Nửa đầu năm 2026, thị trường mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam chứng kiến một cuộc thanh lọc và tái cấu trúc. Trong khi hàng loạt thương hiệu nhỏ lẻ, hộ kinh doanh phải trả lại các mặt bằng đắc địa do áp lực chi phí và sự thay đổi hành vi tiêu dùng, thì các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn lại tận dụng cơ hội này để thực hiện các cuộc "đi săn" mặt bằng, nhằm mở rộng quy mô và định vị lại thương hiệu.

Làn sóng trả mặt bằng tại các tuyến phố "đất vàng"

Ghi nhận thực tế tại Hà Nội, những tuyến phố từng là điểm nóng kinh doanh sầm uất bậc nhất như Chùa Bộc, Kim Mã, Nguyễn Thái Học, Tây Sơn, Phố Huế hay Thái Hà đang đối mặt với tình trạng trả mặt bằng. 

Tại phố Chùa Bộc, nơi từng được mặc định là trung tâm mua sắm thời trang với giá thuê mặt bằng lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, hiện tượng cửa hàng vẫn đóng cửa lúc 9 giờ sáng, vắng khách vào 3 giờ chiều và biển "cho thuê nhà" treo bạc màu đang trở nên phổ biến.

Nguyên nhân đầu tiên thường được nhắc tới là người tiêu đang thắt chặt hầu bao khi chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân 6 tháng đầu năm tăng 4,38% so với cùng kỳ, tạo thêm áp lực lên sức mua cơ bản.

Thứ hai là sự cạnh tranh gay gắt từ thương mại điện tử. Thói quen tiêu dùng đã thay đổi khi người tiêu dùng chọn mua sắm trực tuyến thay vì đến cửa hàng vật lý. 

Số liệu cho thấy trong nửa đầu năm 2026, người Việt đã chi 291.600 tỷ đồng mua hàng qua Shopee, TikTok Shop, Lazada, tăng 44% so với cùng kỳ. Trong đó, hình thức livestream chiếm tới 20% tổng doanh số thương mại điện tử với 2,5 triệu phiên mỗi tháng.

Thứ ba là bài toán chi phí vận hành. Các hộ kinh doanh phải đối mặt với chi phí cố định cao, ước tính mất từ 5-8 triệu đồng mỗi ngày cho mặt bằng hàng trăm triệu đồng, nhân viên bán hàng và bảo vệ. Thêm vào đó, các quy định mới về quản lý chất lượng, xuất hóa đơn 100% và nghĩa vụ thuế cũng làm tăng gánh nặng tuân thủ.

Các "ông lớn" nhảy vào chiếm lĩnh mặt bằng

Trái ngược với đà rút lui của nhóm kinh doanh nhỏ, các doanh nghiệp lớn lại xem đây là thời điểm vàng để chiếm lĩnh thị phần. Dữ liệu từ iPOS.vn cho thấy 52% doanh nghiệp F&B được hỏi có kế hoạch mở thêm cửa hàng hoặc phát triển quy mô trong nửa cuối năm 2026.

Cuộc chiến giành giật "đất vàng" thể hiện rõ nét nhất qua cách các chuỗi đồ uống định vị tại các không gian đắc địa. Vị trí luôn được xem là yếu tố then chốt. 

Một ví dụ điển hình cho cuộc đua này diễn ra tại Tòa nhà Bưu điện Hà Nội số 87 Đinh Tiên Hoàng, vị trí có tầm nhìn trực diện ra Hồ Gươm với mức giá thuê từng được khảo sát vào tháng 5/2025 lên tới khoảng 260 triệu đồng/tháng. 

Starbucks là đơn vị đầu tiên có mặt tại đây vào tháng 5/2025, nhưng chỉ thuê một phần diện tích khiêm tốn ở tầng 1. Hạn chế về không gian khiến cửa hàng thường xuyên kín chỗ.

Hơn một năm sau, vào sáng 27/8, Phúc Long chính thức khai trương cửa hàng flagship với diện tích lên tới 360m2 ngay phần còn lại của tòa nhà này. 

Không chỉ đặt logo lên mặt bằng đắt giá, từ đầu năm đến nay, Phúc Long của Masan Group đã mở thêm 35 cửa hàng mới tại các điểm như 82 Hàng Điếu, 48 Phan Đình Phùng, Nguyễn Đình Thi… và hướng tới mục tiêu 80-85 cửa hàng mới trong năm nay.

Cuộc săn lùng mặt bằng đắc địa không chỉ diễn ra tại các tuyến phố trung tâm thủ đô hay đô thị lớn, mà định nghĩa "đất vàng" đang được các chuỗi F&B mở rộng, bao phủ lên các công trình mang tính biểu tượng, các điểm đến du lịch nổi tiếng trên cả nước.

