Từ đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 (là 19,01%) của chính tổ chức đó.

Trong đó, kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) và tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS trên tổng dư nợ tín dụng; chịu trách nhiệm trong tổ chức, giám sát thực hiện để đảm bảo an toàn hoạt động, an ninh hệ thống ngân hàng.

Trong năm 2026, NHNN dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, có điều chỉnh tăng, giảm phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế.

Tại buổi làm việc với NHNN vào cuối tháng 4 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã yêu cầu NHNN nghiên cứu phân loại các loại hình BĐS để quy định các hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, các khu công nghiệp...

Đến cuối tháng 5, NHNN đã có động thái nới room tín dụng cho nhà ở xã hội, BĐS khu công nghiệp, với việc tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tăng thêm đối với hai phân khúc này vào dư nợ tín dụng BĐS.

Danh sách 25 ngân hàng được tạo điều kiện gồm VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB, Saigonbank, Techcombank, Bac A Bank, VIB, SeABank, BVBank, OCB, ABBank, VietABank, SHB, PGBank, Kienlongbank, Vietbank, LPBank, TPBank, BaoVietBank, PVComBank.

Những động thái của NHNN cho thấy, tín dụng BĐS sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, song sẽ không "đóng van" toàn ngành mà sẽ tạo điều kiện cho vay một cách có chọn lọc.

Lãnh đạo các ngân hàng nói gì?

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, ông Trần Hùng Huy, Chủ tịch HĐQT ACB chia sẻ, trong năm 2025, thị trường BĐS tăng trưởng khá nóng, kéo theo việc tín dụng đổ vào lĩnh vực này cũng tăng cao. Điều này dẫn đến lên lo ngại các chính sách điều hành trong năm 2026 có thể sẽ được siết chặt, từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Thực tế ngay trong những tháng đầu năm 2026, các cơ quan quản lý đã có những động thái điều chỉnh chính sách theo hướng thận trọng hơn, đặc biệt với lĩnh vực BĐS. 

Trước bối cảnh đó, ban lãnh đạo ACB đã đẩy mạnh trích lập dự phòng trong những tháng cuối năm 2025. Mục tiêu là tạo nền tảng tài chính vững chắc, giảm áp lực cho các năm sau và giúp ACB có thể tập trung nguồn lực phát triển trong giai đoạn 2026 - 2027. Nhờ đó, khi bước sang năm 2026, ngân hàng sẽ không bị phân tán nguồn lực cho việc xử lý các rủi ro tồn đọng, mà có thể tập trung vào tăng trưởng.

Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh cho rằng, trong 5 - 10 năm tới BĐS cũng vẫn sẽ là một lĩnh vực sẽ tiếp tục phát triển tại Việt Nam. Đây là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên quan trọng là phải lựa chọn dự án tốt.

Đối với Techcombank, nhà băng này chỉ lựa chọn những dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ, chỉ tập trung vào việc khai thác và dựa trên những khách hàng tốt, kể cả khách hàng doanh nghiệp và cá nhân. Techcombank không cho vay, tài trợ những dự án pháp lý không đầy đủ, cũng như không tài trợ những dự án có thể thiếu tính thanh khoản.

Ông Nguyễn Văn Trọng, Tổng Giám đốc VietABank cho biết, trong đề án 2026, VietABank hướng đến hạn chế cấp tín dụng, gần như không cho vay đối với các dự án, BĐS mới với khách hàng mới. Ngân hàng chỉ cho vay đối với các dự án đã cấp trước đó và triển khai bán hàng trong năm 2026 đối với khách hàng đã cấp. Lãnh đạo VietABank cũng nhấn mạnh, tỷ lệ cho vay BĐS của ngân hàng luôn được kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật và NHNN.

Về phía OCB, Chủ tịch Trịnh Văn Tuấn cho biết ngân hàng sẽ ưu tiên vốn cho hoạt động sản xuất - kinh doanh xuất nhập khẩu, đầu tư công và phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu thực.

Còn ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank nhận định BĐS vẫn là lĩnh vực sẽ tiếp tục được theo sát và kiểm soát trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Chủ tịch HĐQT Vietcombank cho rằng, nếu Vietcombank đầu tư nhiều vào BĐS, chắc chắn lợi nhuận sẽ rất cao. Tuy nhiên, thị trường BĐS luôn có tính chu kỳ và yếu tố rủi ro. Vietcombank đang kiểm soát việc tài trợ vào BĐS phù hợp với diễn biến và thực tế của thị trường.

Chiến lược xuyên suốt của Vietcombank trong việc cho vay BĐS sẽ tập trung vào các phân khúc BĐS khu công nghiệp và chế xuất;Du lịch, khách sạn, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí;Nhà ở xã hội và văn phòng.

Về sản phẩm, Vietcombank phân loại rất rõ ràng: Ưu tiên nhà ở có nhu cầu thực, giá cả hợp lý; đồng thời kiểm soát chặt chẽ các sản phẩm mang tính chất đầu cơ BĐS...

Áp lực với các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc đòn bẩy tài chính

Theo báo cáo của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), dòng chảy tín dụng dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh vào BĐS trong năm 2026. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025, trong bối cảnh NHNN tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất - kinh doanh.

“Diễn biến trên phản ánh một giai đoạn tái cân bằng của thị trường” - theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội - “Thị trường BĐS đang bước vào một chu kỳ thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các quỹ sẽ được xem xét kỹ lưỡng hơn, ưu tiên cho những dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

Chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới có đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án… Quá trình này sẽ đào thải những đơn vị yếu kém và giữ lại những đơn vị có năng lực quản trị rủi ro tốt”.

Cũng theo chuyên gia Savills, trong bối cảnh dòng vốn bị kiểm soát chặt hơn, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp BĐS được dự báo sẽ ngày càng rõ rệt. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh có thể tận dụng cơ hội mở rộng thị phần, thậm chí thông qua M&A, trong khi những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính sẽ đối mặt áp lực tái cấu trúc hoặc bị đào thải.