Chia sẻ tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025”, ông Đinh Minh Tuấn,Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh rõ nét hơn.

Nếu năm 2023 giá bán tại thị trường Hà Nội tăng 14% thì sang năm 2024 đã tăng tới 39%. Năm 2025, đà tăng giá vẫn tiếp tục nhưng tốc độ đã chậm lại, báo hiệu giai đoạn sàng lọc của thị trường.

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản trong năm 2025 cũng hạ nhiệt so với hai năm trước, dù quý III vừa qua có cải thiện nhẹ.

Chung cư vẫn có tính dẫn giá rất cao

Trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt, phân khúc chung cư vẫn cho thấy sức hút mạnh mẽ với mức độ quan tâm tăng 16% so với tháng 4/2025. Ngược lại, đất nền giảm khoảng 30%, biệt thự giảm 11%, nhà riêng giảm 7%....

Từ năm 2023 đến nay, giá bán chung cư tại Hà Nội đã tăng 95%, còn nhà riêng tăng 82%. Nguồn cung mới chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp, khiến mặt bằng giá tại nhiều khu vực trung tâm như Tây Hồ, Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa… đều vượt 100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án lên đến hơn 200 triệu đồng/m2.

Giá bán chung cư của toàn bộ thị Hà Nội đã tăng trưởng từ 37 triệu đồng/m2 trong quý I/2022 lên 51 triệu đồng/m2 vào quý I/2024 và tiếp tục tăng lên 81 triệu đồng/m2 ở quý III/2025.

Tại khu vực trung tâm, Đống Đa có mức tăng trưởng giá cao nhất là 111% (giá bán phổ biến 86 triệu đồng/m2); kế đến là Cầu Giấy tăng 99% (trung bình 84 triệu đồng/m2); Thanh Xuân tăng 98% (trung bình 87 triệu đồng/m2); Tây Hồ tăng 91% (trung bình 106 triệu đồng/m2); Ba Đình tăng 74% (trung bình 128 triệu đồng/m2)…

Theo ông Tuấn, thực trạng từ năm 2021, nguồn cung chung cư khu vực trung tâm chỉ chiếm 37%, trong khi vùng ven và cận trung tâm chiếm tới 62%. Dòng tiền đầu tư vì thế dần chuyển hướng ra các đô thị vệ tinh như Gia Lâm, Đông Anh, Hà Đông - những nơi có nguồn hàng đa dạng hơn.

Giá bán tại khu vực vệ tinh dao động 62 - 130 triệu đồng/m2, tùy vị trí và sản phẩm. Một số dự án ở Đông Anh có giá cao hơn mặt bằng chung, khoảng 95 - 120 triệu đồng/m2.

Ở khu vực cận trung tâm, tốc độ tăng giá cũng đáng chú ý: Thanh Trì tăng 119% lên 59 triệu đồng/m2; Gia Lâm tăng 114% lên 64 triệu đồng/m2; Bắc Từ Liêm tăng 110% lên 84 triệu đồng/m2; Hà Đông tăng 108% lên 61 triệu đồng/m2; Hoàng Mai tăng 102% lên 68 triệu đồng/m2...

Tỷ suất cho thuê giảm về đáy 5 năm

Trong khi giá bán tăng mạnh, tỷ suất cho thuê chung cư tại Hà Nội lại rơi xuống mức thấp nhất trong 5 năm. Phân khúc phổ thông (dưới 35 triệu đồng/m2) và trung cấp (35 - 55 triệu đồng/m2) có hiệu suất cho thuê lần lượt khoảng 2,5% và 2,2% trong quý III/2025 - giảm đáng kể so với mức 3,6% của năm 2024.

Ông Tuấn cho rằng tỷ suất cho thuê chung cư phổ thông hiện tiệm cận lợi suất của nhà phố và nhà riêng lẻ, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau đợt tăng nóng.

Tâm lý nhà đầu tư cũng đang dịch chuyển. Nếu trước đây nhà riêng được ưa chuộng, thì hiện nay khi Hà Nội thường xuyên đối mặt với ngập lụt và hạ tầng giao thông quá tải, nhu cầu với chung cư - đặc biệt là ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật - ngày càng tăng hơn.

"Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn 2025 được định hình bởi hai xu hướng chính: Giá tiếp tục tăng nhưng không còn 'nóng' và người mua bắt đầu chọn lọc hơn, tập trung vào sản phẩm tạo ra dòng tiền, đáp ứng nhu cầu thực", ông Tuấn nhận định.