Báo cáo cập nhật ngành bất động sản do WiGroup vừa công bố cho thấy ngành bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi về kết quả kinh doanh, với sự tăng trưởng lan tỏa ở cả nhóm doanh nghiệp lớn và nhỏ kể từ quý III/2024.

Tuy nhiên, bức tranh này có sự đóng góp rất lớn từ các dự án của họ Vin và sự phục hồi chung của ngành chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án cũ đã bán trước đó, thay vì từ các dự án mở bán mới. Điều này được minh chứng qua sự sụt giảm của khoản mục người mua trả tiền trước trên báo cáo tài chính của các doanh nghiệp.

Cụ thể, nếu chỉ tính trong phạm vi nhóm bất động sản dân cư thì doanh thu giảm so với các quý trước. Trong đó, Vingroup chuyển nhượng một phần dự án Vinhomes Global Gate cho CTCP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (Mã: VEF) thay vì hạch toán cho Vinhomes như các hoạt động bán buôn trước đây. Nếu tính cả doanh thu của phần này thì kết quả chung của ngành có thể ghi nhận mức đỉnh trong nhiều năm.

Nếu loại trừ nhóm doanh nghiệp họ Vin, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp còn lại vẫn cho thấy sự phục hồi. Nhìn chung, tăng trưởng doanh thu 4 quý gần nhất của nhóm doanh nghiệp còn lại vẫn đạt trên 50%.

Tỷ lệ số doanh nghiệp đạt mức tăng trưởng lợi nhuận dương cũng tăng so với cùng kỳ. Chỉ số này cho thấy xu hướng phục hồi về lợi nhuận của ngành không chỉ đến từ một số doanh nghiệp lớn mà có sự lan toả trên toàn ngành và điều này diễn ra khá rõ nét kể từ quý III/2024.

Dù vậy, vẫn có sự phân hoá khá rõ nét giữa nhóm doanh nghiệp lớn (vốn hoá trên 10.000 tỷ) và nhỏ (vốn hoá dưới 10.000 tỷ). Trong đó, xu hướng phục hồi về kết quả kinh doanh trong thời gian gần đây diễn ra mạnh hơn ở nhóm vốn hoá lớn khi hàng loạt dự án lớn được bàn giao như Vinhomes Vũ Yên (Vinhomes), Akari giai đoạn 2 và Cần Thơ Central Lake (Nam Long), Bắc Hà Thanh (Phát Đạt)…

Bà Nguyễn Thị Triều, Phó Tổng Giám đốc phụ trách Khối Ngân hàng Đầu tư và Quản trị Nguồn vốn của OCBS đánh giá đây là một con số tăng trưởng rất cao trong giai đoạn vừa rồi, một phần so sánh với mức nền thấp ở cùng kỳ các năm trước.

2022 – 2024 là giai đoạn mà thị trường bất động sản đóng băng và trầm lắng tất cả các hoạt động giao dịch do ảnh hưởng từ khủng hoảng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn.

Mặt khác, việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản dựa theo tiến độ bàn giao dự án và quý I vừa qua là giai đoạn điểm cao điểm bàn giao một số dự án lớn của Vinhomes, Nam Long, Khang Điền…

Một nguyên nhân khác là thị trường đã trải qua hai năm khó khăn, các doanh nghiệp tái cấu trúc lại tài chính, cơ cấu tài sản bằng cách chuyển nhượng dự án mà không có khả năng triển khai và kết quả hoạt động này được hạch toán vào doanh thu tài chính hoặc doanh thu khác.

Đại diện OCBS cho rằng để nhìn rộng hơn và đánh giá được những số liệu này có phải tăng trưởng bền vững hay không thì cần thêm thời gian để phân tích sâu hơn về thị trường bất động sản cũng như câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp.

Nguồn cung mới đổ dồn về một phía

Báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE cho thấy đang có sự phân cực diễn ra trong câu chuyện nguồn cung ở thị trường bất động sản miền Bắc và miền Nam. Hà Nội tập trung loạt dự án quy mô lớn như Smart City, Ocean Park, Global Gate… giúp nguồn cung thị trường tăng đột biến. Việc ghi nhận một phần của các dự án này cũng là nguyên nhân giúp cho kết quả kinh doanh toàn ngành tăng trưởng mạnh.

Trong khi đó ở khu vực phía Nam, thị trường chính của nhóm doanh nghiệp niêm yết trên sàn, nguồn cung bất động sản vẫn đang tương đối ảm đạm. Điều này có phần trái ngược với những gì đang diễn ra trên báo cáo tài chính của các doanh nghiệp.

Nhìn lại diễn biến ngành từ giai đoạn COVID-19 đến hiện tại có thể chia làm ba giai đoạn. Giai đoạn 1 trước quý II/2022, khi các doanh nghiệp mở rộng đầu tư dự án ồ ạt nhờ lãi suất thấp và kênh trái phiếu doanh nghiệp chưa có sự kiểm soát.

Giai đoạn 2 kéo dài khoảng hơn một năm tiếp theo khi lãi suất tăng mạnh và kênh trái phiếu doanh nghiệp bị siết, tốc độ triển khai dự án ngần như bị ngưng lại.

Từ cuối 2023, nhờ mặt bằng lãi suất hạ và kênh trái phiếu hoạt động trở lại, các doanh nghiệp có nguồn vốn để triển khai và bàn giao các dự án cũ. Đây chính là giai đoạn 3 kéo dài hơn một năm vừ qua.

Trong giai đoạn 3 này, các doanh nghiệp không ghi nhận nhiều doanh số bán hàng mới nhưng kết quả kinh doanh vẫn khả quan nhờ bàn giao các dự án cũ. Sự sụt giảm của khoản mục người mua trả tiền trước là minh chứng rõ nét cho giai đoạn bàn giao dự án của các doanh nghiệp bất động sản.

Hệ quả của giai đoạn này là sự nghịch pha giữa kết quả kinh doanh và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Mặc dù doanh thu ghi nhận sự phục hồi từ đầu 2024 dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn ở mức yếu, trong bối cảnh doanh nghiệp không có nhiều dự án mở bán mới.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong giai đoạn này chủ yếu đến từ việc thu hồi các khoản nợ của các khách hàng bán buôn trước đây. Tất nhiên, điều này là chưa đủ và buộc doanh nghiệp phải huy động những nguồn lực khác ngoài hoạt động kinh doanh để tài trợ cho các dự án, bao gồm cả dự án cũ và mới.