Sự đổ vỡ của các bong bóng bất động sản luôn để lại những hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế. Chẳng hạn như tại Nhật Bản, cú sập của thị trường nhà đất vào những năm 1990 đã chấm dứt giai đoạn “phép màu kinh tế” rực rỡ của nước này và mở ra giai đoạn "thập niên mất mát". 

Còn tại Trung Quốc, cuộc khủng hoảng bất động sản bắt đầu từ năm 2020 đã để lại cho quốc gia tỷ dân hàng chục triệu căn nhà bỏ hoang, làm đảo lộn cuộc sống của nhiều người và cho tới nay vẫn đè nặng lên tâm lý người tiêu dùng.

Hàn Quốc có thể sẽ là nền kinh tế châu Á tiếp theo gặp nguy hiểm. Lời cảnh báo này đến từ chính Tổng thống Hàn Quốc Lee Jae Myung.

Trong cuộc phỏng vấn với Blomberg gần đây, ông Lee cảnh báo thị trường bất động sản là “một quả bom hẹn giờ” vì quá nhiều tiền bạc đang chảy vào lĩnh vực này.

Khao khát sở hữu nhà đã biến bất động sản thành kênh đầu tư chủ đạo ở Hàn Quốc, thu hút những người có nhu cầu nhà ở thực sự lẫn phe đầu cơ.

Giá căn hộ tại Seoul đã tăng mạnh trong năm nay bất chấp một loạt biện pháp của chính phủ, trong khi đó tỷ lệ nợ hộ gia đình/GDP vẫn thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Viện Nghiên cứu Deutsche Bank xếp hạng Seoul là thành phố có giá bất động sản cao thứ 4 trên thế giới - với mức giá trung bình 22.875 USD/m2, cao hơn cả New York và London.

Tình hình căng thẳng đến mức dù nền kinh tế đang bị tổn thương vì thuế quan của Mỹ, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BoK) đã quyết định giữ nguyên lãi suất tại cuộc họp tháng 10. Các quan chức lo ngại việc cắt giảm lãi suất sẽ khiến bong bóng phình to hơn nữa.

Và trong bối cảnh giá nhà đè nặng lên người trẻ, hậu quả của bong bóng bất động sản không chỉ dừng lại về mặt kinh tế, tài chính, mà còn ảnh hưởng các quyết định gia đình, con cái và cuộc sống của cả một thế hệ.

Bong bóng hình thành ra sao?

Bong bóng bất động sản ở Hàn Quốc đã nhen nhóm trong nhiều năm. Cốt lõi của vấn đề là sự chênh lệch nghiêm trọng giữa cung và cầu, trong bối cảnh hơn một nửa dân số tập trung trong các đô thị lớn và vùng lân cận.

Nếu tính cả các khu định cư nhỏ có khả năng tiếp cận khu vực đô thị trong vòng 30 phút, gần 90% dân số Hàn Quốc sống trong vùng ảnh hưởng của hệ thống đô thị.

Đó là lý do diễn biến trên thị trường bất động sản Hàn Quốc có sự phân hóa rõ rệt giữa các vùng miền, đặc biệt là giữa thủ đô Seoul và phần còn lại của đất nước.

Vào tháng 2/2025, chỉ số giá nhà đô thị của Global Property Guide tăng 1,68% so với cùng kỳ năm trước, riêng Seoul tăng mạnh 3,63%. Trái lại, các thị trường bên ngoài vùng thủ đô đã bước vào năm suy giảm thứ ba liên tiếp.

Một đặc điểm khác của thị trường bất động sản Hàn Quốc là sự biến động thất thường, chịu ảnh hưởng của làn sóng đầu cơ và các động thái chính sách.

Ví dụ, vào năm 2020 và 2021, các đợt cắt giảm lãi suất và nhu cầu đầu tư thời đại dịch đã kéo giá nhà tăng mạnh. Giá nhà danh nghĩa đi lên 9,87% trong năm 2021 - đánh đấu mức tăng mạnh nhất kể từ giữa thập niên 2000. Tuy nhiên, khi BoK kéo lãi suất đi lên vào giữa năm 2022, xu hướng giá nhà lại đảo ngược.

Tuy nhiên, riêng với Seoul, sự can thiệp của các quan chức dường như lại vô hiệu. Tính đến ngày 20/10/2025, giá căn hộ ở Seoul đã tăng 38 tuần liên tiếp, bất chấp loạt biện pháp chống đầu cơ của chính phủ, bao gồm siết chặt tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản và hạ trần cho vay thế chấp đối với các căn hộ đắt đỏ.

Nỗ lực can thiệp thất bại có nguy cơ khiến công chúng nghĩ rằng không gì có thể cản lại đà tăng của giá nhà Seoul, kéo nhu cầu và giá cả lên cao hơn nữa.

2 đồng cho vay, 1 đồng đổ vào nhà đất

Tại Trung Quốc, các “quả bom nợ” là những nhà phát triển bất động sản lớn như China Evergrande hay China Vanke. Nhưng ở Hàn Quốc, “quả bom nợ” lại nằm trong các hộ gia đình.

