Theo thống kê của S&I Ratings trong nửa đầu năm nay, bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu lớn thứ hai sau ngân hàng, chiếm tỷ trọng 17% trong tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành, tương đương 43.000 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ.

Con số này tăng 11% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hợp nhiều so với giai đoạn 2020 - 2021 (nửa đầu năm 2020 là 77.500 tỷ và nửa đầu năm 2021 là 118.400 tỷ).

Giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành (trái) và cơ cấu phát hành (phải) trong nửa đầu năm 2025

Khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong nửa đầu năm nay ở mức tương đối thấp, với khoảng 25.200 tỷ, chiếm 45% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trên toàn thị trường.

S&I Ratings ước tính ngành bất động sản chiếm gần một nửa lượng đáo hạn trong hai quý cuối năm, tương đương 73.000 tỷ đồng. Nhóm phân tích lưu ý rằng giá trị trái phiếu bất động sản chậm thanh toán gốc, lãi trong 6 tháng đầu năm khoảng 16.000 tỷ.

Tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của nhóm bất động sản trong năm 2026 vẫn tăng cao lên hơn 143.000 tỷ đồng, đạt đỉnh vào quý II năm 2027 và bắt đầu giảm dần từ cuối năm 2027. Diễn biến này cho thấy áp lực tài chính lên các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn trong 12 - 18 tháng tới.

Giá trị phát hành, đáo hạn và mua lại trước hạn theo tháng (nghìn tỷ đồng)

Lịch đáo hạn trái phiếu theo ngành (trái) và một số trái phiếu phi ngân hàng đáo hạn trong nửa cuối năm 2025 (phải)

Ở chiều tích cực, việc Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản trong thời gian gần đây sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp khôi phục triển khai dự án và cải thiện dòng tiền.

Khi dự án được khơi thông pháp lý và đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp có thể sử dụng dự án làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng. Đồng thời, việc dự án được phép triển khai cũng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp sớm mở bán và có phương án tài chính để trả nợ cho trái chủ.

Cùng với xu hướng tăng phát hành của nhóm ngân hàng nhằm bổ sung vốn trung dài hạn, nhóm phân tích dự báo đà phục hồi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhiều khả năng sẽ tiếp diễn trong nửa cuối năm 2025.

Quốc hội đã thông qua sửa đổi bổ sung Luật Doanh nghiệp có hiệu lực từ tháng 7/2025, điểm đáng chú ý là nội dung về điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Cụ thể, doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện có nợ phải trả không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, quy định này loại trừ một số tổ chức phát hành đặc thù, trong đó có tổ chức tín dụng và doanh nghiệp phát triển bất động sản – hai nhóm thống lĩnh gần như tổng giá trị phát hành thị trường trong các năm qua.

Động thái này là bước đầu nhằm nâng cao chất lượng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hướng đến việc kiểm soát rủi ro tài chính, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp có năng lực yếu.