Ngành F&B hiện chiếm khoảng 30-40% giao dịch thuê mới tại nhiều trung tâm thương mại

Theo báo cáo Thị trường Bất động sản quý I/2026 của Savills, thị trường bán lẻ TP HCM tiếp tục duy trì trạng thái ổn định khi không ghi nhận nguồn cung mới, giữ tổng nguồn cung ở mức 1.600.000 triệu m2 từ hơn 160 dự án.

Dù hoạt động cho thuê có dấu hiệu chững lại nhẹ do sự rút lui của một số khách thuê lớn trong ngành ẩm thực và giải trí tại khu vực ngoài trung tâm, công suất toàn thị trường vẫn duy trì trên mức 90%, cho thấy nhu cầu thuê tại các dự án có vị trí và chất lượng vận hành tốt vẫn tương đối ổn định.

Giá thuê tầng trệt trung bình giảm nhẹ theo quý xuống còn khoảng 1.600.000 đồng/m2/tháng, chủ yếu do một phần diện tích có giá thuê cao tại Saigon Marina IFC tạm ngừng cho thuê để tái cấu trúc mặt bằng. Nếu loại trừ yếu tố này, mặt bằng giá thuê nhìn chung không có nhiều biến động.

Trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, thị trường tiếp tục ghi nhận nhu cầu tích cực từ cả thương hiệu quốc tế lẫn nội địa, đặc biệt ở nhóm ngành ẩm thực, thời trang và giải trí. Theo Savills, nguồn cung tương lai từ nay đến năm 2028 dự kiến chỉ bổ sung khoảng 50.000 m2, qua đó tiếp tục tạo áp lực cạnh tranh đối với các vị trí bán lẻ chất lượng cao.

Bên cạnh đó, động lực tiêu dùng vẫn là yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường. Trong quý I/2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại TP HCM đạt 475.000 tỷ đồng, tăng 13% theo năm. Theo dự báo của UBND TP HCM, chỉ số này có thể duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 12-13% mỗi năm đến năm 2030.

Mặt khác, Savills ghi nhận nhiều thương hiệu quốc tế tiếp tục ưu tiên TP HCM như một điểm đến mở rộng chiến lược tại Việt Nam, đặc biệt ở phân khúc thời trang, thể thao và bán lẻ cao cấp. Các vị trí trung tâm tiếp tục thu hút nhu cầu từ nhóm thương hiệu xa xỉ nhờ khả năng nhận diện thương hiệu và tệp khách hàng có mức chi tiêu cao.

Bên cạnh các thương hiệu châu Âu và Mỹ, nhiều thương hiệu châu Á cũng đang gia tăng hiện diện tại TP HCM, đặc biệt ở nhóm thời trang thể thao ứng dụng (athleisure), mỹ phẩm và phong cách sống. 

Một số thương hiệu như Wilson, Pop Mart hay Salomon, AAPE, New Era,… đang lựa chọn các trung tâm thương mại lớn tại TP HCM để mở rộng hiện diện và tiếp cận nhóm khách hàng trẻ trước khi phát triển thêm tại các thị trường khu vực.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Bán lẻ, Savills TP HCM cho rằng các thương hiệu quốc tế hiện không chỉ tìm kiếm mặt bằng bán lẻ đơn thuần, mà còn quan tâm nhiều hơn đến khả năng xây dựng hình ảnh thương hiệu và tạo trải nghiệm tiêu dùng đồng nhất tại Việt Nam.

“Các thương hiệu quốc tế hiện ưu tiên những dự án có khả năng tạo lưu lượng khách chất lượng cao và hỗ trợ tốt cho chiến lược định vị thương hiệu. Với nhiều thương hiệu, trung tâm thương mại hiện không chỉ là nơi bán hàng mà còn đóng vai trò như một không gian xây dựng trải nghiệm và kết nối với người tiêu dùng,” bà Quyên chia sẻ.

Ngoài ra, song song với sự mở rộng của thương hiệu quốc tế, các thương hiệu nội địa cũng đang gia tăng hiện diện mạnh mẽ tại trung tâm thương mại, đặc biệt ở nhóm ngành ẩm thực, cà phê và phong cách sống. Nhiều thương hiệu Việt Nam đang chuyển từ mô hình cửa hàng đơn lẻ sang mở rộng chuỗi với concept đầu tư bài bản hơn.

Dữ liệu từ Savills cho thấy, nhóm ngành ẩm thực hiện chiếm khoảng 30-40% giao dịch thuê mới tại nhiều trung tâm thương mại. Một số thương hiệu nội địa như Nagocha, Every Half, Phê La… đang mở rộng hiện diện tại các dự án bán lẻ mới với mô hình đầu tư trải nghiệm và không gian được chú trọng hơn trước.