Tại miền Bắc, đỉnh Fansipan (Lào Cai) ở độ cao hơn 3.000m trở thành địa điểm cạnh tranh mới. Sau khi Starbucks thiết lập cửa hàng tại đây, đến ngày 31/7, chuỗi Phê La cũng chính thức mở điểm bán tại khu Sân Mây. 

Tương tự, tại khu vực Tràng An (Ninh Bình), Starbucks đã sở hữu hai điểm bán, trong khi Highlands Coffee và Phê La cũng nhanh chóng thiết lập sự hiện diện.

Highlands Coffee, chuỗi đồ uống đang dẫn đầu thị phần, đã sử dụng chiến lược thâu tóm các vị trí trung tâm để duy trì nhận diện. Trong nửa đầu năm 2026, thương hiệu này cán mốc 1.000 cửa hàng, sở hữu các mặt bằng đắc địa như đường Thanh Niên (tiếp quản từ Laika Cafe), phố đi bộ Nguyễn Huệ, Bưu điện Trung tâm TP HCM, Đại nội Huế và các cụm cảng hàng không.

Tại khu vực miền Trung, TP Huế - nơi từng được xem là thị trường khó tính với thói quen tiêu dùng tiết chế, nay đã trở thành điểm đến của các "ông lớn". 

Haàng loạt chuỗi như Highlands, Phúc Long, Katinat, Phê La và Starbucks (với mô hình cửa hàng nổi trên sông Hương) đã đổ bộ.

Mới đây nhất, Trung Nguyên Legend thông báo khai trương cửa hàng mới vào ngày 2/4 tại vị trí "đất vàng" bên sông An Cựu (TP Huế). Điểm bán nằm giữa giao lộ 4 hướng, thiết kế 2 tầng không gian mở. 

Tại sao lại có hiện tượng này?

Trao đổi với phóng viên, ông Minh Phan - Chuyên gia phát triển chuỗi cửa hàng, tác giả cuốn sách “Đến Sahara mở quán trà đá”, cho rằng nếu nhìn hiện tượng hiện nay đơn giản là hộ kinh doanh, doanh nghiệp nhỏ rời khỏi những mặt bằng đất vàng, còn các thương hiệu lớn vào thay thế thì chưa đủ. 

“Bản chất sâu hơn là thị trường bán lẻ Việt Nam đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, nơi một mặt bằng đẹp phải được khai thác với năng suất cao hơn trước rất nhiều.” ông Minh nói.

Ông Minh phân tích rằng ngày trước, khi kinh tế thuận lợi hơn và mức độ cạnh tranh chưa cao như hiện nay, một cửa hàng nhỏ có sản phẩm tốt, chủ chịu khó, chọn được vị trí đẹp là đã có cơ hội sống khá ổn. Xung quanh chưa có quá nhiều chuỗi chuyên nghiệp, khách hàng cũng ít lựa chọn hơn. 

Nhưng bây giờ bài toán thay đổi cùng lúc ở nhiều phía, từ sức mua thận trọng hơn, tiền thuê và nhân sự cao, chi phí tuân thủ đầy đủ hơn, trong khi số lượng đối thủ lại tăng lên rất nhanh. Không chỉ có doanh nghiệp trong nước mà ngày càng nhiều thương hiệu nước ngoài, trong đó có các thương hiệu Trung Quốc, tham gia thị trường.

“Đặc biệt, với những mô hình có biên lợi nhuận mỏng, tổng chi phí chỉ cần tăng thêm vài điểm phần trăm đã là vấn đề rất lớn. Ví dụ một cửa hàng sau khi trừ hết chi phí chỉ còn 5–7% lợi nhuận trên doanh thu, nếu chi phí tăng thêm 2–3 điểm phần trăm, cộng thêm doanh thu giảm một chút thì gần như phần lớn lợi nhuận có thể biến mất. Vì vậy có những cửa hàng nhìn bên ngoài vẫn đông khách nhưng cuối cùng vẫn trả mặt bằng. Doanh thu có thể vẫn còn, nhưng lợi nhuận không còn đủ hấp dẫn để tiếp tục chịu rủi ro.”, vị chuyên gia nêu quan điểm.

Ngược lại, theo ông Minh, các chuỗi lớn có một bài toán khác. Họ có vốn, thương hiệu, dữ liệu, kinh nghiệm phát triển điểm bán, hệ thống cung ứng và khả năng quản trị tốt hơn. Vì vậy tiết giảm chi phí với họ không đồng nghĩa với việc phải thuê mặt bằng rẻ. Một mặt bằng 100 triệu/tháng nhưng tạo được 1 tỷ doanh thu có thể hiệu quả hơn một mặt bằng 50 triệu nhưng chỉ bán được 300 triệu.

