản của từng khách hàng mà cơ hội là khác nhau. Nếu sở hữu khả năng tài chính cao (khoảng 10 tỷ trở lên) thì những sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố, liền kề vẫn là lựa chọn tốt trong thời điểm sắp tới. Nếu tài chính dưới 10 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể cân nhắc căn hộ, đất nền ở các thành phố của những thị trường cấp hai, hay khu vực ngoài trung tâm thị trường cấp một.
Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua bất động sản tăng nhanh lên trên 11–13%, Chủ tịch Phát Đạt Nguyễn Văn Đạt cho rằng đây không chỉ là thách thức ngắn hạn mà còn là phép thử cần thiết để thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.
Giá vàng thế giới và trong nước liên tục phá vỡ các kỷ lục lịch sử, tạo rào cản lớn đối với dòng tiền đầu tư cá nhân, các doanh nghiệp kinh doanh vàng bạc đã chia nhỏ vàng xuống mức 0,05 - 0,1 chỉ, kết hợp với mô hình bán hàng trực tuyến để phục vụ khách hàng.
Theo cơ quan chức năng TP HCM, nhiều giao dịch mua bán nhà đất diễn ra khi tài sản chưa đủ pháp lý, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp và thiệt hại cho người mua.
Nguồn cung nhà ở Hà Nội tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh. Theo chuyên gia, điều này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh, mà còn cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực.
