Hà Nội đang bước vào giai đoạn giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng quy mô lớn chưa từng có nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài của đô thị và từng bước hiện thực hóa định hướng phát triển theo Quy hoạch Thủ đô.

Hiện nay, các xã, phường trên địa bàn thành phố Hà Nội đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án (gồm: 1.281 dự án vốn ngân sách; 147 dự án vốn ngoài ngân sách).

Trong đó phải kể đến loạt dự án bất động sản lớn gồm: Khu đô thị thể thao Olympic, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Tứ Liên và Đông Anh, Khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City trên địa bàn các xã Thiên Lộc, Phúc Thịnh và Mê Linh, Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Bình Minh, xã Tam Hưng.

Theo UBND thành phố, từ cuối năm 2025 đến nay, công tác giải phóng mặt bằng đã có nhiều chuyển biến rõ rệt. Nhiều dự án tồn đọng kéo dài được thúc đẩy tiến độ, đặc biệt là các công trình hạ tầng chiến lược như Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, các tuyến Vành đai 2,5; 3; 3,5 cùng loạt cây cầu vượt sông Hồng như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Hồng Hà và Ngọc Hồi.

Cùng với đó, tiến độ giải ngân đầu tư công của Hà Nội hiện cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung cả nước 

Việc triển khai đồng thời hàng loạt dự án lớn cho thấy Hà Nội đang bước vào một chu kỳ phát triển hạ tầng mang tính tập trung và chiến lược rõ nét.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quá trình tái cấu trúc đô thị đang kéo theo sự thay đổi rõ nét trong cấu trúc phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội.

Nếu trước đây, tăng trưởng thị trường chủ yếu dựa trên mở rộng đô thị đơn cực và kỳ vọng hạ tầng thì chu kỳ hiện nay đang chuyển sang mô hình phát triển dựa trên chất lượng hạ tầng, hiệu quả vận hành đô thị và nhu cầu ở thực.

Điều này thể hiện qua việc hàng loạt khu đô thị quy mô lớn đang được triển khai dọc các hành lang hạ tầng mới. Nguồn cung thị trường được kỳ vọng đa dạng hơn, bao gồm nhà ở cao cấp, trung cấp, nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Đáng chú ý, nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho thuê, đang dần trở thành một trụ cột quan trọng trong chính sách an sinh xã hội và chiến lược phát triển đô thị của Hà Nội. Khi thành phố chuyển sang mô hình đa trung tâm, bài toán đặt ra không chỉ là phát triển thêm nhà ở, mà còn là tái tổ chức không gian sống, nâng cao khả năng tiếp cận hạ tầng và phân bổ dân cư hợp lý hơn.

Trong mô hình mới này, các khu vực lõi trung tâm, ven hồ hoặc những vị trí kết nối trực tiếp với metro, trung tâm tài chính và các trục thương mại lớn nhiều khả năng sẽ tập trung phát triển các sản phẩm cao cấp phục vụ nhóm cư dân có thu nhập cao, chuyên gia quốc tế và tầng lớp tinh hoa đô thị.

Các tuyến vành đai, metro, cầu vượt sông Hồng, đường kết nối liên vùng và các hành lang logistics mới được kỳ vọng sẽ thay đổi mạnh mẽ khả năng di chuyển trong đại đô thị Hà Nội. Khi hạ tầng được nâng cấp đồng bộ, việc sinh sống ở khu vực xa trung tâm nhưng vẫn kết nối thuận tiện tới nơi làm việc, trung tâm thương mại, sân bay hoặc các khu dịch vụ sẽ dần trở thành trạng thái phổ biến của một đô thị hiện đại.

Điều này tạo tiền đề cho quá trình giãn dân và tái phân bổ dân cư theo hướng bền vững hơn, thay vì tiếp tục tập trung quá mức vào khu vực lõi nội đô.

Chuyên gia VARS đưa ra nhận định, giá trị bất động sản trong chu kỳ mới được kỳ vọng tăng trưởng dựa nhiều hơn vào năng lực vận hành đô thị, khả năng hình thành hệ sinh thái kinh tế và nhu cầu thực, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng như trước đây.

Lịch sử của nhiều đại đô thị trên thế giới cho thấy, khi tái cấu trúc đô thị gắn với chuyển đổi kinh tế thành công, giá bất động sản thường bước vào các chu kỳ tăng trưởng kéo dài hàng chục năm.

Tại Seoul, “kỳ tích Gangnam” được xem là hình mẫu điển hình của phát triển đô thị dựa trên hạ tầng. Từ một vùng ven phía Nam sông Hàn còn nhiều đất nông nghiệp, Gangnam đã thay đổi mạnh mẽ sau khi cầu Hannam, cao tốc Gyeongbu và hệ thống giao thông mới được xây dựng.

Hạ tầng đi trước đã kéo theo dòng vốn, dân cư và hoạt động kinh tế dịch chuyển về phía Nam Seoul. Chỉ sau vài thập kỷ, Gangnam đã vươn lên trở thành trung tâm tài chính, thương mại và bất động sản cao cấp hàng đầu Hàn Quốc, được ví như “Beverly Hills” của Seoul.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các chu kỳ tái cấu trúc đô thị quy mô lớn luôn mở ra cơ hội phát triển mới, nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều áp lực về nguồn lực, quản trị và chất lượng sống. Với Hà Nội, bài toán trong giai đoạn tới không chỉ là phát triển nhanh hơn, mà còn là phát triển có kiểm soát, hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế, hiệu quả sử dụng đất, an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống đô thị.

Thị trường bất động sản bắt đầu phân hóa mạnh

Theo ghi nhận, sau khi công tác giải phóng mặt bằng và triển khai quy hoạch được đẩy mạnh, thị trường nhà đất trong dân tại nhiều khu vực Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện xu hướng phân hóa rõ nét hơn.

Đặc biệt tại các khu vực nằm trong diện quy hoạch, các khu dân cư cũ, nhà trong ngõ nhỏ, ngách hẹp hoặc khu vực hạ tầng hạn chế, giá giao dịch thực tế và thanh khoản đã có dấu hiệu sụt giảm. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc mặt bằng giá đã tăng cao trong nhiều năm qua, mà còn xuất phát từ tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch, khả năng mở đường, cải tạo đô thị và thay đổi cấu trúc dân cư tại khu vực nội đô cũ.

Trong bối cảnh Hà Nội bước vào chu kỳ tái cấu trúc mạnh, các hạn chế cố hữu của mô hình nhà ở trong ngõ nhỏ bắt đầu bộc lộ rõ hơn như áp lực giao thông, thiếu chỗ đỗ xe, hạn chế không gian sống, cây xanh, phòng cháy chữa cháy và khả năng tiếp cận hạ tầng đô thị hiện đại.

Ngược lại, nhu cầu thị trường đang có xu hướng dịch chuyển mạnh hơn sang các sản phẩm được quy hoạch bài bản như căn hộ chung cư, nhà thấp tầng trong các khu đô thị mới và các đại đô thị vệ tinh tích hợp có hạ tầng đồng bộ. 

"Điều này cho thấy chu kỳ mới của thị trường Hà Nội sẽ không còn là giai đoạn tăng giá đồng loạt như trước, mà là giai đoạn phân hóa mạnh theo chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối và năng lực hình thành hệ sinh thái kinh tế", chuyên gia VARS nhận định.