Chưa kể với những thương hiệu như Highlands, Phúc Long, Starbucks hay Phê La, cửa hàng không đơn thuần là nơi bán cà phê. Một góc ngã tư đẹp vừa tạo doanh thu, vừa tạo nhận diện, vừa giống như một biển quảng cáo hoạt động 365 ngày. Vì vậy một phần tiền thuê cao hơn thực tế cũng có thể được tính vào giá trị truyền thông và độ phủ của cả mạng lưới.

“Có một điều tôi thấy khá thú vị: lúc nhiều người trả mặt bằng đôi khi lại chính là lúc những người có tiềm lực bắt đầu đi săn mặt bằng. Bởi mặt bằng đẹp thật sự là tài nguyên hữu hạn. Một vị trí đẹp hôm nay bỏ qua, chưa chắc 2–3 năm nữa có cơ hội lấy lại.

Ví dụ trước đây một góc đường có một quán cà phê tư nhân kinh doanh nhiều năm. Khi họ rời đi, nhu cầu của khu vực đó không tự nhiên biến mất. Dân cư vẫn ở đó, văn phòng vẫn ở đó, dòng người vẫn đi qua và khách vẫn cần uống cà phê. Một chuỗi chuyên nghiệp vào thay thế thực chất đang tiếp quản một thị trường đã có sẵn nhu cầu, sau đó dùng thương hiệu và năng lực vận hành của mình để khai thác nó tốt hơn.” ông Minh nói.

Theo ông, câu chuyện này không chỉ nằm ở F&B. Thời trang, làm đẹp, phòng tập, showroom hay những ngành bán lẻ cần trải nghiệm trực tiếp cũng đang diễn ra quá trình tương tự. 

Tuy nhiên ông Minh không cho rằng các chuỗi đang “gom mặt bằng bằng mọi giá”. Một doanh nghiệp chuyên nghiệp hoàn toàn có thể đóng 5 điểm trung bình để lấy 2–3 điểm tốt hơn. Thứ họ tối ưu không phải số lượng cửa hàng, mà là hiệu quả của cả mạng lưới.

“Nhìn xa hơn một chút, tôi nghĩ câu chuyện đáng quan tâm nhất trong vài năm tới lại nằm ở năng lực của chính người kinh doanh. Tôi hay ví vui thế này: khởi nghiệp ngày trước giống như đạp một chiếc xe đạp cà tàng trên đường làng. Mình biết sản phẩm, chịu khó làm, chạy chậm một chút cũng được. Gặp ổ gà thì né, hư xe thì dừng lại sửa, rồi từ từ đi tiếp.

Nhưng con đường kinh doanh bây giờ đang dần biến thành đường cao tốc.

Mà đã lên cao tốc thì không thể mang chiếc xe đạp ngày xưa lên chạy nữa. Phương tiện phải tốt hơn, người lái phải có kỹ năng hơn, máy móc phải ổn định và tốc độ cũng phải đủ nhanh. Chỉ cần mình chạy quá chậm hoặc hệ thống có vấn đề thì rất khó tồn tại trên con đường đó.

Kinh doanh cũng vậy. Ngày trước một người chủ có thể chỉ cần rất hiểu sản phẩm là đã kinh doanh được. Bây giờ biết sản phẩm mới chỉ là điều kiện đầu tiên. Người chủ còn phải hiểu tài chính, quản trị, nhân sự, thị trường, công nghệ, phát triển mặt bằng, thương hiệu và đặc biệt là hiểu khách hàng. Không nhất thiết phải giỏi nhất từng thứ, nhưng không thể biết mọi thứ “lưng lửng” như trước mà vẫn kỳ vọng doanh nghiệp tồn tại lâu dài.

Bởi đối thủ của một cửa hàng nhỏ bây giờ cũng đã thay đổi. Một quán cà phê nhỏ không còn chỉ cạnh tranh với quán cà phê nhỏ bên cạnh. Họ đang cạnh tranh trực tiếp với Highlands, Phúc Long, Starbucks, Phê La và rất nhiều chuỗi chuyên nghiệp khác. Các chuỗi lớn cũng ngày càng đi sâu xuống nhiều khu vực và nhiều phân khúc hơn trước.” vị chuyên gia cho hay.

Vì vậy theo ông Minh, tương lai của doanh nghiệp vừa và nhỏ không phải là hết cơ hội. Ngược lại, doanh nghiệp nhỏ vẫn có lợi thế rất lớn về tốc độ, sự linh hoạt, khả năng tạo ra sản phẩm ngách và sự gần gũi với khách hàng. Nhưng họ bắt buộc phải liên tục học, liên tục cải tiến và chuyên nghiệp hơn trong cách vận hành.