Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2026, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định năm 2025 là “năm bản lề” khi thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu hồi phục về nguồn cung căn hộ mới. Tuy nhiên, mức độ phục hồi tại TP HCM vẫn còn khá khiêm tốn nếu so sánh với các địa phương khác.

Cụ thể, Hà Nội trong năm 2025 dự kiến chào bán khoảng 30.000 căn hộ, trong khi TP HCM chỉ ghi nhận khoảng 7.600 căn – con số thấp hơn nhiều so với mức trung bình 30.000 – 40.000 căn mỗi năm trong các giai đoạn trước. Thậm chí, tổng nguồn cung tích lũy trong ba năm gần đây (2023 – 2025) tại TP HCM chưa tới 20.000 căn.

Bà Dung cũng nhấn mạnh rằng, không chỉ hạn chế về số lượng, nguồn cung tại TP HCM còn mất cân đối về cơ cấu sản phẩm. Khoảng 70% nguồn cung năm 2025 rơi vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng trong suốt ba năm qua.

“Năm 2021, thị trường còn ghi nhận một lượng nhỏ căn hộ bình dân, nhưng từ đó đến nay, phân khúc này gần như biến mất tại TP HCM, tạo ra khoảng trống lớn cho nhu cầu ở thực của người dân,” chuyên gia CBRE cho biết.

Trong bối cảnh nguồn cung TP HCM suy giảm, Bình Dương nổi lên như một thị trường “bù đắp”. Năm 2025, Bình Dương dự kiến cung cấp khoảng 15.000 căn hộ, gấp đôi TP HCM và cân bằng về cơ cấu sản phẩm khi tỷ trọng căn hộ trung cấp chiếm tới 65% tổng nguồn cung.

Bà Dung đánh giá đây là tín hiệu tích cực, đặc biệt khi từ tháng 7/2025 đến năm 2026, Bình Dương được quy hoạch sáp nhập vào TP HCM, qua đó giúp quy mô “rổ hàng” của TP HCM được mở rộng và cân bằng hơn trong tương lai.

Ngoài TP HCM và Bình Dương, các tỉnh Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu có nguồn cung căn hộ nhỏ hơn. Long An nổi bật trong năm 2025 với gần 3.000 căn hộ, chủ yếu từ các dự án đô thị quy mô lớn và khu phức hợp. Đây là lần hiếm hoi địa phương này đóng góp đáng kể vào tổng nguồn cung phía Nam.

Tính lũy kế, TP HCM và Bình Dương vẫn là hai thị trường dẫn dắt với nguồn cung lớn nhất cho đến thời điểm hiện tại.

Một điểm đáng chú ý được bà Dương Thùy Dung nhấn mạnh là trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế suốt ba năm qua, lượng hàng tồn kho trên thị trường đã giảm mạnh.

Theo dữ liệu của CBRE, tổng lượng chung cư tồn kho tại TP HCM hiện vào khoảng 9.000 căn. Đây là con số tính lũy kế từ trước đến nay, chứ không chỉ riêng trong năm 2025. So với tổng nguồn cung từng chào bán trên thị trường, tỷ lệ này chỉ chiếm 2,6% – một con số được bà Dung đánh giá là “rất tích cực”.

Ở nhiều thị trường khác, mức tồn kho dưới 10% đã được xem là khỏe mạnh. Tại Bình Dương, lượng tồn kho hiện khoảng 3.800 căn; Đồng Nai khoảng 400 căn; Long An khoảng 300 căn.

Như vậy, tổng tồn kho của toàn bộ các tỉnh, thành trọng điểm phía Nam chỉ dao động trong khoảng 12.000 – 13.000 căn, một mức khá thấp trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế suốt ba năm liên tiếp, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn ổn định và sức mua còn mạnh.

Về giá bán sơ cấp, CBRE ghi nhận xu hướng tăng vẫn tiếp diễn trong năm 2025, dù tốc độ đã chậm lại so với cùng kỳ năm trước. Tính đến tháng 12/2025, giá bán sơ cấp trung bình tại TP HCM tăng 21% so với cùng kỳ 2024, thấp hơn mức tăng 23 – 25% của năm trước đó.

Trung bình toàn thị trường, bao gồm các phân khúc từ cao cấp đến trung cấp, giá bán đạt khoảng 90 triệu đồng/m², so với khoảng 78 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024.

Tại các tỉnh lân cận, mức tăng giá cũng ghi nhận hai con số: Bình Dương tăng 10%, Đồng Nai tăng 12%, và Long An tăng 45%. Dù vậy, khoảng cách giá giữa TP HCM và các tỉnh giáp ranh vẫn còn rất lớn. Chuyên gia CBRE lưu ý rằng đây là giá sơ cấp, tức giá chủ đầu tư bán ra lần đầu, chưa bao gồm các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp.

Trên thị trường thứ cấp, nơi các giao dịch mua đi bán lại diễn ra, giá bán tiếp tục tăng mạnh. CBRE ghi nhận mức tăng giá thứ cấp dao động từ 15% đến 18% tùy khu vực, với mức tăng trung bình toàn TP HCM khoảng 18%. Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng mới ghi nhận mức tăng còn cao hơn.

Ví dụ, các quận dọc tuyến Metro số 1 như quận 1, quận Bình Thạnh hay TP Thủ Đức (trước đây là quận 2 và quận 9) đều có mức tăng giá nổi bật, đặc biệt kể từ khi tuyến metro chính thức vận hành đầu năm 2025.

“Sự xuất hiện của tuyến metro đã kích hoạt một mô hình phát triển quen thuộc: Giá bán tăng lan tỏa dọc theo các trục hạ tầng. Theo nguyên tắc, khu vực kế bên giá cao sẽ kéo giá khu vực cạnh đó nhích theo, tạo ra mặt bằng giá mới cho toàn khu vực,” bà Dương Thùy Dung nhận định.