Quý III/2024, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết cả nước có 8 dự án nhà ở xã hội (NOXH) đã được triển khai với quy mô khoảng 4.960 căn.

Trong đó, có 1 dự án hoàn thành với quy mô 200 căn; 4 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 2.084 căn. Ngoài ra còn một số dự án làm lễ động thổ như NOXH Lê Thành Tân Kiên ở TP HCM với quy mô gần 1.500 căn, dự án nhà ở an sinh xã hội - khu 6 Vietsing - Bình Dương với 1.867 căn, NOXH KT Home ở Nghệ An với 523 căn chung cư, 23 căn liền kề.

Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trong quý III là 3 dự án với quy mô 2.676 căn.

Tại tọa đàm do Báo Người Lao Động tổ chức ngày 21/11, ông Nguyễn Quang Thanh, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư tài chính Nhà nước TP HCM (HFIC) đã chỉ ra loạt khó khăn, thách thức chính trong việc đầu tư xây dựng các dự án NOXH, khiến phân khúc này chưa đủ sức hút. 

Thứ nhất là về cơ chế chính sách. Theo quy định trước đây, NOXH chỉ áp dụng cho người không đóng thuế thu nhập. Ông Thanh cho rằng điều này chưa hợp lý, người không đủ thu nhập để sống cơ bản khó có khả năng trả nợ khi vay mua nhà.  

Song, hiện tại chính sách đã có cải thiện. Điều kiện thu nhập được nới lỏng cho người độc thân có tổng thu nhập đến 15 triệu/tháng và người đã lập gia đình không vượt quá 30 triệu/tháng. Đây là yếu tố rất quan trọng.

Thứ hai là mức lợi nhuận tối đa 10% cho chủ đầu tư vẫn chưa đủ hấp dẫn để thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư NOXH. Đây là hạn chế lớn, cần nghiên cứu thêm các cơ chế ưu đãi khác để khuyến khích đầu tư.

Thứ ba là phê duyệt giá mua và vốn đối ứng. Ông Thanh cho biết sau khi được phê duyệt, giá mua NOXH thường không đồng nhất với phương án ban đầu, gây khó khăn cho chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp không có vốn đối ứng đủ mạnh.  

Thứ tư là thủ tục đầu tư phức tạp. Cụ thể, dù các dự án đã được chấp thuận chủ trương, nhưng quy trình thẩm định và phê duyệt thủ tục thường kéo dài quá lâu, có dự án mất từ 4 - 5 năm mà vẫn chưa hoàn thành. Điều này gây cản trở lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí và giảm sức hút của các dự án NOXH. Việc cải cách thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian xử lý là điều cần thiết. 

Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nhìn nhận, dù chính sách và cơ chế tín dụng đã có những cải thiện đáng kể, song việc triển khai trên thực tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn và chưa đáp ứng được kỳ vọng. 

"Số lượng quỹ căn hộ dành cho người thu nhập thấp đưa ra thị trường vẫn chưa đạt yêu cầu. Vì vậy, chúng tôi mong các cơ quan chức năng đẩy nhanh quá trình xét duyệt thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho chủ đầu tư trong việc tiếp cận quỹ đất. Sự linh hoạt này sẽ giúp rút ngắn thời gian làm thủ tục, qua đó giảm đáng kể chi phí đầu tư cho dự án.

Đối với các nhà đầu tư đã có quỹ đất và mong muốn triển khai dự án NOXH, nếu đất này chưa phù hợp với quy hoạch, chúng tôi mong cơ quan chức năng nhanh chóng phản hồi.

Trong trường hợp cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng tôi sẵn sàng thực hiện, với hy vọng quá trình này được tiến hành sớm và đồng bộ, giúp giải quyết nhanh các vấn đề liên quan đến quy hoạch cũng như phê duyệt chủ trương đầu tư.

Như vậy, thời gian để đưa dự án vào triển khai xây dựng sẽ được rút ngắn đáng kể, mang lại lợi ích thiết thực cho cả doanh nghiệp và cộng đồng", ông Dũng kiến nghị. 

Đầu tư NOXH quá xa trung tâm là không khả thi

Bên cạnh những khó khăn liên quan đến chính sách, cơ chế thì giá bán cũng là một trong những rào cản cho sự phát triển của phân khúc NOXH. 

Theo ông Nguyễn Thanh Bình, Trưởng Phòng Quản lý Quy hoạch và Xây dựng, Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP HCM (Hepza), hiện nay giá NOXH quá cao, khiến công nhân và những người có thu nhập thấp khó có khả năng tiếp cận.

Hơn nữa, số lượng NOXH lại khan hiếm, không đáp ứng đủ nhu cầu lớn từ lực lượng lao động. Việc tiếp cận cũng không hề dễ dàng, đặc biệt đối với những người lao động đến từ các tỉnh khác, chiếm gần 70% trong các khu công nghiệp và khu chế xuất.

Mặc dù Nhà nước và TP HCM đã triển khai nhiều chính sách khuyến khích phát triển NOXH và nhà lưu trú công nhân, song quá trình thực hiện vẫn còn nhiều trở ngại. Từ bước đầu triển khai đã xuất hiện những khó khăn về thủ tục và quy trình phê duyệt.

Ông Bình cho biết phía doanh nghiệp gặp không ít thách thức khi tham gia xây dựng NOXH. Đây là loại hình dự án đòi hỏi vốn đầu tư lớn, trong khi lợi nhuận thu về lại thấp. Quá trình thực hiện các dự án thường kéo dài do vướng mắc về quy hoạch và thủ tục hành chính.

"So với các dự án nhà ở thông thường, việc xây dựng NOXH phức tạp hơn, yêu cầu nhiều thời gian và công sức hơn. Ví dụ, việc chọn địa điểm xây dựng cũng là một vấn đề lớn. Nếu NOXH được quy hoạch ở những khu vực quá xa trung tâm (đơn cử như Củ Chi) sẽ không khả thi do bất tiện trong di chuyển hàng ngày của người lao động.

Để phát triển NOXH hiệu quả, cần đặt mục tiêu chính là đảm bảo cho công nhân và người lao động có nơi ở và sinh hoạt chất lượng.

Nhà nước cần hoàn thiện các chính sách hỗ trợ như cung cấp các gói tín dụng ưu đãi cho nhà đầu tư và người thuê nhà, đơn giản hóa quy trình phê duyệt và rút ngắn thời gian triển khai dự án. Việc quy hoạch đất sạch ở các khu vực có nhu cầu lớn, như khu công nghiệp hoặc khu chế xuất, cũng rất cần thiết để đảm bảo tiện lợi cho người lao động.

Việc phối hợp với các nhà đầu tư khác hoặc tổ chức tài chính có thể giúp doanh nghiệp huy động nguồn lực tốt hơn để triển khai dự án. Đồng thời, các ngân hàng và tổ chức tài chính cần có cơ chế hỗ trợ mạnh mẽ hơn, không chỉ cho người mua nhà mà còn cho các nhà đầu tư triển khai dự án", đại diện Hepza chia sẻ.