Tại báo cáo ngành bất động sản dân cư vừa công bố, CTCP Chứng Khoán VPBank (VPBankS) nhận định, kế hoạch giãn dân nội thành và phát triển kinh tế vùng chính là những yếu tố củng cố cho động lực tăng trưởng dài hạn của thị trường địa ốc.

Lý do bởi tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đã tăng từ mức 30,5% vào năm 2010 lên 45% vào năm 2025, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu vượt 50% vào năm 2030. Bên cạnh đó, trong bối cảnh nguồn cung BĐS tại trung tâm đô thị hạn chế, tăng trưởng dân số đang dần dịch chuyển sang các khu vực ngoại thành và đô thị vệ tinh. Việc sáp nhập tỉnh thành được kỳ vọng sẽ thúc đẩy kinh tế vùng và kéo theo sự gia tăng dân cư trong thời gian tới. 

Trong Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, Hà Nội dự kiến triển khai 5 khu đô thị mới quy mô lớn vào giai đoạn 2026 - 2035 nhằm giải quyết bài toán giãn dân.

Các dự án có tổng diện tích khoảng 49.700 ha và tổng mức đầu tư ước tính khoảng 4 triệu tỷ đồng. Gồm Khu đô thị hai bên Vành đai 4 phía Nam (10.000 ha) phát triển theo mô hình đô thị tích hợp với tỷ lệ nhà ở thấp tầng chiếm chủ đạo, Khu đô thị hai bên Vành đai 4 phía Tây (10.000 ha) và Khu đô thị phía Bắc (Mê Linh - Đông Anh, 9.000 ha) có tỷ lệ nhà ở cao tầng cao hơn, Khu đô thị phía Đông (Gia Lâm, 8.000 ha), Khu đô thị phía Tây (Hòa Lạc, 4.700 ha).

Dưới góc nhìn của VPX, kế hoạch này cho thấy quyết tâm mạnh mẽ trong chiến lược giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị về dài hạn. Quy mô đầu tư và quỹ đất lớn sẽ mở ra dư địa đáng kể cho các chủ đầu tư BĐS, đặc biệt là nhóm có năng lực triển khai đại đô thị và hệ sinh thái đồng bộ.

Hạ tầng giao thông hoàn thiện và phát triển kinh tế vùng sẽ giúp gia tăng nhu cầu nhà ở. Vành đai 4 Hà Nội dự kiến thông xe đường song hành vào quý II, kéo theo nhiều dự án BĐS có cơ hội được hưởng lợi.

Khu Tây (Hoài Đức, Đan Phượng) có Vinhomes Smart City (chủ đầu tư VHM), Noble Palace Tây Thăng Long (Sunshine Group), Hinode Royal Park (Vietracimex). Khu Bắc (Mê Linh) có Mê Linh New City (HUD), Hana Garden (CEO). Khu Nam (Thanh Oai, Hà Đông) có The Manor Central Park (Bitexco), Thanh Hà Cienco 5 (Mường Thanh). Một số địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh cũng có dự án hưởng lợi như Vinhomes Ocean Park 2 & 3.  

Bên cạnh đó, nhiều cầu vượt sông Hồng dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2027 - 2028. Với cầu Tứ Liên, các dự án hưởng lợi gồm Vinhomes Global Gate, Sun Grand City Lotus Harbour, Eurowindow River Park.

Với cầu Trần Hưng Đạo, các dự án Vinhomes Riverside, Le Grand Jardin & Berriver Jardin của BRG, Mipec Riverside của Mipec được hưởng lợi. Với cầu Mễ Sở là các dự án Ecopark Hưng Yên, Him Lam Thường Tín. Với cầu Thượng Cát và cầu Hồng Hà, dự án Vinhomes Wonder Park (VHM) và The Phoenix Garden (Hải Phát Land, An Quý Hưng & DIA) được hưởng lợi. 

Tại TP HCM, việc đầu tư hạ tầng kết nối liên vùng được đẩy mạnh nhằm phục vụ kế hoạch giãn dân. UBND thành phố và tỉnh Tây Ninh đã thống nhất ưu tiên đầu tư 9 dự án giao thông chiến lược trong giai đoạn 2026 - 2030, gồm các trục động lực và tuyến giao thông quan trọng như cao tốc TP HCM - Mộc Bài, đường mở mới Tây Bắc, Võ Văn Kiệt nối dài, trục Bình Dương - Tây Ninh (Bàu Bàng - Mộc Bài), cùng các tuyến vành đai và cầu kết nối trọng điểm.