Các chuỗi cà phê phong cách sống, mô hình ăn uống hiện đại, thương hiệu chăm sóc sức khỏe và các concept hướng đến người tiêu dùng trẻ cũng đang mở rộng nhanh ra các khu vực ngoài trung tâm nhằm đón đầu nhu cầu tiêu dùng mới.

Một số mô hình mới cũng đang được đẩy mạnh nhằm gia tăng trải nghiệm trực tiếp cho khách hàng như cửa hàng ngắn hạn (pop-up), sự kiện trưng bày và xúc tiến thương mại (brand activation) và không gian trải nghiệm theo chủ đề. Các thương hiệu hiện có xu hướng đầu tư nhiều hơn cho thiết kế không gian và hoạt động tương tác thay vì chỉ tập trung vào bán hàng truyền thống.

Còn theo tìm hiểu của chúng tôi, sau khi đã chia hết địa bàn ở khu vực trung tâm, các chuỗi F&B đang dạt ra khu vực rìa trung tâm và việc các chuỗi chọn trung tâm thương mại không có gì lạ, bởi đây là nơi tập trung tệp khách hàng mục tiêu của hầu hết các chuỗi trung và cao cấp.

Trong tất cả, Chagee và Every Half đang là hai ngôi sao mới nổi khi đang cấp tập mở cửa hàng, cả ở trong lẫn ngoài trung tâm thương mại. 

Every Half trước đây không mở ở trung tâm thương mại, nhưng kể từ năm 2026 đã thay đổi chiến lược, 3 cửa hàng mới nhất của chuỗi là mở tại tòa nhà Somerset, Centec và MPlaza. Ngoài ra, Every Half còn chính thức tiến quân ra Hà Nội trong năm 2026. Hiện chuỗi cà phê đặc sản này đang có 31 cửa hàng trên toàn quốc. 

Ngoài ra, tốc độ mở cửa hàng của Chagee cũng có thể so sánh với Every Half, khi đã có 22 cửa hàng trong thời gian ngắn. Hiện khoảng 1/4 số lượng cửa hàng của hãng trà sữa này mở ở các trung tâm thương mại và họ không chỉ có cửa hàng ở MPlaza mà còn đặt trụ sở tại tòa nhà này. 

Vậy nên, theo bà Quyên, thị trường đang xuất hiện sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các mô hình bán lẻ. 

“Những dự án có khả năng liên tục làm mới cơ cấu khách thuê (tenant mix), duy trì hoạt động trải nghiệm và tạo được điểm đến tiêu dùng rõ nét sẽ có lợi thế cạnh tranh tốt hơn. Trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng ưu tiên trải nghiệm, trung tâm thương mại không còn chỉ là nơi mua sắm mà đang dần trở thành không gian giải trí và tương tác xã hội,” bà nhận định.

Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn hạn chế trong vài năm tới, thị trường bán lẻ TP HCM được kỳ vọng tiếp tục duy trì công suất cao. Tuy nhiên, cạnh tranh trên thị trường sẽ không còn nằm ở số lượng mặt bằng mà chuyển dần sang khả năng tạo trải nghiệm, xây dựng hệ sinh thái tiêu dùng và duy trì sức hút dài hạn đối với khách thuê lẫn người tiêu dùng.

Giá thuê trung bình ở Hà Nội được thúc đẩy bởi các dự án bán lẻ mới tại khu vực rìa trung tâm

Còn Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy tổng nguồn cung bán lẻ của thành phố đã đạt khoảng 1,43 triệu m² sau khi có thêm hơn 51.000 m² nguồn cung mới gia nhập thị trường trong quý. 

Theo đó, về nguồn cung: Trong khi nhu cầu thuê từ các ngành F&B, giải trí và các cửa hàng flagship tiếp tục hỗ trợ hoạt động cho thuê, nguồn cung tương lai tại các khu vực ngoài trung tâm, phía Tây và vùng ven được dự báo sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các chủ nhà, qua đó đặt trọng tâm lớn hơn vào cơ cấu khách thuê, mô hình trải nghiệm và định vị tài sản rõ ràng.

“Nguồn cung mới đang góp phần gia tăng chiều sâu cho thị trường bán lẻ Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm và phía Tây, nơi các nhà phát triển đang thích ứng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng thông qua những mô hình bán lẻ giàu tính trải nghiệm và hướng đến cộng đồng. 

