Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng. Chỉ số này tăng hơn 36% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm gần 26% tổng dư nợ toàn hệ thống. 

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm gần 46% tổng dư nợ tín dụng BĐS, tăng gần 50% so với cuối năm 2024, tương đương tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng/sử dụng BĐS. 

Trước thực tế tín dụng BĐS tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026.

Cụ thể, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Dư nợ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng thương mại, nhất là các ngân hàng có vốn nhà nước, đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay BĐS lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) nhận định, diễn biến của dòng vốn tín dụng là một trong những yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến nhịp vận động của thị trường địa ốc.

Đặc thù của lĩnh vực này là phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay. Bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả và kỳ vọng của các chủ thể trên thị trường. 

Lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn tiền rẻ khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái BĐS (từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án) phải tái cấu trúc tư duy, chuyển từ mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang tiếp cận dài hạn và bền vững.

Cảnh báo rủi ro giai đoạn 2027 - 2028 

Dữ liệu của VARS IRE phản ánh, thanh khoản BĐS đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng. Dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc kỹ càng.  

Nhìn lại khoảng thời gian từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay.

Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12 - 14%/năm, có thời điểm lên tới 16%/năm. Trước đó không lâu, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất mồi chỉ 5 - 6%/năm, song thời gian cố định ngắn chỉ khoảng 3 - 6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng những gói vay ưu đãi lướt sóng.

Rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở yếu tố độ trễ. Hiện nhóm mua nhà giai đoạn 2023 - 2024 vẫn có biên độ an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027 - 2028, khi nhóm mua năm 2025 ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

Sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính còn đang làm thay đổi hành vi của người mua. Với nhóm mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ, họ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.

Với nhóm nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, họ đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại.

Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, song với tiêu chí khắt khe hơn (sản phẩm phải phù hợp với tài chính, pháp lý rõ ràng, ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định). 

TS Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia nhận định, BĐS là lĩnh vực vừa nhạy cảm với lãi suất, vừa nhạy cảm với tốc độ tăng trưởng kinh tế. Ông dự báo với trường hợp lãi suất tiếp tục xu hướng tăng mạnh trong dài hạn, nhất là lãi suất cho vay thì hoàn toàn có thể xảy ra thực trạng bán tháo BĐS của giới đầu cơ do không gồng nổi chi phí vốn. 

Dưới góc độ doanh nghiệp, ban lãnh đạo CTCP Trường Thành Energy Group (mã: TEG) lại cho rằng, tình hình lãi suất tăng trở lại vào cuối năm 2025 và xu hướng giới hạn tín dụng vào BĐS của Ngân hàng Nhà nước sẽ là những rào cản trong ngắn hạn đối với thị trường địa ốc. Năm nay, doanh nghiệp sẽ chọn thời điểm phù hợp để thoái vốn 2 dự án bất động sản.

Tại talkshow "Bàn cờ bất động sản 2026", ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng Giám đốc MSH Group chia sẻ, việc lãi suất cao hay thấp thực tế chỉ ảnh hưởng đến tốc độ ra quyết định của nhà đầu tư, chứ không làm mất đi nhu cầu cơ bản của thị trường. 

Trong quá khứ, từng có giai đoạn thị trường trải qua mức lãi suất rất cao, có thời điểm lên tới 15 - 17%, khi đó tâm lý đầu tư thực sự bị tác động mạnh.

Tuy nhiên, nếu so sánh với hiện tại thì bối cảnh hoàn toàn khác.Trước đây vấn đề lãi suất đi kèm với nhiều biến động khác từ các vụ việc pháp lý, dẫn đến tâm lý thận trọng lan rộng trong giới đầu tư. Còn ở thời điểm hiện nay, nhu cầu thực về nhà ở vẫn luôn tồn tại và thậm chí ngày càng lớn.