Song song với đó, TP HCM tiếp tục phối hợp với các địa phương Đông Nam Bộ triển khai các công trình kết nối vùng và quốc gia như Vành đai 3, Vành đai 4 TP HCM. Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng được kỳ vọng sẽ cải thiện khả năng tiếp cận và rút ngắn thời gian di chuyển giữa TP HCM và Tây Ninh, qua đó nâng cao sức hấp dẫn của các khu đô thị vệ tinh dọc các trục giao thông mới.

Theo VPX, điều này tạo dư địa cho sự phát triển của phân khúc khu dân cư quy mô lớn, khu công nghiệp - logistics và BĐS phục vụ nhu cầu giãn dân, đồng thời hỗ trợ mặt bằng giá và thanh khoản tại các khu vực hưởng lợi trong trung - dài hạn.

Vành đai 3 TP HCM dự kiến thông xe vào quý II, được kỳ vọng giúp loạt dự án hưởng lợi như Vinhomes Grand Park (VHM), The 9 Stellars (Sơn Kim Land), MT Eastmark City (Điền Phúc Thành), Elyse Island (NLG), Fiato Airport City (Thang Long Real), DIC Wisteria City (DIG), SwanBay & SwanPark (SwanCity), Bcons City & Bcons Polygon (Bcons), Picity Sky Park (Pi Group), The Gió Riverside (AGG), Waterpoint (NLG).

Vành đai 4 TP HCM dự kiến khởi công đồng loạt vào tháng 9. Những dự án có thể hưởng lợi gồm Vinhomes Green City, Waterpoint, Lucky City (Novaland), The Sol City (Thắng Lợi Group), T&T City Millennia (T&T Group), Artisan Park (Gamuda Land), Mega City (Kim Oanh Group), Orchard Hill (CapitaLand), Fiato Airport City, Eco Village Saigon River (Ecopark), KDC Tam An (SZL), Phú Mỹ Future City (Hưng Vượng Holdings), Vinhomes International University Town.

Sân bay Long Thành giai đoạn 1 dự kiến đi vào vận hành thương mại trong năm nay. Một số dự án có thể hưởng lợi gồm Gem Sky World (DXG), Century City (Kim Oanh Group), Khu dân cư D2D Lộc An (D2D), Fiato Airport City, STC Long Thành (STC Golden Land), Aqua City (NVL), Elyse Island & Izumi City (NLG).

VPX dự báo thị trường BĐS tại các khu vực có hạ tầng sắp hoàn thiện trên sẽ có cơ hội ghi nhận hoạt động sôi động hơn trong thời gian tới.

Các dự án giao thông trọng điểm dần hoàn thiện sẽ góp phần mở rộng nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc trung cấp và vừa túi tiền. Việc cải thiện kết nối giữa trung tâm các thành phố lớn và những khu vực xa hơn không chỉ nâng cao khả năng hấp thụ tại các dự án vùng ven, mà còn khuyến khích các chủ đầu tư triển khai thêm dự án mới tại những khu vực này.

Tuy nhiên, để đảm bảo nguồn cung mới được tiêu thụ hiệu quả, các dự án cần hoàn thiện đầy đủ tiện ích nội khu nhằm thu hút người mua về sinh sống.  

Ngoài ra, một yếu tố nữa cũng góp phần tạo động lực cho nhu cầu mua nhà trong dài hạn là sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Quá trình chuyển dịch của Việt Nam lên nhóm quốc gia có thu nhập trung bình cao đang góp phần mở rộng tệp khách hàng mua nhà.

Theo dữ liệu của World Bank, tổng nhu nhập quốc dân trên bình quân đầu người (GNI per capita) đã tăng trưởng với CAGR (tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm) khoảng 6,4% trong 10 năm qua. Qua đó, đưa Việt Nam từ nhóm thu nhập trung bình thấp (trong giai đoạn 2008 - 2023) lên nhóm thu nhập trung bình cao vào năm 2024.

Sự cải thiện ổn định về sức mua giúp gia tăng số lượng hộ gia đình có khả năng sở hữu BĐS, hình thành nền tảng nhu cầu dài hạn vững chắc. Nhu cầu thay đổi nhà ở qua đó cũng sẽ có khả năng chống chịu tốt trước biến động ngắn hạn của thị trường, hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ đối với các dự án có vị trí thuận lợi và mức giá hợp lý.