Tỷ lệ nợ hộ gia đình/GDP của Hàn Quốc đạt 89,5% trong quý I/2025, cao thứ 6 trên thế giới. Nhiều hộ gia đình gánh những khoản nợ lớn để mua nhà, khiến họ rất dễ bị tổn thương nếu thị trường nhà đất suy yếu hay lãi suất đột ngột tăng mạnh

Trong cuộc phỏng vấn với Bloomberg, Tổng thống Lee Jae Myung nhấn mạnh cơn sốt bất động sản đã bóp méo nền kinh tế. Giá nhà ngày nay vượt xa khả năng chi trả của người dân, trong khi những người sở hữu nhà thường phải gánh nợ lớn.

Ông cảnh báo: “Nếu xu hướng này tiếp tục, bong bóng chắc chắn sẽ vỡ. Khi điều đó xảy ra, chúng ta sẽ phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng không chỉ về mặt kinh tế mà còn trên mọi lĩnh vực”.

Nếu thị trường bất động sản gặp rắc rối, hệ thống tài chính sẽ chịu hệ lụy ngay tức thì.

Trong 10 năm qua, các ngân hàng và tổ chức tài chính cho vay ngày càng dồn vốn cho bất động sản. Theo số liệu của BoK, đến cuối năm 2024, tổng số tiền mà người dân và doanh nghiệp đã vay để đổ vào bất động sản là hơn 1,9 triệu tỷ won. 

Con số này tương đương 50% tổng tín dụng dành cho khu vực tư nhân phi tài chính. Hay nói một cách dễ hiểu, cứ 2 đồng ngân hàng cho vay thì 1 đồng đi vào nhà đất.

Nếu giá nhà đột ngột lao dốc (do lãi suất tăng, kinh tế khó khăn hay bong bóng vỡ), điều đó có nguy cơ gây ra phản ứng dây chuyền: người vay không trả nổi nợ, ngân hàng thắt chặt tín dụng, tiêu dùng xuống dốc, doanh nghiệp mất doanh thu và phá sản. Rốt cục, toàn nền kinh tế đều suy sụp.

Để hạ nhiệt giá nhà và khống chế bong bóng, chính phủ Hàn Quốc có kế hoạch cung cấp 170.000 căn nhà công mới mỗi năm.

Tuy nhiên, tiến độ xây dựng thực tế kém xa mục tiêu đề ra. Global Property Guide ước tính Hàn Quốc sẽ thiếu tổng cộng khoảng 500.000 đơn vị nhà ở vào cuối năm 2025.

Hệ lụy lâu dài đến xã hội

Bong bóng bất động sản không chỉ gây rủi ro trước mắt, mà còn gây ảnh hưởng lâu dài đến xã hội Hàn Quốc.

Nghiên cứu cho thấy giá nhà đắt đỏ là nguyên nhân chính khiến các hộ gia đình Hàn Quốc ngần ngại sinh con. Tỷ suất sinh của Hàn Quốc thuộc nhóm thấp nhất trên thế giới. Vào năm 2024, con số này đạt 0,748 - kém xa ngưỡng cần thiết để duy trì dân số ổn định là 2,1.

Nếu không có nhà ở giá cả phải chăng, những chương trình như trợ cấp cho các đôi mới cưới hay trẻ em mới sinh chỉ có thể tạo ra tác động hạn chế đến tỷ suất sinh toàn quốc.

Với tỷ suất sinh 0,72, cứ 100 người Hàn Quốc thì họ sẽ có khoảng 36 con. Điều này sẽ khiến lực lượng lao động thu hẹp qua từng thế hệ, làm giảm năng suất làm việc và đè nặng lên tăng trưởng kinh tế.

Lực lượng lao động thu hẹp cũng sẽ gây sức ép lên hệ thống lương hưu. Dự kiến đến năm 2071, quỹ hưu trí nhà nước của Hàn Quốc sẽ cạn kiệt.

Ngoài quyết định sinh con, giá nhà cao còn làm bóp méo mọi quyết định tài chính lớn nhỏ của thế hệ trẻ. Nhiều người dồn tiền để đặt cược “tất tay” vào các khoản đầu tư rủi ro cao như tiền mã hóa. Với họ, tham vọng lớn nhất là đủ tiền mua nhà - điều mà đồng lương không đáp ứng nổi.

Ở cấp độ thấp hơn, gánh nặng nợ vay mua nhà ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của hàng ngày.

Ông Park Jeongwoo, nhà kinh tế của Nomura, cho biết: “BoK nghĩ rằng gánh nặng nợ cao đã làm suy yếu sức mua của các hộ gia đình”. Điều này có nghĩa là các hộ gia đình phải ưu tiên thanh toán nợ vay hơn là chi tiêu cho hàng hóa, dịch vụ.

Dù Hàn Quốc đã nhận diện đúng vấn đề và đang cố gắng điều chỉnh, bản chất của cuộc khủng hoảng tiềm ẩn không thể giải quyết trong ngày một ngày hai. Chính phủ cần kiên trì nỗ lực mở rộng nguồn cung nhà ở, nếu không, bong bóng sẽ càng phình to và gây ra hậu quả khôn lường đến nền kinh tế.