Tuy nhiên, khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ trở nên rõ nét hơn. Những dự án có tệp dân cư xung quanh vững chắc, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê hiệu quả và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có vị thế tốt hơn trong việc duy trì lượng khách, tỷ lệ lấp đầy và khả năng chống chịu về giá thuê trong giai đoạn tăng trưởng tiếp theo,” bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định.

Trong quý I/2026, thị trường bán lẻ Hà Nội ghi nhận hơn 51.000 m² nguồn cung mới, nâng tổng diện tích bán lẻ toàn thị trường lên khoảng 1,43 triệu m². Mức tăng này chủ yếu đến từ việc khai trương một trung tâm thương mại tại khu vực rìa trung tâm, cùng với các khối đế bán lẻ tại khu vực phía Tây. 

Trung tâm thương mại tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn, đóng góp khoảng 85% tổng nguồn cung. Các dự án mới phần lớn tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng ngày càng gia tăng đối với bán lẻ định hướng trải nghiệm. 

Trong thời gian tới, việc nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường được dự báo sẽ làm gia tăng mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, qua đó có thể tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất giá thuê, đặc biệt tại các thị trường ngoài khu vực trung tâm.  

Về nguồn cầu: Trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội đạt 86,5% (-0,6 đpt theo quý; +1,1 đpt theo năm). Mức giảm nhẹ theo quý chủ yếu xuất phát từ việc ba dự án mới hoàn thành, trong đó một số diện tích chưa chính thức đi vào vận hành do khách thuê vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện nội thất (fit-out). 

Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi lĩnh vực F&B và giải trí, góp phần hỗ trợ khả năng hấp thụ chung của thị trường. Bên cạnh đó, trong quý I/2026, thị trường bán lẻ Hà Nội cũng ghi nhận sự gia nhập của nhiều cửa hàng flagship thuộc đa dạng ngành hàng như Phúc Long Dragon, Skechers. 

Cũng theo tìm hiểu của chúng tôi, trong năm 2025, nhiều chuỗi bán lẻ tại TP HCM đã tiến quân ra Bắc như 7-Eleven, GS25 hay Bách Hóa Xanh. Còn trong năm 2026, ngoài Every Half, thị trường bán lẻ Hà Nội còn đón chào sự xuất hiện của ông lớn cửa hàng tiện lợi đến từ Trung Quốc - Meiyijia (Ohmee). 

Trong năm 2026, Phúc Long cho biết sẽ tiếp tục đặt mục tiêu mở mới từ 40 đến 50 cửa hàng, với tiến độ mở rộng dự kiến sẽ tăng tốc trong nửa cuối năm. Bên cạnh đó, Phúc Long cũng sẽ tập trung tăng trưởng tại thị trường Hà Nội, đẩy nhanh tốc độ mở rộng mạng lưới cửa hàng ở đây.

Trước bối cảnh đó, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng tối ưu hóa cơ cấu khách thuê, gia tăng các yếu tố bán lẻ trải nghiệm và phát triển không gian hướng tới cộng đồng, nhằm duy trì lưu lượng khách và củng cố tính ổn định dài hạn của tỷ lệ lấp đầy. 

Trong quý I/2026, giá thuê trung bình tầng trệt tại Hà Nội đạt 1.355.000 đồng/m²/tháng (+9,1% theo quý; +10,1% theo năm). Mức tăng theo quý chủ yếu được thúc đẩy bởi các dự án bán lẻ mới tại khu vực rìa trung tâm, nơi mức giá chào thuê được thiết lập cao hơn so với các dự án hiện hữu. 

Trong khi đó, nhu cầu thuê tại các khu vực trung tâm vẫn duy trì ổn định, đặc biệt đối với những tài sản được quản lý tốt, có thương hiệu và khả năng nhận diện cao. Điều này đã hỗ trợ thúc đẩy hiệu suất giá thuê chung của thị trường, bất chấp áp lực từ nguồn cung gia tăng và xu hướng dịch chuyển chi tiêu của người tiêu dùng sang thương mại điện tử.  

Nhìn chung, khả năng duy trì mặt bằng giá thuê tiếp tục được củng cố bởi các dự án có vị trí thuận lợi và mô hình bán lẻ nhấn mạnh trải nghiệm và vai trò điểm đến. 

Trong giai đoạn 9 tháng còn lại của năm 2026 đến 2028, thị trường bán lẻ Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng, với khoảng 314.000 m² nguồn cung mới. Thời trang và ẩm thực (F&B) vẫn là những ngành hàng chủ đạo, đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì nhu cầu thuê mặt bằng bán